大中城市平均房价泡沫为29.5% 2023年《住房绿皮书》
市场过热引来最严调控房地产对经济增长贡献度提高
绿皮书指出，2009-2023年，我国经济总体维持高速增长态势，经济复苏基础不断整固。尽管中国住房市场经历了有史以来最为密集和最为严厉的宏观调控，住房销售面积和住房销售**有所**，但住房投资对经济增长贡献度不减，2023年1-8月，中国住宅投资增速仍高达33.9%，住房投资对经济增长的直接带动作用增强，为0.
93个百分点，贡献度为8.34%，贡献度明显提高。
2023年第4季度，住宅市场延续了回暖趋势，特别是12月，由于购房优惠政策的到期，住宅销售面积达到16342.25万平方米。进入2023年以来，住宅销售面积增速下降，特别是4月新一轮房地产调控以来，住宅销售面积呈现负增长。
住宅销售**也在2023年第3季度以来经历了较快地上升，在2023年4月增速达到15.4%。但由于严厉的房地产调控措施的出台，住宅销售**增速也逐月下降，2023年8月降至11.
7%。绿皮书认为，宽松的货币政策致使住宅市场快速回暖以至于过热，从而招致了新一轮的宏观调控。尽管销售面积和销售**有所**，但住宅投资由于滞后效应的存在并没有受到太大影响。住宅投资完成额在2023年第3季度以来维持较高的增速，2023年1月达到40.
0%，8月才有所降低，为30.8%，但总体仍维持了较高增速。
明年经济面临滞涨风险住房投资作用将弱化。
绿皮书指出，2010-2023年，从宏观经济形势来看，经济将持续复苏，住房投资作用将有所弱化。
绿皮书**认为，2010-2023年，经济增速将略显回落，但稳定性将增强。工业生产增速将有所回落，但会逐步稳定在正常增长水平，第三产业也将维持较快的平稳增长水平。国内生产总值全年经济增长速度超过10%已无悬念，随着经济形势的整固和上升趋势的确立，2023年中国国内生产总值增长也将保持在9%之上。
物价水平上升压力不减。居民消费**仍将维持较高增速，工业品出厂**、原材料、燃料和动力购进**增幅有望渐趋稳定，但部分大宗商品**和农产品**波动将加剧。
社会消费需求变化不一。投资需求增速将明显低于2023年，但仍有望维持较高的增长速度，并且这种增长速度是市场内生力量推动的结果，也将更具有可持续性和稳定性。中国将继续通过**补贴、税收优惠等措施调整消费需求结构，推动消费需求升级，扩大消费需求规模，消费需求将稳定增长。
净出口将现恢复性增长，出口增速将继续提高，2023年净出口额将略低于2023年水平，2023年则会有明显的增长。
住宅投资因宏观调控对经济增长的贡献度将略有减少。随着严厉的住宅市场调控措施的不断出台，开发商拿地积极性在下降，这将会影响未来住宅投资的增加。不过，全国保障性住房用地增加较多，因此，住宅投资将受到一定抑制，对经济增长的拉动作用和贡献度将会有所下降，但下降幅度有限。
明年住房市场将继续调整房价将稳中有降。
绿皮书**，2023年预计住房市场继续调整，稳中有降。第1季度在多重紧缩因素的综合作用下，开发企业可能会降价或变相降价，销售面积则可能因房价下降而上升；2023年第2季度，地方**调控措施可能会变相放松，**将相对平稳，销售面积上升；2023年第3季度，市场供求矛盾可能重新出现，房价有一定的**压力；2023年第4季度，调控政策可能重新趋紧，房价与销售量相对稳定。
中国应警惕经济房地产化。
绿皮书指出，近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头，a股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。仅2023年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。房地产业务已成为a**场分布最广泛的行业，不仅房地产类上市公司为数众多，而且涉足房地产领域的非地产公司也为数众多。
据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中，除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。其中，通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）802家，占1300多家**a股主板和沪市a股上市公司的60.53%。
上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物业，通过物业出租收入或物业增值后**获取收益。截至2023年，上市公司共持有账面价值1597.7亿元的物业。
绿皮书认为，国内众多企业集中投资房地产行业的原因为：一是相对较高的行业毛利率。2023年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.
72%。二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。三是民间投资渠道窄，经营环境差。
虽然国家出台了鼓励民营资本的“新36条”，但具体执行和国有资本已形成的既定利益格局，事实上使民营资本难以真正进入。一些地方**甚至以重组整合的名义将民间投资挤出煤矿等资源性领域，使大量的民间资本难寻出路。
绿皮书指出，当前中国应警惕经济房地产化的风险。首先，经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中。从短期看，上市公司的财务报表看似好看，但从长远看会削弱上市公司的竞争力，其危害显而易见。
其次，将阻碍产业升级，加大产业结构调整的难度。房地产行业涉及60多个行业，尤其对钢材、水泥等需求巨大，房地产业的发展将刺激这些产能过剩的行业产能扩大，不利于转变经济发展方式。最后，经济房地产化将助长投机心理，吞噬企业家精神，掏空未来30年中国经济增长的基础。
35个大中城市平均房价泡沫为29.5%
福州、杭州泡沫指数最高，乌鲁木齐最低。
绿皮书指出，通过对2023年9月全国35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。
分城市看，泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州（0.703）、杭州（0.
669）、南宁（0.668）、青岛（0.558）、天津（0.
542）、兰州（0.534）、石家庄（0.520）。
这些城市的泡沫成分占实际**比例在50%以上。
泡沫较高，泡沫成分占实际**比例在30％-50％之间的城市有北京（0.496）、深圳（0.485）、武汉（0.
481）、长春（0.473）、宁波（0.444）、哈尔滨（0.
417）、大连（0.400）、贵阳（0.369）、上海（0.
365）、郑州（0.346）、成都（0.300）。
存在一定的泡沫，泡沫成分占实际**比例在10％以上30％以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。
泡沫较低，泡沫成分占实际**比例在10％以内的城市有南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、海口、银川、乌鲁木齐。
绿皮书指出，泡沫指数的取值在0-1之间，泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。需要注意的是，房价泡沫指数的估计不可避免地要受到数据准确性的干扰。而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能。
此外，在大多数条件下，不能仅依据房价泡沫大小，去进一步推断房价的走向。
绝大多数城市偿付房贷压力巨大。
北京按揭贷款月度偿付率超过100%，重庆、呼和浩特最低。
绿皮书指出，按照国际通行做法，月度偿付率的最高线是30%，超过这个线的家庭属于低收入家庭，这类家庭一般要采取租房而不是买房的做法。如果参照国际通行做法，目前国内绝大多数城市的月度偿付率都超过了最高线，只有呼和浩特和重庆等少数城市是例外，在近两年的时间里，月度偿付率在绝大多数月份保持在30%以下。
而我国银监会的规定是，月度偿付率不能高于50%。如果参照此标准，长沙、济南、南京等近一半城市在大多数月份里符合中国银监会的规定。
月度偿付率较高的城市主要集中在北京、深圳、上海、广州等一线城市。最高的是北京，大多数月份的月度偿付率竟超过100%。绿皮书认为，这样高的比重部分原因可能是北京房地产市场的投机成分过重，将房价推高到本市居民无法承受的地步。
事实上国内绝大多数城市的月度偿付率在大多数月份里高达50%以上，特别是部分城市近100%，甚至有超过100%的月度偿付率，这些现象同样反映出这些城市均不同程度地存在着投机问题。
值得关注的是，重庆的月度偿付率是仅有的几个处于30%以下最低的城市之一，也是唯一的一个大型城市。
明年全球房地产市场将继续复苏之路。
绿皮书指出，2023年，全球房地产市场继续呈现缓慢复苏的态势。支付能力的提高、低利率、**房地产购买刺激措施等因素使房地产销售量有了较大幅度的提高，而销售量的提高有利于稳定2008-2023年大幅下滑的房地产**。在被监测的46个国家中（不包含中国），2023年第1季度住房平均**指数比2023年第4季度上升0.
57%，比2023年第3季度上升1.03%，这显示出全球房地产市场已经开始复苏之路。
从全球范围来看，美国、欧盟、日本房地产市场略显低迷，澳大利亚、加拿大和新兴经济体则呈现出过热迹象。尽管部分发达经济体和新兴经济体房地产市场从危机中恢复较快，但是欧美日等主要发达经济体房地产市场复苏之路充满坎坷反复，大批资金转战新兴经济体，特别是中国市场，一定程度上推高了中国房地产市场**。尤其是中国商业地产租售**都有大幅上扬，成交量也明显攀升。
绿皮书**，2023年全球住房市场将延续复苏态势，但低迷状态难以彻底消除，恢复到正常状态仍需时日。预计住房投资规模有所上升，住房**整体趋稳，住房抵押贷款将有一定程度放大。美日欧等国住房市场将延续复苏，但过热市场将遭遇调控。
预计美国住房市场将延续复苏态势，而且住房投资有望较大幅度增加；日本住房**则会逐渐止跌回升；欧洲在主权债务危机逐渐过去之后，经济将会较快复苏，有助于住房市场的回暖。
绿皮书指出，全球房地产市场信心将有所增强的原因为：一是新兴经济体和发展中国家甚至包括部分发达国家的2023年住房**、销售和投资都有较显著的增长，美、日等国房地产市场回暖趋势十分明显，市场信心逐步增强；二是全球金融系统已释放了大量风险，逐渐走向稳定；三是房地产投资资本也日趋活跃，房价依旧处于谷底的国家受到青睐。
绿皮书认为，虽然全球房地产市场复苏之路依然艰辛，但是经过一定时期反复筑底后，有望逐步摆脱低迷状态。国际资金回流发达经济体的动力将增强，会在一定程度上减少中国房地产调控的压力。同时，中国对房地产的严厉调控措施也会打击国际游资的投机信心，促使其流出中国。
未来全球房地产市场和中国房地产市场投资落差将会缩小。
2023年住房绿皮书要闻
中国社会科学院发布2011年 住房绿皮书 要闻。中国经济网北京12月8日讯 记者陈郁 中国社会科学院财政与 经济研究所 社会科学文献出版社今天联合主办 2011年 住房绿皮书 发布暨2010 2011年住房形势与政策研讨会 会议研讨了中国住房发展面临的现实问题和重大挑战，分析了2009 2010年中...
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