河南建筑职业技术学院 2012 —2013 — 1学期。
期末考试试卷a闭卷（120分钟）
科目：房地产投资分析适用班级： 10级房地产经营与估价1-2班。
命题人： 席晓博审核人。
一、填空题（每空1分，共12分）
1.房地产一级市场是指___以土地所有者的身份，将土地使用权出让或者出租给房地产经营者与使用者的交易市场。
2.竞争导向定价法包括三种和___
3.居民甲有两套住房，将一套**给居民乙，成交**为40万元，将另一套住房与居民丙进**屋交换，并支付给丙换房差价款12万元，当地**确定的契税税率为3%，则甲交契税___万元，乙交契税___万元，丙交契税___万元。
4.投资组合的风险可以分为两个部分，及和。
5.按决策信息的不同性质划分，可将房地产投资决策分为和。
二、单项选择题（每题2分，共30分）
1．房地产间接投资不包括( )
a.房地产置业投资b.投资于房地产投资信托**。
c.投资于房地产企业债券d.购买房地产抵押贷款**。
2．（ 是经济运行中直接有效的调节手段，是决定投资成本和总需求的一个重要因素，它和税收是影响投资成本的两个重要因素。
a.收益 b.预期 c.利率 d.储蓄。
3．在房地产市场调查中，先将母体按其属性特征分成若干类型或若干层，然后再从中随机抽取样本的方法是（ ）
a.简单随机抽样法 b.分层随机抽样法 c. 分群随机抽样法 d.配额抽样法。
4.某房地产公司2023年12月份的实际销售量为6000平方米，**值为5800平方米，设平滑常数为0.3，则采用指数平滑法**2023年1月份的销售量为（ ）平方米。
a.5860 b.7800 c．5800 d.6800
5．根据《城市房地产管理法》等法律的规定，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的（ ）以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的土地方可进行转让。
a.20% b.15% c.40% d.25%
6．某企业发行优先股总面额为300万元，总价为340万元。筹资费用率为5%，预定年股利率为12%，则其资金成本率为（ ）
a. 11.15% b. 12% c. 15% d. 20%
7．某房产可出租面积为1000平方米，单位租金为1000元每平方米，空置率为30%，其他收入为10万元，运营费用为20万元，则此房产的净经营收入为（ ）万元。
a.50 b.70 c.80 d. 60
8．（ 是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。
a.契税 b.房产税 c.土地增值税 d.土地使用税。
9．某项目流动资产总额为80万元，存货为20万元，流动负债总额为100万元，则此项目的速动比率为（ ）
a.60% b. 80% c. 65% d. 无法确定。
10．某房地产项目，当销售收入增加10%，其他影响因素保持不变，内部收益率增加15%，当经营成本减少5%，内部收益率增加20%，则销售收入与经营成本相比，（ 的敏感程度更大。
a. 销售收入 b. 经营成本 c.一样大 d.无法确定。
11．已知一个投资组合中债券的回报率为20%，普通股的回报率为30%,房地产投资信托**的回报率为10%，债券价值占总投资组合价值的百分比为30%，普通股价值占总投资组合价值的百分比为50%，房地产投资信托**价值占总投资组合价值的百分比为20%，则投资组合的回报率为（ ）
a.20% b. 23% c. 30% d. 无法确定。
12．房地产风险的转移有多种方法，下列不属于风险转移方法的是（ ）
a.预售 b.购买房地产保险 c.风险回避 d.房地产资金**化。
13．一般地，若有5个互斥方案，则两两进行比较的次数最多共有（ ）次，才能得到决策结果。
a. 20 b.10 c. 无法确定 d.5
14．某房地产公司即将开发的投资项目有三个相互独立的投资方案甲，乙，丙，投资额分别为1.2万元，1万元，1.7万元，开发公司能承受的总投资额的上限为3亿元，则下列哪个方案不能选择（ ）
a.甲与乙的组合 b.甲与丙的组合 c.甲，乙，丙的组合 d.乙与丙的组合。
15．某房地产项目有三个互斥方案，按投资额从大到小排列为甲，乙，丙。已知甲方案的内部收益率大于基准收益率，甲与乙方案的差额内部收益率大于基准收益率，乙方案与丙方案的差额内部收益率大于基准收益率，则最优方案为（ ）
a.甲 b.乙 c.丙 d.不确定。
三、判断题（每题1分，共13分）
1．在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者不同而不同。（
2．所有区位选择的结果，是形成从最理想的区位向外衰减的各种等级，这些等级表现出如下特点：随着从最佳区位点向外部的移动，房地产投资的利润水平和产生租金的能力在相对降低。（
3.价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定**的方法。（
4.财务内部收益率是项目在计算期内，各年净现金流量累计等于零时的折现率。（
5.根据《房地产开发企业资质管理规定》，可以把房地产开发企业划分为四个等级。各个等级所需要的注册资本金相应为：
一级5000万元，二级1000万元，**800万元，四级100万元。（
6.资产负债率是项目资产总额与负债总额之比。（
7.财务净现值分析的计算周期一般在10-20年之间比较合理。（
8.房地产项目敏感性因素较小的变化就会引起经济效益评价指标较大的变化。（
9.房地产投资分析中，变异系数越大，表示风险程度越小。（
10.头脑风暴法依据系统的程序，采用匿名发表意见的方式，通过多轮次调查专家对问卷所提问题的看法，经过反复征询，归纳，修改，最后汇总成专家基本一致的看法，作为**的结果。（
11.投资组合不仅能分散风险，还能够彻底消除风险。（
12.风险的控制是一种事中措施，指风险管理者采取各种措施和方法，消灭风险或减少风险发生的可能性，或者将风险发生时造成的损失降到最低。（
13.将项目的净现值换算为项目计算期内各年的等额年金就是等额年值。（
四、简答题（共20分）
1.根据投资分析的任务，房地产投资分析的内容有哪些？（7分）
2.房地产投资价值与市场价值有什么关系？（6分）
3.房地产投资项目资金**的渠道有哪些？（7分）
五、计算题（共25分）
1．某房地产开发项目占地面积为20000m2，规划最大容积率为3，开发所需的固定成本为2500万元，单位变动成本为1200元/ m2,预计开发完成时单位售价可达4600元/ m2，销售税率为5%，试求：（10分）
1 该项目的产量盈亏平衡点；
2 要想从该项目获得5000万元的利润，开发量应为多少，是否符合规划要求。
3 当开发量为55000 m2时，项目的安全率是多少？并判断项目的风险状况。
2．某房地产开发项目总投资为200000万元，从开发的第二年起销售，每年可实现利润40000万元，销售税金及附加为9000万元，年所得税税率为25%，土地增值税为1000万元，资本金为60000万元，如果基准收益率为15%，计算项目的投资利润率，投资利税率，资本金净利润率。（7分）
3.某房地产开发公司提出开发建设住宅小区的a,b两个方案，两者建设经营期限是4年。a方案需要投资4000万元，b方案需要投资2000万元，根据市场**，房屋需求量的概率及两个方案损益值如表所示。
试问选用何种方案收益最大？（不考虑资金的时间价值）（8分）
不**屋需求量概率年损益值（单位：万元）
房地产投资分析课程《房地产投资》作业
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房地产投资分析作业
某开发商购得一宗商业用地的使用权，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据 1 项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金400万元 第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10 建设期...
房地产项目投资分析方案
一 项目资金投入量分析。1.项目预期工程投入测算。根据 项目的现状，结合其他类似物业相应工程量的投资开发进度，预计本项目资金投入如表3 1所示。表3 1 预期工程资金投入测算表 2.项目预期投入月度分解计划。上述工程项目用款月度计划分解如表3 2所示。表3 2 项目月度投资计划。单位 万元。二 项目...