一、概述3二、市场环境分析3
一）整体概况3
二）区域房地产市场分析………
一、概述3二、市场环境分析3
一）整体概况3
二）区域房地产市场分析………
一、概述3二、市场环境分析3
一）整体概况3
二）区域房地产市场分析4
三）消费者分析9
三、策划对象特性分析11
一）项目概况11
二）技术资料11
三）地块资源12
四）周边配套设施14
五）交通配套状况16
四、竞争状况分析17
一）竞争楼盘基本情况17
二）竞争楼盘分析20
五、项目swot分析22
六、目标24
一）销售目标24
二）财务目标24
七、项目定位25
一）客户定位25
二）产品定位30
三）**定位31
四）形象定位37
八、项目营销策略40
附件。一．概述。
本房地产项目位于益阳市益阳大道与龙洲南路交汇处，处在华天商业圈辐射范围内，靠近市**所在地，以主推50—90平米的小户型的楼盘。以“竹”和“玉”为主题，力求使项目本身特色明显，争取在当前市场上建筑形式近似的环境下，打造“台地”生活方式，引领白领时尚生活。本营销策划方案针对目标客户群体特性，考虑实际生活水平，结合益阳本土文化，意在最短的时间内树立开发商及楼盘形象，顺利实现项目的整合推广，达到开发商与消费者的双赢。
二．市场环境分析。
2．1整体概括。
2.1.1地理人文环境。
益阳，地处湖南省北部。它北近长江，同湖北省石首县抵界；东北部濒临烟波浩淼的洞庭湖，与本省岳阳市毗邻；西和西南部是连绵千里的雪峰山，与常德市、怀化市接壤；东距省会长沙市70公里，与长株潭经济共同体相连；南连湘中腹地娄底市。全市辖桃江、安化、南县三个县，沅江一个县级市和一个大通湖区，中心城区涵括赫山、资阳、朝阳三个区。
全市总面积12144平方公里，为全省总面积的5.83%，总人口467.66万，中心城区面积50.
5平方公里，人口51万。境内由南至北呈梯级倾斜，南半部是丘陵山区；北半部为洞庭湖淤积平原，农产品资源、矿产品资源、水资源、劳动力资源丰富，有比较好的生态环境和旅游资源，是当今我省“3+5”城市群区域经济发展和环洞庭湖经济圈的重要城市。
2.1.2、经济环境。
益阳资源富饶，素有中国竹子之乡、中国黑茶之乡、中国麻业名城的称号，也被称为银城，市区设赫山、资阳、朝阳三个区，含有桃江、安化、南县以及大通湖区。全市总面积12144 平方公里，总人口460 万，市区面积 40 平方公里，人口约 40万。
自“长株潭一体化”实施之后，益阳开始进入湖南第二步“3+5”城市群战略发展的规划中，因此益阳城市2004-2015发展规划中显出，未来城市将“东突南进”逐渐融合于长株潭经济圈，并与“泛珠三角”接轨。
2.2区域房地产市场分析。
2.2.1区域概括。
、地理区域规划。
益阳中心城区建成面积约57平方公里，属于一个中等城市，市区分资阳区、赫山区、高新区三大部分。过去20年，益阳市中心城区不断向南发展，城市重心不断南移。80年代，城市建成区主要集中在资江沿岸；90年代后，城市中心转移至桃花仑一带；直至今日城市中心进一步向益阳大道一代转移。
随着高新区的建设、省级高科园区的成立，其城市骨架正在不断拉大，结合现状布局特点和城市发展的不同功能要求，益阳主城区到2023年规划将形成紧凑发展的“一个中心、八大片区、四处公园、一个风光带、两条风景线”的城市布局结构，逐步向大城市发展迈进。
、潜力巨大的城市发展模式。
伴随着湖南“3+5”城市群战略发展的深入，益阳开始对接长沙、宁乡、望城经济产业链。2023年10月益阳链接长沙的城市轻轨西线，正式开始进入规划施工阶段，预计竣工使用时间为2023年；与此同时对接于金州大道的城际干线益阳段预计2023年年底全线竣工，此两条西线干道的拉动，无疑将对益阳整体经济及房地产业的发展起到推波助澜的作用。预计3-5年时间将是益阳市城市人口经济发展的高峰期，同时也是益阳市房地产业告诉发展的一个重要契机。
、配套成熟的“四圈”
四大商圈：资阳商圈、桃花仑商圈、赫山商圈、康富商圈，紧密的联结依靠，形成了益阳城区繁华的生活圈，促生了城区各种成熟的生活配套设施。
、省级卫生文明城市的创建。
益阳市于2023年正式启动“创建省级文明城市”的行动，各种路政设施的建立以及完善，极大地改善了市民的居住环境，提升了城市的品味，促进了城市经济的发展。
、城市东扩，对接长沙。
随着“3+5”城市群的发展，益阳逐步走向了“城区东扩，对接长沙”的道路。在未来5年内，益阳市区将会以华天商务圈为中心，以益阳大道为线，逐步向东发展，从而对接长沙。
、建设“强、大、名、美”的现代化高新区——高品质生活区。
高新区的迅速发展以及城市中心的转移，促使高新区周边建立了一大批高品质的生活社区，如：丽景雅苑、银色现代城、华盛佳苑、缇香名苑等。同时还有更多的高品质社区正在建立，如：
领袖cbd、世纪佳苑、书香名邸等。
2.2.2益阳市整个楼市情况。
根据2023年以来，益阳市的房地产相当活跃，发展势头强劲。
年益阳市总体审批待开发面积达到539.28万平方米，住宅套数24239套。全年待开盘新项目8个，新开盘市场**总套数4852套。
主要分布为益阳大道以北（赫山区）16个，以南（高新区）17个。其中10万平方米以上规模楼盘19个，高容积率楼盘（3.0以上容积率）9个，低容积率楼盘（1.
5以下容积率）2个。19个规模社区中，赫山区8个，高新区10个，资阳区1个。
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