辽宁商贸职业学院辅助教材。
物业管理》习题与实训。
适用与房地产经营与估价、物业管理等专业）
姓名。专业。
班级。学号。
辽宁商贸职业学院技术经济系。
房地产教研室寿金宝编。
2023年11月改编。
前言。物业管理》是房地产经营与估价专业主干课程之一。为配合课程教学的需要，使学生通过作业与实训，准确把握本课程所需要掌握的主要内容、知识点，提高学生分析问题、理解问题和解决问题的能力，以适应物业管理岗位的需要，提高实践技能，特编写《物业管理习题与实训》辅助教材。
物业管理习题与实训》辅助教材的编写，是根据物业管理职业岗位的要求，突出了教材的主要知识内容和各章节的知识点，并基本涵盖了岗位职业技能的要求。
由于房地产经营与估价专业的《物业管理》课程教材，已选用由机械工业出版社出版、寿金宝主编的《物业管理》教材。为了与新教材相配套，《物业管理习题与实训》辅助教材在原编写的基础上，又作了一些修改。由于编写时间仓促、能力有限，难免有不当之处，敬请指正。
我国物业管理行业发展非常迅速，其业务也将不断的规范和深化。因此，本辅助教材也将随着物业管理行业的不断变化而进行修正和补充。
编者。2023年11月。
目录。第一部分习题与案例分析。
第一章物业管理导论3
第二章物业管理体系4
第三章物业管理项目的招标与投标5
第四章物业管理合同7
第五章物业管理的主要内容及基本程序………8
第六章房屋建筑维修管理10
第七章房屋建筑设备设施管理12
第八章物业管理档案的建立与管理14
第九章居住性物业的管理服务16
第十章经营性物业的管理服务18
第十一章其他类型物业的管理服务17
第十二章物业管理服务质量的国际认证………20
第十三章章物业管理法规24
第二部分实训指导。
一、住宅小区（或高级公寓）物业管理考察………26
二、商场（或写字楼）物业管理现状调查………28
三、物业管理安全服务及安全监控系统………30
四、房屋建筑的供电设备和给排水系统………32
五、消防设备设施34
六、冬季供暖管理实训36
第一部分习题与案例分析。
第一章物业管理导论。
一、名词解释。
1．物业。2．物业管理。
二、问题解答。
1．物业及物业管理的主要特征是什么？
2．物业管理的主要内容有哪些？
3．简述物业管理过程？
4．物业管理究竟是管理还是服务？
三、案例分析。
年轻人热衷应聘物业管理行业。
虽然周六天气阴雨绵绵，但浦东房地产大厦里人头涌动，迎风而立的‘物业管理行业人才交流洽谈会’垂幅吸引了很多路人的眼光。
周先生年轻有为并非下岗人员，而且是一家物业管理公司的一位年薪4万的部门经理，当他得知这次‘物业管理行业人才交流洽谈会’后，就毫不犹豫地买了门票参加了洽谈会，并直奔一些较著名的物业管理公司展位。周先生认为：物业管理行业前景广阔，而目前该行业正处在群雄逐鹿的“战国”时代，行业中的品牌公司将主导整个行业的发展。
因此，周先生想到一家品牌公司工作，以寻求更大的发展空间，将来能大展宏图。
本次洽谈会上应聘者大多具有大中专或本科以上学历，不少家长也来为子女搜集情报。
物业的老总们都很兴奋。因为在整个招聘过程中，大多数应聘者最关心的并不是收入和待遇状况，而是发展前景和发展空间摘自《上海青年报》）
第二章物业管理体系。
一、名词解释。
1．业主。2．业主大会。
3．业主委员会。
二、问题解答。
1．组建物业管理企业的基本条件是什么？
2．业务委员会产生的基本条件有哪些？
3．召开第一次业主大会（或代表大会）的基本条件有哪些？
三、案例分析。
1．买房尚未取得产权证，但已办完其他一切手续，，能否享受业主的权力？
2．某位业主来咨询：他所在小区在准备召开业主（代表）大会核定业主（代表）资格时，对他的（代表）资格提出异议，认为他虽然是事实上的买房者，但还没取得房产证，因此没有证据证明他就是业主。请问：
1）买房尚未取得产权证，但已办完其他一切手续，能否享受业主的权力？
2）不是业主能否参加业主（代表）大会，能否成为业主委员会成员？
第三章物业管理项目的招标与投标。
一、名词解释。
1．物业管理招标。
2．物业管理投标。
3．开标。4．评标。
5．定标。二、问题解答。
1．物业管理招投标应遵循哪些原则？
2．物业管理招标有哪些方式？
3．物业管理招标文件包括哪些主要内容？
4．物业管理招标的程序。
5．物业管理投标书的内容有哪些？
6．物业管理项目投标实施步骤。
三、案例分析。
业主委员会能否不请物业管理公司而自行管理？
一些业主委员会认为：物业的所有权是自己的，因而管理权也由自己支配。并认为物业管理很简单，也就是扫扫地、看看门而已，可以不请专业的物业管理公司管理，与其让物业管理公司赚钱，不如自己管理划算。
请问：1）业主委员会能否不请物业管理公司而自行管理？
2）开发商能否自己开发自行管理物业？
第四章物业服务合同。
一、名词解释。
1．物业服务合同。
2．物业管理公共契约。
二、简答。1.物业服务（委托）合同的特征是什么？
2.物业服务（委托）合同的主要内容有哪些？
3.物业管理委托合同主体双方（物业管理企业和业主）有哪些主要的权利和义务？
4.物业管理公共契约的内容是哪些？
三、案例分析。
1．物业管理费应何时收取合适，一次性能否预收几年物业服务费，为什么？
2．已买房屋，但没有入住，是否要缴纳物业服务费，为什么？
第五章物业管理的主要内容及基本程序。
一、名词解释。
1．物业管理早期介入。
2．前期物业管理。
3．物业接管验收。
4．房屋二次装修。
二、问题解答。
1．物业管理服务的主要内容有哪些？
2．简述物业管理程序。
3．简述物业管理早期介入的作用及主要介入阶段。
4．前期物业管理服务的主要内容有哪些？
5．简述前期物业管理服务的操作程序。
6．简述物业管理服务过程中的管理与服务的关系。
三、案例分析。
1．业主入住前装修住宅，是否一定要向物业管理企业申请？
2．物管企业私自撬门维修房屋（如修漏水管道）是否承担赔偿责任，应如何处理？
第六章房屋建筑维修管理。
一、名词解释。
1．房屋维修。
2．房屋维修管理。
3．房屋完损等级。
4．小修工程。
5．中修工程。
6．大修工程。
二、问题解答。
1．房屋建筑维修管理的主要内容。
2．小修、中修、大修及综合维修如何界定？
3．如何评价房屋完损等级，有何规律？
4．房屋建筑维修施工管理的主要内容是什么？
5．维修施工技术管理的关键环节有哪些？
6．如何做好维修工程质量管理工作，有哪些有效措施？
7．房屋建筑各主要部分的养护工作重点是什么？
三、案例分析。
1．业主刚入住，房屋出现问题责任由谁负？
2．房子存在质量问题，业主能否拒交物业管理费？
第七章房屋建筑设备设施管理。
一、识图。1．以某个住宅小区总平面图为例，画出原有建筑、新设计建筑、计划拆迁建筑、围墙、绿地、河流等图例。
2．以某一建筑首层平面图为例，指出某个房屋的开间、进深距离。
3．以某一建筑的立面图为例，指出该建筑总高度、每层高度、底层标高与外地面标高之差等。
二、问题解答。
1．物业管理所涉及的房屋建筑主要附属设备设施有哪些？
2．房屋建筑附属设备设施主要管理内容有哪些？
3．分别简述给排水系统、供暖系统、供配电系统、电梯设备等运行的基本要求。
4．给排水系统日常养护的重点是什么？
5．简述二次供水的水箱、水池日常养护的技术要点。
6．简述供暖系统日常养护的工作重点和最佳时期。
8．简述电梯设备日常养护的工作重点。
三、案例分析。
1．业主刚入住，房屋出现问题责任由谁负，为什么？
2．物管企业私自撬门维修房屋（如修漏水管道）是否承担赔偿责任？
第八章物业管理档案的建立与管理。
一、名词解释。
1．档案。2．物业管理档案。
3．电子档案。
4．图。5．档。
6．卡。7．册。
8．表。二、问题解答。
1．档案形式有哪些？
2．物业管理档案的作用。
3．物业管理档案哪一种分类方法更符合物业管理的需要？
4．物业管理档案资料应包括哪些主要内容？
5．物业档案管理有哪几个重要环节？
三、案例分析。
如何做好住户入住工作。
某大厦业主把其物业委托房产**商租赁。**商与租户签订了租赁合同。租户到大厦物业管理公司办理入住手续时，因未携带业主委托**商签订租赁合约的授权书，物业管理公司不同意租户入住。
但**商声称业主一定会认可的。于是物业管理公司为租户办理了入住手续。事后，业主不承认**商所签订的合同，要求物业管理公司采取措施收回其物业。
物业管理公司发出限期搬出的通知后，租户却不同意搬出，并向物业管理公司投诉，要求公司赔偿其装修损失10万元。
1．该租户办理入住时应提交哪些资料？
2．建立业主档案对处理本案的意义是什么？
3．本纠纷案的主要责任人是谁？
4．本纠纷案应如何处理为好？
第九章居住性物业的管理。
一、名词解释。
1．住宅小区。
2．住宅小区物业管理。
3．高级公寓。
4．别墅。二、问题解答。
1．住宅小区物业管理主要内容？
2．住宅小区物业管理的特点和原则有哪些？
3．住宅小区达标考评的标准有哪些？
4．高级公寓物业管理服务的特点和要求是什么？
5．别墅区物业管理服务的特点和要求是什么？
6．智能建筑物业管理服务的特点是什么？
三、案例分析。
1．某物业管理公司进驻的某住宅小区共有1100套商品住宅，在企业进驻开展物业管理服务时，该小区业主入住已一年有余，入住率已达到46﹪，而且该小区已成立了业主委员会。但是，通过实际接触了解才知道，该业主委员会是由一部分（约100户）业主通过网络自发推荐产生的，还推选了一位业主委员会主任。该业主委员会主任通常在网上联络各位业主或召开主委员会会议。
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