1.物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人（简称招标人）根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。
2.物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（**机关或物业产权部门）。
3.物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。
4.物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司（投标人）。
5.根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标两大类。其中的非住宅项目可分为商业区、写字楼、工业区、公用基础设施（如机场、医院、地铁、学校、码头、步行街）等。
6.按项目服务内容的实施划分，可以将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。
7.根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为物业建设单位为主体的招标、业主大会（或单一业主）为主体的招标、物业产权人为主体的招标等类型。
8.根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为全权管理项目招标、顾问项目招标等类型。
9.物业管理招标投标的特点（1）要求投标方所提供的服务具有综合性（2）投标人在分析和策划投标活动时应该根据具体情况采取有差异的方式和策略（3）物业管理招标投标具有一定的行业特殊性，主要体现在以下两个方面：一是招标主体的特殊性，二是物业管理服务内容的特殊性，物业管理招投标的内容也因产品服务对象、服务需求和服务内容而具有相对不确定性。
10.公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式。招标公告必须载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况和获取招标文件的办法等具体事项。
招标文件应当明确开标日期、时间和地点。公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。
11.邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。采取邀请招标方式的招标人，在投标邀请和招标文件上应明确招标人的名称和地址，招标项目的基本情况和获取招标文件的方法，以及开标日期、时间和地点等具体事项。
邀请招标的实施程序对每一个预定的投标人都是公开的，因此，具备一定的公开性。邀请招标的主要特点是招标人不使用公开的公告方式，投标人是特定的，即只有接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。
12.早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段，前期物业管理阶段是指从入住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。在早其介入和前期物业管理阶段，要求提供相应物业管理服务的主要招标内容有：
1.对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议；2.对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见；3.
对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现场进行必要监督；4.提出投标物业的其他管理建议；5.参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见；6.
设计物业管理模式，制订员工培训计划；7.对以营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案；8.建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案9.
办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。
18.投标人少于3个或者住宅规模较小的经物业所在地的区、县人民**房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
17.必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅；新开发的非住宅项目，以及业主入住后由业主大会选聘物业管理企业的情况下，既可采取招投标方式，也可采取其他方式。
13.常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有：（1）项目机构的建立与日常动作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等；(2)房屋及共用设施设备的管理；（3）环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等；（4）客户管理、客户服务和便民措施；（5）精神文明建设；（6）物业的租赁经；（7）财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。
14.物业管理项目承接有全方位服务型管理、顾问服务型管理和合资合作等三种方式。（1）所谓全方位服务型管理方式，是指招标人聘请物业管理企业负责对招标物业进行全方位的常规物业管理服务。
由物业管理企业自行负责组织实施和运作，招标只负责对管理服务的质量和效果进行综合测评。（2）所谓顾问服务型管理方式，是指由物业管理企业派驻相应的管理小组，对招标人的前期物业管理或全方位的常规物业管理进行顾问指导服务，日常运作完全由招标人（或原有的管理方）自行负责。顾问服务管理方式实际上是咨询服务的一种延伸。
（3）所谓合资合作方式，是指招投标双方就招标物业的常规物业管理、物业经营等内容采取合资合作的方式，一般适用于大型的综合性物业、经营型物业或招标人有下属物业管理企业的情况。
15.物业管理招投标的基本要求：（1）参与招投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招投标活动，即招投标方的资格认定以及招投标的具体实施程序等，都必须符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理。
（2）在物业管理招投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素。（3）招标方应该根据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的需求，选择最适合项目运作和业主（或物业使用人）需求的物业管理企业及服务，对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和（或物业使用人）的需求制订符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动。（4）按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。
29.人员的配备、培训与管理，人员管理包括录用与考核、竞争机制、协调关系、服务意识、量化管理及标准化运作等，一般根据招标文件的要求进行描述。
16.物业管理招标投标的基本原则：(1)物业管理招标由招标人依法组织实施。
(2)在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上，应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求，公正地对待每一个投标单位，禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益。(3)招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开，而且是主动针对所有受众的。(3)招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开。
(4)在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，实事求是，守信践诺，准确履行招标投标义务，具体表现在以下几个方面：
1)招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势；2)招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同；3)投标人不得与招标人或其他投标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益；4)投标人不得向招标人或者评标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标。
投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民**房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
25.关键性内容(1)项目的整体设想与构思(包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定)；(2)组织架构与人员的配置(3)费用测算与成本控制；(4)管理方式、运作程序及管理措施。
36.物资装备必须以满足项目管理需要为目的。
21．21.登记并取得招标文件4．准备投标文件，投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。（1）商务文件又称商务标，主要包括 1)公司简介。
2)公司法人地位及法定代表人证明。3)投标**单及招标文件要求提供的其他资料。(2)技术文件又称技术标，主要是物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。
5．送交投标文件6．接受招标方的资格审查7．参加开标、现场答辩和评标 8．签约并执行合同。
19.物业管理招标的程序1．成立招标领导小组2．编制招标文件3．公布招标公告或发出投标邀请书4．发放招标文件5．投标申请人的资格预审 6．接受投标文件 7．成立评标委员会8．开标、评标和中标。
1.招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。
2.招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民**房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。
委托**招标的，还应当附招标**委托合同。
3.参加物业管理投标的条件1．法律法规规定的要求。2．招标方规定的要求。
在物业管理招标投标中，招标方在招标条件中除要求投标人具备相应的物业管理企业资质，一般还会要求投标方具有管理与投标物业类似项目的经验与业绩，并对投标人在资金、管理和技术实力，投标人的商业信誉，派驻项目的负责人、管理团队的条件，物业管理服务内容和服务标准，投标书的制作、技术规范和合同条款等方面作出明确具体的要求。
4.物业管理投标的程序1．获取招标信息。投标人获取招标信息一般来自两个渠道：
一是从公共媒介上采集公开招标信息，二是来自招标方的邀请。20.项目评估与风险防范。
(1)项目评估项目评估一般分为两个阶段，即初选阶段，准备和实施阶段。初选阶段的评估主要是在调查、研究资料的基础上对项目进行分析、**和评定，目的是确定是否参与投标；准备和实施阶段的评估主要是对投标物业进行深入的调查和进行技术、经济论证，并在此基础上确定最佳投标策略和管理方案。
项目评估主要包括以下几个方面的内容：1)投标物业的基本情况2)招标物业项目的定位3)业主的需求4)建设单位、物业产权人(含业主)、物业使用人的基本情况5)招标条件和招标过程6)竞争对手7)企业自身条件的分析。
2)投标风险的防范与控制1)来自于招标人和招标物业的风险有：招标方提出显失公平的特殊条件，招标方未告知可能会直接影响投标结果的信息，建设单位可能出现资金等方面的困难而造成项目无法正常进行，因物业延迟交付使用而造成早期介入期限延长，招标方与其他投标人存在关联交易等。2)来自于投标人的风险主要有：
未对项目实施必要的可行性分析、评估、论证，从而造成投标决策和投标策略的失误；盲目作出服务承诺；**测算失误造成未中标或中标后亏损经营；项目负责人现场答辩出现失误；接受资格审查时出现不可预见或可预见但未作相应防范补救措施的失误；投标资料(如物业管理方案、**等)泄露；投标人采取不正当的手段参与竞争，被招标方或评标委员会取消投标资格；未按要求制作投标文件或送达投标文件造成废标等。3)来自竞争对手的风险主要有：采取低于成本竞争、欺诈、行贿等不正当的竞争手段；具备相关背景或综合竞争的绝对优势；窃取他人的投标资料和商业秘密等。
对上述风险的防范与控制的具体措施有：严格按照相关法律法规的要求参与投标活动；对项目进行科学合理的分析、评估，周密策划、组织、实施投标活动；完善企业自身的管理；选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业；充分考虑企业的承受能力，制订可行的物业管理方案，选择经验丰富的项目负责人；慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求等。
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