2023年房地产估价师《经营与管理》真题。
一、单选题。
1、房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照( )
a物业用途类型。
b投资对象存在形式。
c房地产投资主体。
d房地产业经济活动类型。
2、下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是( )
a收益现金流风险。
b市场供求风险。
c通货膨胀风险。
d利率变动风险。
3、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是( )
a开发商品住宅。
b开发工业厂房。
c购买优良区位的新竣工物业。
d购买繁华区域的成熟物业。
4、某市2023年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2023年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为( )年。
a0.5b1.0
c1.5d2.0
5、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是( )
a房地产租金。
b房地产实际出租量。
c出租房屋空置率。
d房价租金比。
6、某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为( )
a 0.40
b 0.60
c 2.50
d 5.00
7、下列费用中，不属于土地储备开发成本的是( )
a征收补偿费。
b土地储备机构的人员工资。
c招标中发生的费用。
d市政基础设施建设有关费用。
8、房地产开发项目单位工程竣工验收的组织者是( )
a项目施工单位。
b项目设计单位。
c房地产开发企业。
d产品质量监督部门。
9、某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的**对其开发的房地产项目进行定价，这种定价方法是( )
a领导定价法。
b挑战定位法。
c随性就市定价法。
d价值定价法。
10、某市2023年商品住宅**销售量为12万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0.9，则用指数平滑法**的该市2023年的商品住宅销售量为( )万套。
a 8.10
b 9.30
c 10.80
d 11.70
11、下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是( )
a市场集中化模式。
b选择专业化模式。
c产品专业化模式。
d市场专业化模式。
12、某写字楼项目建成引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是( )差别化战略。
a形象。b产品。
c人员。d服务。
13、下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的是( )
a社会阶层。
b信念和态度。
c生活方式。
d经济状况。
14、在房地产投资的“购买—持有出租—**”模式中，现金流出不包括。(
a购买成本。
b土地取得费用。
c装修费用。
d运营成本。
15、某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为i1、i2、i3，下列关系中正确的是( )
a i3>i2>i1
b i2>i3>i1
c i1>i3>i2
d i1>i2>i3
16、若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为%。均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是(0
a 1.50%
b 3.57%
c 3.70%
d 3.94%
17、在下列现金流量图中，已知a、f和i,则p=(
a a(p/a,i,5) (p/f,i,1)+f(p/f,i,6)
b a(p/a,i,6) +f(p/f,i,6)
c a(p/a,i,5) +f(p/f,i,6)
d a(p/a,i,5) (p/f,i,2)+f(p/f,i,6)
18、某家庭向银行申请了一笔数额为50万元、年利率为8.7%、期限为10年、按月等额还本付息的个人住房贷款。若月还款为家庭月收入的30%，则该家庭的年收入为( )万元。
a 16.79
b 18.12
c 25.01
d 31.17
19、王某的住房公积金贷款采用“等额还本付息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额( )
a逐渐减少。
b逐渐增加。
c数额相等。
d先增后减。
20、若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利能力( )基准收益率的要求。
a未达到。b正好达到。
c已超过。d接近于。
21、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是( )
a成本利润率。
b资本金利润率。
c销售利润率。
d财务内部收益率。
22、某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为( )
a 5.00%
b 8.50%
c 8.74%
d 9.00%
23、某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自由资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为( )
a 9.38%
b 12.50%
c 15.63%
d 20.83%
24、某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自为资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为( )
a 8.84%
b 13.56%
c 15.00%
d 22.50%
25、估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑( )的影响。
a宏观社会经济环境。
b房地产市场供求关系。
c租户支付租金能力。
d银行贷款利率。
26、投资决策方法中的决策树法，常用于解决( )决策的问题。
a确定型。b成长型。
c风险型。d不确定型。
27、对规模较大的房地产开发项目，房地产开发企业常常需常要对项目何时开发、分几期开发等问题进行决策。从实物期权理论上看，该类开发项目可能产生( )问题。
a成长型期权。
b等待投资型期权。
c放弃型期权。
柔性期权。28、在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是( )
a一般投资机会研究。
b特定项目投资机会研究。
c初步可行性研究。
d详细可行性研究。
29、在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的( )来设计资金结构。
a产品组合方式。
b开发合作方式。
c销售**方式。
d市场定位方式。
30、关于资本金现金流量表的说法，正确的是( )
a把所有投资均视为自有资金。
b现金流出包括利息支付。
c不考虑信贷资金的还本。
d只能用于计算静态盈利指标。
31、在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借贷及偿还计划的基本报表是( )
a项目投资现金流量表。
b资本金现金流量表。
c投资各方现金流量表。
d财务计划现金流量表。
32、目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金**是( )
a银行信贷。
b投资信托。
c民间借贷。
d租赁融资。
33、房地产开发企业盲目扩张导致企业资金链脆弱带来的银行贷款风险是( )
a市场风险。
b经营风险。
c财务风险。
d完工风险。
34、根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年应对押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的( )
a操作风险。
b信用风险。
c市场风险。
d法律风险。
35、当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低( )
a目标收益。
b贷款利息。
c运营费用。
d出租面积。
二、多选题。
1、利率调升对房地产投资产生的影响有( )
a导致房地产实际价值折损。
b增加收益现金流。
c加大投资者融资成本。
d增加市场供给。
e抑制市场投资需求。
2、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为( )
a金融投资型。
b收益型。c实物投资型。
d机会型。e收益加增值型。
3、影响房地产市场发展的基本因素有( )
a社会因素。
b经济因素。
c资源因素。
d政策因素。
e技术因素。
4、**在房地产市场中的主要职能有( )
a制定市场规则。
b进行市场监督。
c确定土地利用条件。
d制定商品房**。
e提供商品贷款。
5、房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案的技术资料主要有( )
a前期工作资料。
b土建资料。
c安装资料。
d租售资料。
e物业管理资料。
6、依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有( )
a全部使用国有资金投资的建设项目。
b国有资金投资控股的建设项目。
c国有资金投资占主导地位的建设项目。
d民营企业资金投资控股的建设项目。
e全部使用民营企业资金投资的建设项目。
7、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有( )
a回归分析法。
b简单平均法。
c移动平均法。
d指数平滑法。
e市场因子推演法。
8、从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有( )
a投资利润率。
b通货膨胀率。
c风险因素。
d存款利率。
e投资规模。
9、决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有( )
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