2023年在董事会的指导下，公司上下各部门各员工克服困难齐心努力，现对一年来公司各项外部工作和内部工作进行总结如下：
一、 外部各项工作。
1、 公司筹备、成立。
从2023年年初开始筹集公司的注册资金、选址，办理公司验资报告、开发资质、税务登记证（地税、国税）、组织机构**证等各项证照都做了反复大量的工作，2、 土地证的办理。
公司现开发的项目位于市路52号，该地块原属于地区企业集团总公司的，该地块的关系相关复杂，经过市**、市土地局协调，在董事会的直接领导下，在市局的协助下，成功办好了该地块土地的使用证，在土地证的办理过程中，通过做土地评估事务所的工作，由原来万元/亩左右的土地出让**下调到万元/亩，同时还扣除了我们不好使用的土地约亩，为公司节约成本近万元。
3、 规划总平的办理。
取得了土地使用证，若再办理好建筑规划设计总平图，则该项目的最重要的前期工作就算办成功90%了。因为后期所有的各项手续都是围绕这个规划总平开展的，也就是按程序办理就行了。所以规划总平对一个房地产开发商的重要不言而喻，一个项目能不能有利润，利润有多大，就是一个规划总平了，规划总平是除土地使用证外最难办理的了。
有的公司为办理规划总平可能要花一两年的时间，有的规划总平可能要改多次的规划总平在董事会的直接参与下，经过与市建筑设计院、 市建筑与规划委员会的协调和开展大量的工作。每天往返建筑院和规划委员会十几次，几乎天天早上没上班或顺致已下班，就等规划委员会的领导，与他们反复沟通、修改，后面终于办好了规划总平，容积率由土地评估时的到公司董事会认可的到最终的 ，建筑面积大增加平方米，为公司增加利润上千万元。土地使用权的办理和规划总平的办理是年最为成功的工作，为公司在该项目的成功开发打下了坚实的基础。
4、 建筑方案和各项报建手续的办理。
通过办理好了土地使用证和规划总平，接下来办理了***的企业投资项目备案表。建设用地批准书，建设项目选址意见及选址红线图，建设用地规划许可证，建设用地规划定点通知单，定点红线图，建设设计方案（共栋楼），岩土工程勘察报告，综合管线规划图，建设工程规划许可证，建筑红线图，施工图设计，施工图设计审图公司审图，施工图消防审图，施工图人防审图，施工图防雷审图，建筑工程施工许可证（一期），建设工程放线验查报告，一期工程施工招标，白蚁防治等大量的前期报建工作。
5、 拆迁工作。
我们公司开发的“ 城”（原为市局， 市企业集团公司，原存建筑平方米栋宿舍楼和仓库、车间、民房平方米。虽然与局达成了协议，在市土地局办好了土地使用证，但有大量的拆迁安置工作。拆迁安置是该项目成功开发的关健。
原有栋宿舍平方米共户，虽与公司签订了拆迁安置协议，从原签订的拆迁安置协议只能属于一个意向协议，具体安置在哪一栋哪一个房间要重新进行谈判。而仓库、车间、民房都在使用，拆迁安置工作难度可想而知，同时，该地块上还有高压电线、自来水管、电线线路等需要改道，另外还有两栋楼没有出去的通道，而当时公司的人员只有人。我们采取先把平方米的仓库、车间、民房进行拆除，然后对高压电线、自来水管、电线线路进行改道，重新修建坡道供另二栋楼居民作进出通道，最后与户拆迁安置户进行拆迁安置楼房具体进行谈判，通过采取各种办法，耐心细致反复的工作，仅拆迁安置楼的设计方案就更改三次，最后拆迁安置工作基本完成（剩户）。
为“ 城”成功开发扫除了最大的障碍。
6、 融资工作。
城”若算上地下室、架空屋面积近平方米，投资总额近亿人民币，光第一期开发需资金万元，仅公司的自有资金还远远不够，必须解决项目的开发建造资金，我们计划整个项目融资万元- 万元，其中第一期融资万元，从公司的成立到公司项目的报建，我们都已在为融资进行准备工作，如注册资金从万元调整为万元等等，这几年特别是年**、房地产各种**高涨。国度数次进行宏观调整，遇制过热的投资，对房地产的冲击相当大，特别是对房地产的融资控制。 年我们“ 城”的融资比早几年的困难要大很多，同时，我们的四证均在办理之中，我们采取在办理好两证（土地使用证、建设用地规划许可证）时开始准备向银行贷款进行融资，取得第三个证时（建设工程施工许可证）办理抵押贷款，进行放款的筹备，通过市工行、 分**贷部、评估部、审贷部的沟通，补足充分的贷款准备材料，开展相关公关工作，最的完成一期贷款万元，一期土地评估后先放款万元，很好的解决了一期开发资金，很强的工作能力。
7、 销售策划工作。
如果把房产公司比喻成一支球队的话，策划部就是前锋，把球踢进对方的大门，策划部的工作是面向市场的，策划工作就是要把生产的产品包装推销出去，如果说项目有利润的话，就要靠策划部门把产品变成货币，把货币变成利润，也是我们企业追求的最后目标。我们通过市一家策划推广公司、 市一家策划推广公司和市一家策划推广公司进行各项对比，最后选择市的一家策划推广公司，现在售楼部也通过相关工作，软磨硬施的最后在项目旁边的移动公司大楼一楼找好了，也进行了装饰，项目的宣传海报也制作完毕。与电视台、电台、 **社、电视报、移动短信、灯杆路旗等相关单位签订了相关协议，售楼部销售人员也进行了招聘和培训，在年12月份参加了市第届房展会，我们楼盘被评为“ 典范”，我们也协办赞助了辖区会，通过相关准备，我们相信在年销售工作中定能把一期的楼盘推销出去。
8、 工程开工情况。
年12月通过近两个月的合同谈判，我们的施工队伍是选择的一家施工单位，通过招投标工作，办理了施工许可证，12月份下旬一期动工了，我们在工程进度控制、质量控制、造价控制、现场安全文明施工工、签证管理等相关方面进行了管理，努力把“ 城”打造成市城区样板小区，现在 #楼正在进行二层楼面**模， #楼正在进行基础梁的施工， 0#楼正在进行基础处理#正在进行桩承台施工。工程部积极与建筑设计院、质监站、勘察院、监理公司、施工单位协调，但工程部在现场管理和技术还要进一步加强。
二、 内部各项工作。
1、 人员编制、部门设置、工作职责的确立。
公司是年初正式成立的，我们拟定了设立行政财务部、工程部、策划部、总经理、总经理助理几个机构。行政财务部负责行政方面工作、财务方面工作。工程部负责工程进度、质量、造价管理工作，策划部负责销售管理工作，总经理助理负责前期手续办理、拆迁安置、协调关系工作。
拟定了各部门各职能员工职责，这些基础工作是一个规范公司的把本，每个员工必须尽职尽责，熟悉业务技能。
2、 工资制度，定额费用管理制度。
人员是企业的基本元素，人员的招聘，培训，管理是企业管理的重要部分，人员的管理问题和分配问题解决好了，没有办不成的工作，没有不成功的项目，我们房产开发公司一定要解决好人员的管理问题和人员的分配问题。公司是刚成立的公司，从成立到第一天起，必须具备把公司打造成了专业化，规范化的公司，把公司的人员也锻炼培养一批，这样公司就能立于长远发展的境界，我们拟定了工资方案一和方案二，现执行第一方案，等公司各项业务开展好了，再考虑第二方案。分配考核制度也要及时完善。
同时，制订了车辆费用、办公费用、业务应酬费用、水电费用等各项费用标准。 年我们的工资为 ，上述各项费用 ，合计为 。但我们通过降低成本提高容积率，为公司开发项目创造了万元的利润。
3、 公章管理，资料管理。
严格公章管理，公章的使用必须按照公章使用办法进行，同时要进行登记，公章的使用行政财务部采取了严格的态，资料管理也是一个房地产公司管理好坏的标志，所有的证照、资料都由专人管理，所有的资料首先交给行政财务部进行登记，分类保管，需要领出须批准后才能领出，也要进行登记，复印相关证照也要经批准和登记，这样，我们公司的资料才能查找方便，保密和有序。
4、 资金管理。
为加强自我控制，自我发展，使公司的财务收支计划能有效的落实，保证资金安全，提高资金运营效益。公司资金实行收支分离管理的原则，设置收入专用银行帐户，公司的投资款、银行贷款、销售收入都存入收入专用帐户，收入专用帐户由董事会进行直接管理，设置支出专用银行帐户，用于正常经营开展的资金支出。根据生产经营计划和工作安排，公司每月编制月度资金需求计划。
报送董事会，经董事会批准后，由收入专用银行帐户向支出专用银行帐户拨款。行政财务部根据批准的资金需求计划和实际业务的开展管好资金。
5、 合同管理。
生产经营过程中，每一项业务一般情况下都要签订合同协议，明确双方的责任和义务，而每一项业务必须货比三家，要与三家左右的不同对方进行合同谈判，相同条件下选择**低的对方，采取这种方式能使我们的开支成本降低，同时也锻炼我们的业务工作能力，通过这种方式，仅设计费就节约开支万元左右，同时，每荐合同执行完成后，要对合同进行总结，对合同的执**况进行逐一检查，对合同签订不足的地方要提出建议，在今后的合同签订中进行改进。
年开展了大量的工作，也取得了不错的成绩，但也还有相当的工作要进行提高。
1、 各管理人员的业务水平达不到专业水准。
2、 管理不够细致，管理制度不全。
3、 工地现场管理力度不够，监管不细，对变更采取的方法欠妥。
三、 年工作计划。
年几个重大方面的工作做如下计划。
1、 生产方面。
1）、 年7月份完成城 #楼工程施工，2023年8月完成 0#楼工程施工， 年月对上述完工楼房进行交付安置房和商品房。
2）、完成户拆迁安置楼的协议签订和搬迁工作，拆除三楼旧宿舍楼，并与拆迁安置户进行结算。
3）、完成二期 #楼的技术资料准备工作，办好建设工程施工许可证，办好招投标手续，进行开工。
4）、完**防地下室的设计工作。
完成“ 城”小区在设计和装饰。
2、 销售方面。
1） 年4月达到一期开发 #楼的预售准备工作，办理好预售许可证，进行开盘销售。
2） 年月前完成一期开发项目销售房90平方米以上的销售和回款工作。
3）准备好二期 #的销售准备工作。
4）办理商品房签订备案，银行按揭，一期产权证开始办理。
3、融资方面。
1）完成一期贷款剩余万元的到款工作。
2）在一期销售达到 %时归还完一期贷款万元。
3） 年6月前开始二期项目贷款， 年下半年完成贷款的融资工作。
4、内部管理方面。
1）制订各部门、各岗位职责的考核管理制度。
2）完善签证管理制度。
3）完善工程完工后的结算管理制度。
4）完善人力资源管理，建立人员人事资料档案，规范人员的招聘、试用、转正、考核制度。
5）完善管理制度的追踪检查和调整办法，及时进行反馈和修订。
5、参与新民粮库项目的谈判工作。
6、其他董事会布置的工作。
二o一二年一月三日。
二0一一年工作总结
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二0一一年工作总结
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