江苏开放大学。
形成性考核作业。
学号 姓名
课程** 课程名称建设工程经济。
评阅教师 第 2 次任务。
共 4 次任务。
建设工程经济课程实践之经济分析。
示范案例。刘先生，月收入3 000多元，现有积蓄20万元，在市中心有95m2的住房一套。2009 年5月在昆明市三环外购买了一套64.
22 m2的住房，房价4360元／m２，房款总价280000元。由于刘先生购买的是第二套住房，首付40%，共计112000元，剩余168000元向银行申请了20年的等额本息商业按揭贷款，贷款基准利率为5.94%，第二套房利率上浮10%为6.
534%，月供1255. 97元（取整1256）。
【问题】如果刘先生将此套商品房出租，出租经营期20年，20年的平均租金为1000元／月，平均每年的净收为9888元。试用投资**期法、净现值法分析刘先生用20年的租金收回房款首付112000元的可行性。
【问题求解分析】
(1)求每年的净收益。
房屋在出租经营期间应缴纳的税费有：营业税为租金收入的5%；城市建设维护税为营业税额的7%；教育附加税为营业税额的3%；房产税为租金收入的12%；印花税为租赁合同金额的1‰。
20年中平均每年出租经营收入及税费估算：
1)租金总收入＝月租金×12=1000×12=12 000（元）。
2)税费估算（亦为年经营成本）：
①营业税＝租金×5%=12 000元×5%=600元。
②城市建设维护税＝营业税×7%=600元×7%=42元。
③教育附加税＝营业税×3%=600元×3%=18元。
④房产税＝租金收入×12%=12 000元×12%=1440元。
⑤印花税＝租赁合同金额×1‰=12 000元×1‰＝12元。
税费合计2112元。
净收益：12000 – 2112＝9888（元）。
2)用投资**期法进行评价。
首先画出陈先生投资该商品房的现金流量图，如图10.1所示。
下面分别用表上计算法和公式计算法评价项目的可行性。由于刘先生是第二套住房，贷款利率上浮10%为6.534%。当采用动态投资**期判断项目的可行性时，可按ic=7%计算。
2)用公式计算法评价项目的可行性。
静态解法1：
t= -112000+9888+9888+…+9888+3232/9888=0
解得pt=11. 33（年） 静态解法2：
解得pt=12－1十3232／9888=11. 33（年） 动态评价：计算过程见表10. 40将数据代入，得。
pd＝24－1＋(17／1949)≈23. 01（年）>20年。
故用动态投资**期法评价，投资方案不能达到预期效果。
评价结论：投资项目不可行。
(3)用净现值法进行评价。
1)如果按第二套住房，即按7%计算：
npv(ic＝7%)=112 000 +9888×(p／a，97%，20)
112000 +104753. 47= -7246. 53（元）<0
说明该投资项目（20年内）在经济上是不可行的。
2)如果按基准利率5.94%贷款（首套住房），可按6%计算，则。
npv（ic =6%）=112 000 +9888×(p/a,6%, 20)
112000+113414.37＝1414. 37（元）>0
因为npv(ic =6%)>0，说明该投资项目在20年内除能按6%（大于银行基准利率5.94%）的收益率收回首付款外，在20年末还能获得1414. 37元的超额净现值收益（抵偿首付款后的净收益），所以该投资项目在经济上是可行的。
4)案例的评价结论。
1)当ic =-7%时（利率上浮1 0%）：
静态投资**期11.33年可收回首付款，小于20年，故方案可行。
但动态投资**期23. 01年方可收回首付款，大于20年，故方案不可行。
npv(ic =7%)<0，说明首付款不能在20年内收回，故该投资项目在经济上是不可行的。
综合结论：不可行。
2)当ic =6%时（按基准利率）：
npv(ic =6%)>说明首付款能在20年内收回，故该投资项目在经济上是可行的；
投资**期的结论根据分析也能在20年内收回首付款，故该投资项目在经济上是可行的。
综合结论：可行。
3．课程实践与应用项目描述和工作任务布置。
(1)课程实践与应用项目描述。
见以上示范案例。
(2)课程实践与应用项目的工作任务布置。
如果刘先生将新购的这套商品房留为自住，市中心原有的住房出租，并用月租首先提供月供。如果出租经营期为20年，20年的平均租金为2800元／月，平均每年的净收入为15267元。试用投资**期法、净现值法分析刘先生用20年租金支付月供，并收回房款首付112000元的可行性。
4．课程实践任务要求。
1)不足条件通过市场调研后分析取用。
2)参照实训表10.4，求出当ic =6%时，动态投资**期的评价结论。
作业要求：请直接在此后续完成分析就可以，按照前面的范例一步步完成，若是公式不会打，可以手写拍照上传，这些只能是自己手写拍照的，其它形式的**不能在作业**现，只限于公式，可以打字的部分尽量打字。
案例分析。1)求每年的净收益。
解：（1）求每年的净收益。
房屋在出租经营期间应缴纳的税费有：营业税为租金收入的5%；城市建设维护税为营业税额的7%；教育附加税为营业税额的3%；房产税为租金收入的12%；印花税为租赁合同金额的1‰。
20年中平均每年出租经营收入及税费估算：
1） 租金总收入=月租金×12=2800×12=33600（元）
2） 税费估算（亦为年经营成本）
营业税=租金×5%=33600×5%=1680(元)
城市建设维护税=营业税×7%=1680×7%=117.6(元)
教育附加税=营业税×3%=1680×3%=50.4(元)
房产税=租金收入×12%=33600×12%=4032（元）
印花税=租赁合同金额×1‰=33600×1‰=33.6（元）
每年的还款=月供×（f/a,0.5445%,12）=15532（元）
税费合计=++21247元。
净收益：33600—21247=12353（元）
2）用投资**法进行评价。
首先画出陈先生投资该商品房的现金流量图，如下10.1所示。
下面分别用表上计算法和公式计算法评价项目的可行性。由于刘先生是第二套住房，贷款利率上浮10%为6.534%。当采用动态投资**期判断项目的可行性时，可按ic=7%计算。
1） 用表上计算法评价项目的可行性，见表。
静态、动态投资**期现金流量计算表单位：元。
2)用公式计算法项目的可行性。
静态解法1：
^',altimg': w': 30', h': 68'}]ci-co)=-112000+12353+12353+12353+……12353+823/12353=0
解得pt=9.07(年) ﹤pc=20年，投资方案能达到预期效果。
静态解法2：
解得pt=10-1+823/12353=9.07(年) ﹤pc=20年，投资方案能达到预期效果。
动态评价：计算过程上表。将数据代入，得。
pd=15-1+(3969/12353) ≈14.83(年) ﹤20年。
故用动态投资**期法进行评价，投资方案能达到预期效果。
评论结论投资项目可行。
3）用净现值法进行评价。
1）如果按第二套住房，即按7%计算：
npv(ic=7%)=112000+12353×(p/a,7%,20)
112000+130868=18868（元）﹥0
说明该投资项目（20年内）在经济上是可行的。
2） 如果按基准利率5.94%贷款（首套住房），可按6%计算，则。
npv(ic=6%)=112000+12353(p/a,6%,20)
29688（元）＞0
因为npv（ic=6%）＞0,说明该投资项目在20年内除能按6%(大于银行基准利率5.94%)的收益率收回首付款外，在20年末还能获得32681.32元的超额净现值收益（抵偿首付款后的净收益），所以该投资项目在经济上是可行的。
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