过去的二十年里可以看到加纳经历了经济的强劲和包容性增长。加纳在减少贫困和改善社会指标方面远远大于周围其他国家，这导致了大量的外国直接投资(dfi)机构把资金投到加纳。
然而，由于**的过度借贷在短期内的漏洞明显上升，高财政和常年的账户赤字的使这个国家目前的债务负担已经上升到大约ghc98.6欧元(合252亿美元)。加纳在国际储备的地位不断削弱伴随着不断增长的公共债务。
高的利率和货币贬值已经开始削弱私人的投资活动。经济增长放缓的趋势明显，2023年6月的gdp 38.65%的增长速度已经明显低于2023年1月的48.
59% 这半年的通货膨胀率为17.9%。
加纳普遍的经济活动放缓，主要的原因是当前的能源危机和高燃料成本，导致依靠电力制作的产品链几乎崩溃，加纳本土企业如发廊，橱柜制作、木匠、焊工、一些小额贷款企业和大多数严重依赖于持续的电力**的大中型企业。
在2023年3月份，moody下调了该国主权投资评级从b2下调到b3，主要是因为该国不断恶化的债务负担和大规模财政失衡和塞地大幅贬值。然而，在过去两个月内，国际货币**组织积极评论了由世界银行提供的部分**担保和恢复对于该国的货币的支持， 塞地的汇率从新获得了一些增长在和其它几种主要的货币兑换上。
融资渠道。在过去的几年中，加纳的金融体系经历了强化监管改革和重组，导致商业银行从增大信贷投入直到最近经济出现了严重的信贷紧缩。最近的现象导致了金融机构限制信贷的数量，包括由信贷来购买的民用住宅。
目前的一些银行收回了用于房地产开发商建设的金融贷款，因为太多的项目目前的状态是滞销。加纳共有443家小额信贷金融机构和26家商业银行，和三个信用机构(xds数据， hudson price 和 dun bradstreet)。其中26家商业银行，只有七个在加纳**交易所上市。
根据世界银行2023年的报告，在容易获得商业贷款的国家类别里面，加纳在189个国家的排名第36位。在2023年，世界银行启动了全球金融数据库(全球findex)来探索全球金融的使用水平。根据全球findex,个人信用调查的结果，全球超过25岁的成年人中39.
2%的在使用贷款。截止到2023年，只有极少数加纳人用房屋贷款购买一个房产，60%的最高收入人群中只有1.9%有房贷，在40%的底部收入人群中只有3.
1%的人有贷款。
26个加纳银行中只有5家正式把房屋贷款作为一个产品(即hfc银行、fidelity银行、calbank、 stanbic银行和ut银行)来使用， 但是银行目前只在客户的财产明细基础上提供房屋抵押贷款，此外，加纳住房贷款(ghl), 是该国唯一住宅贷款银行。 加纳银行提供的住房金融贷款比例不到3%在所有的抵押贷款中。大多数银行忽视了住房贷款市场，把关注点放在短期贷款和投资无风险的**债券和**融资等提供更高回报的无风险投资上。
在加纳的住房贷款总额超过2亿美元，但是借款人的数量略低于6000。加纳的住房金融系统(占gdp的比重)是0.5%,相比较于其它非洲国家平均占15.
7%的gdp, 它是世界上最低的国家之一。
尽管一些主要的加纳银行有超过所需的资本，但是他们仍然不喜欢把精力放在房屋抵押贷款上，他们认为花费超过10-20年才能收回投资太慢了。hfc银行是加纳主要的房贷的提供者， 赛地。假设hfc银行将使用其所有股权授予抵押贷款购买的房子的**平均为gh140 000 （约合35897美元), 那么它只可以提供大约681个房屋贷款。
在6家提供房贷的商业银行里， hfc是唯一一家从2023年以来从**交易所筹集资金用于抵押贷款的。
五家商业银行和ghl提供各种抵押房产贷款产品，可以分为四个主要贷款类别。第一个是家庭购买抵押贷款，用于购买新房子。借款人预计最低的成本为房价的20%作为首付，而银行提供房款的80%作为贷款。
贷款期限为20年，贷款利息率的变化在27%-32%之间如果使用塞地支付，(也有以美元计价的贷款，固定的利息率在12.5%和14%之间)。第二个产品是家居抵押贷款，用于改造已经购买的房产。
这类房产的贷款期一般为五年。另一个产品是房屋完成抵押贷款，用于完成在建房子。最后一个产品是房屋净值抵押贷款，用于实现房产净值的再次投资。
购房贷款占据了贷款市场的大部分份额。
抵押贷款的货币通常是以当地货币(塞地)或美元计算。美元贷款大多是给在加纳的外来移民或者是以美元为收入的居民。其他人都给塞地作为贷款货币。
利率收取的变化在两个类别里也不同。塞地贷款利率高达30%,而不同是美元贷款利率则固定在12.5 - 14%之间(取决于银行)。
银行希望借款人使用美元偿还房贷款项是为了降低不断加大的赛地贬值风险。
在加纳，房屋抵押贷款银行面临着许多挑战，如房地产市场**不足， 房地产开发商缺乏足够的建设资金、金融机构承销技术落后，缺乏成熟的个人诚信和信用报告系统的查询资源。三个主要的金融机构不是经常性的升级他们的信贷数据，而且机构之间不会互相共享并更新他们的记录。由于与其他金融机构的沟通不畅，很难对于一个申请房贷的人做出一个准确的评估。
在土地地契注册登记上也有严重的时间拖延，因为缺乏可靠的数据库支持，很多如个人生日和住址的信息都有不准确或者遗漏的情况发生。此外，没有合适的地址系统(2023年最后一个季度才投入使用街道名称和财产编号地址系统)使它很难建立对潜在借款人的信用评估。在加纳土地登记系统缺乏监管，即使有人想用自己的资产用于抵押，由于担保执法困难，加上加纳土地登记系统缺乏监管等，大多数人没有文件来证明他们的财产的所有权。
2023年4月美国国际开发署发起和资助试点项目，以国际小额信贷来支持购买房产，包括美国、国际陆地系统和sinapi aba **。这个项目在两年前提供了100万美元资金给国际机会、美国、sinapi aba和国际土地系统，促进住房小额信贷在阿善堤和布朗阿哈福地区。 sinapi aba在试点成功后开始投入自己的资金来继续该项目。
在2023年末，万事达国际**会和habitat在加纳共同发起了一项为期五年的试点项目，促进房地产的小额信贷发展和增量住房建设量。计划投入220万美元给三家小额贷款公司(sinapi aba的储蓄和贷款，意大利联合信贷银行和机会国际的储蓄和贷款),作为提供住房贷款产品的开发与技术支持。这个项目在2023年6月结束，除了sinapi aba外另两家公司没有利用技术支持和后续缺乏资金来继续该项目，所以20000个针对低收入者的住房贷款份额并没有实现。
global access储蓄和贷款提供小额住房贷款给阿散蒂地区的城乡低收入者。加纳住房贷款抵押机构称， 尽管实际操作困难，由于对住房贷款的需求非常强烈， 大多数借贷者都坚定地致力于满足贷款条件和积极的偿还贷款。 但是抵押贷款机构难以筹集资金来满足房地产行业的增长。
此外， 抵押贷款市场环境看到了显著改善的迹象。包括信用机构的引入，使银行在几秒钟内获得借款人的信用记录， 以前大多数银行和其他金融机构非常不愿意更新客户信用记录， 使得个人信用记录难以统计。
2023年，加纳联盟信用公司第一个提供了覆盖房产建设过程的金融贷款。贷款替代赔偿(cri)机构的目借款人是中低档次收入人群，他们的收入低于gh4 400,（128美元)，他们很难提供抵押贷款机构要求的存款，但他们有能力未来很长的一段时间内持续偿还贷款。 由非洲再保险****提供支持的担保人， 他们能够确定获得100%的房屋贷款。
最后，加纳二级房地产市场的发展需要提供了住房贷款市场增长的可能性， 并实现住房贷款规模化。此外，这是一个合适的市场机会给房地产投资信托**(reit)来发展市场。
加纳住房贷款(ghl)2023年7月在阿克拉举行了强化抵押贷款安全的会议提高投资者的信心，并在2023年度第一季度启动一个价值2000万美金的抵押贷款担保**，高达7%的五年利息，返还本金和利息。这个项目曾经因为监管问题而推迟，目前ghl已经解决了问题并在2023年第一个季度开始第一笔2000万美金的注册行动。
房产的可负担性。
大多数住房已经超出了大多数人口的实际购买力水平。分析人士指出，加纳只有百分之三的家庭能负担得起每月的按揭贷款。asn公司提供目前加纳市场上最便宜的房子(2间卧室)ghc95000（24297美元）。
这个约40平方米的房子没有厨房橱柜、地砖或衣柜。这么大的房子，每月的按揭付款将是ghc955(245美元), 这是在已经付了20%定金ghc17 400(4600美元)情况下，获得了房屋贷款的人要在未来确保收入在每月ghc2 387(合612美元)的才能负担的起还款。能够获得贷款的工资范围从最低ghc600(153美元)到10000 ghc （2 564美元)一个月。
这使得大多数靠工资养家的家庭退出了住房市场。
最小的房贷首付要求是提供占总购买**的20%才能购买。由于相当高的对于大多数家庭没有足够数量的储蓄存款，原因则是普遍的较低收入和非常高的生活成本。大部分房地产开发商像devtraco regimanuel gray, comet properties 出现了建造好了房屋却没有买家的现象。
大多数家庭负担不起抵押贷款，使得房产开发商不得不采取分段支付的条款，直到100%收到款项后(开发商与客户之间)才最后完成产权的交割。
在城市地区，用租金换取住宿是是最常见的形式。然而，租房条约有利于屋主，他们可以提出要求预付2-3年的租金。因此，大多数家庭负担不起这些高预付租金的拥挤住房。
根据2023年全国人口普查，几乎三分之一的加纳人没有自己的住所或有钱来支付租金。2023年的瑞士银行研究报告称在阿克拉发现超过3000人睡在室外小于一百五十平方公里范围内。
此外，土地和建筑材料**昂贵，高达80%的建筑材料都是进口的。建设上的花费是必要的基础设施，即使是普通的户型都要每平米约300美元的成本。因此，面对高昂的建筑成本， 出现了较低的住房负担能力，低于-27% 到 -32%的房屋所有权的百分比就是很好的体现。
2023年，一个标准的50公斤水泥袋的成本为ghc33(8.46美元),而一个标准的铁皮屋顶成本ghc23(5.90美元)(1.
117×2.438,宽0.4毫米)。
住房**。水利资源、工作和住房部2023年7月估计当前的住房供给量赤字大约170万间房屋。大约每年100000单位的住房需求没有被满足， 加纳房地产开发商协会(greda)估计每年只有40000套住房资源供给量。
多达90%的加纳的住宅是由已经购买土地的业主委托小规模的承包商建造。采用这些策略的增量构建的房产， 完成时间范围从5到15年。
在加纳的房屋交付市场的主要参与者是greda。这个机构目前提供了大约40%的国家的住房需求，但他们的业务大多集中在三个城市：大阿克拉，库马西，塔科腊迪。
大约有400的注册会员其中约150会员正在积极提供优质房屋，**区间从ghc215000(55000美元)到ghc1170000 (300000美元)。这个协会发展本地和外国开发者为其成员。这也包括tema development 公司和国有房地产公司(shc)。
协会的一些成员，如devtraco taysec trassacco,regimanuel也生产高档市场的房子，**从30万美元到100万美元。森大房产公司也是greda的会员之一。
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