班级：工程管理（2）班姓名：吴磊学号：09010220xx
摘要】房地产业是我国的支柱产业，是国民经济的重要组成部分，是城市发展的重要组成部分，其发展将会影响到整个城市经济市场的运行，应该始终坚持房地产业合理发展的总目标，更有效地满足经济和消费者的发展要求，近年来，随着社会经济发展取得显著成就，城市基础设施建设也取得明显成效，房地产业也得到了进一步的发展。本文对近期房地产市场的需求、供给、竞争、**及营销活动进行了粗略的调查分析。
关键词】房地产市场；需求供给；营销调查。
正文】目前在我国房地产经济迅速发展已成为我国经济发展的主要支柱之一，是国民经济的重要组成部分，其能否稳定发展直关系到我国宏观经济运行态势。我国的房地产市场化起步较晚，发展不够成熟，宏观调控措施不够完善，金融环境有待改善等问题依然困扰着房地产业，特别是近几年，房价持续快速**，供需矛盾突出等问题已经严重威胁到房地产市场的安全，影响到民生问题。在2023年以来，在调控政策的压力下，房地产市场发生了明显变化，过热的市场已经开始降温，过高的房价出现了缓涨，地王现象基本消失。
但房地产市场形势依然不容乐观。
当前全国市场成交量回升、各类销售指标数据或增速降幅缩小，但楼市调控政策从严执行依旧，从全国房地产市场销售状况来看，市场仍处于低迷期的复苏阶段。市场基本面向正常水平回归。
1、房地产市场需求调查。
随着经济水平的发展，我国房地产市场需求比较旺盛。首先是城市化发展的需求。据国家统计局统计，中国城市化率达40.
6%，进入快速发展期，根据世界发达国家发展进程分析，城市化率每年递增1.2-1.5%。
目前中国有近3亿农村人口在城市工作。经过多年奋斗，现已有部分收入较高者进入购房置业期。如果此类人群每年有5%的人购房，每年将会有4-5亿平方米的购房需求量（3亿×5%=1500万×25㎡=4.
5亿㎡）。
其次是居民居住需求。城市居民住宅需求三种类型：改善型、新婚型、富裕（享受）型。
我国现有城市人口5.8亿多，如每年2%的人购房，5.8亿×2%×30㎡=3.
48亿㎡。根据国家统计局公布的数字，2023年全国销售住宅商品房4亿多㎡。上述两项分析数据反映了中国住宅市场的钢性需求，所以造成中国近几年住宅市场强劲的市场需求，形成房价持续**的局面。
中国城市化率的增长，农村人口大量进入城市，城市居民居住需求是中国住宅市场的发展动力。一个国家的城市化率达到70%以上，进入发达国家的水平，城市与农村的结构基本平衡。我们从上述分析中得出，中国房地产市场蕴藏着巨大的需求空间，至少还有十年以上的快速发展期。
再者还有投资需求。房地产不但具有使用价值，而且具有投资价值。房地产的投资由于其具有保值增值的功能，又可以出租获取回报，受到投资者的欢迎，特别是近几年，房价一路攀升，投资者更加看好房地产市场前景，纷纷涌入。
有关统计数据表明：有些经济发达地区的城市，购房者中用于投资的比例高达20%以上。投资需求是房地产市场一个重要的组成部分。
针对消费者购房意愿，本次对合肥市的房地产需求进行了调查。本次调查中，本市（市区）居民占调查总人数的27%，外地居民住合肥的占46%，外地居民占27%。
图一：需求房产类型饼状图。
在消费者可承担的购房类型调查中，选择普通商品房占82%；其次是购买保障性住房，占18%。本次调查中，73%的消费者选择买房，其余的小部分选择租房。购房者在区域选择方面，政务区以36%的比例排在第一位，主要是因为区便利的交通，良好的环境。
其次排名为蜀山区，包河区，经济开发区和瑶海区。总的来说在选择区域时，居住环境越来越被重视。
图二：选择房产类型区域位置饼状图。
表一：地理位置选择调查表。
在住宅地理位置的选择上，有50%的消费者选择在市区边缘；其次是市中心或靠近市中心；只有9%的消费者觉得无所谓，只要周边设施完善即可。
消费者能承受的总价中，50-70万是目前消费者购房能承受总价的主流区间，共占55%；其次是70-80万和80万以上的，各占18%，仅有9%的消费者只能承受30-50万的总价。
表二：购置房屋**意愿表。
消费者对住房的面积需求70-90m2和90-110m2是住宅市场需求的主流，两者比例相当，共占67%其次是110-130,70m2以下和130 m2以上均为少数。消费者对周边配套设施的需求约73%的消费者都关注幼儿园及学校，45%的消费者选择了购物场所、医疗保健和农贸市场，紧随其后的是公交站台，小部分消费者还同时考虑了金融邮政。
总体而言，目前市场消费者对房产的需求量还是比较大的。
2、房地产市场供给调查。
中国社科院今天举行2023年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会。《地产蓝皮书》的副研究员李恩平谈房地产供给时表示，受2023年房地产交易低迷影响，2023年房地产供给将相对充裕，存量供给将进一步积累，但新增供给可能与上年大致持平或有所下滑。存量供给进一步积累。
2023年新建房产竣工供给增长，交易微缩，导致2023年新建住房存量供给迅速积累；房产增值效应下降，贬值风险增大，存量二手房市场多套住房持有的投资投机客退出方市票受房产动力增强，二手房供给也将逐步增大。
新增供给可能与上年大致持平或有所下滑。由于2023年末房地产市场景气下降，房地产开发企业市场预期趋紧，导致2023年房地产新开工面积增幅达大下降，土地购置面积绝对量大幅下降，这将影响2023年新增房产供给，考虑2023年施工面积让保持较高增速，2023年新增房产供给可能与上年持平或略有下滑。2011-2023年大量增加的保障性住房投资，有可能会抵消商品房市场投资实际可能存在的下降，尤其是抵消部分房企放缓项目开发节奏而导致房地产市场实际投资下降的现象。
从现在趋势来看，部分房企项目确实出现停工或者放缓项目的开发周期，但是，总体而言，2023年房地产投资增速不会出现大幅下滑，2023年房地产投资应该是相对平稳。
据国家统计局发布的《2023年1-9月份全国房地产开发和销售情况》。2023年1-9月份，全国房地产开发投资51046亿元，同比增长15.4%；房屋新开工面积13.
5亿平方米，下降8.6%，房屋竣工面积5.06亿平方米，增长16.
4%。全国商品房销售面积6.84亿平方米，同比下降4.
0%；商品房销售额40354亿元，增长2.7%；房地产开发企业本年到位资金68232亿元，同比增长10.1%。
9月份，全国房地产开发景气指数为94.39，比上月回落0.25点。
根据合房网房地产研究中心数据统计，2023年1-6月份合肥商品住宅成交29133套，成交面积2920356.4㎡，成交均价6429.04元/㎡。
较之于2023年1-6月份合肥商品住宅成交32945套，减少3812套，下降11.57%。较之于2023年1-6月份合肥商品住宅成交3459630㎡，减少539273.
6㎡，下滑15.59%。较之于2023年1-6月份合肥商品住宅成交均价6358.
19元/㎡，**70.85元/㎡，涨幅为1.11%。
据365地产家居网数据统计，2023年合肥住宅的供销情况呈现了**量与销售量基本持平的状况，而去年上半年期间合肥住宅的新增量是呈现了大幅度减少，今年期间的新增量相比去年而言出现了略有**的现象。
图三：2023年上半年合肥市住宅供销情况。
由上半年的供销情况可分析得，合肥市的住宅供给完全能够满足当前消费者的需求，所以消费者不必具有恐慌心理！
3、房地产市场竞争调查。
针对房地产市场的宏观调控政策必将改变房地产企业的竞争格局，进一步加快市场的“洗牌”速度。 在新的市场政策下，房地产企业之间的竞争将由“村民间的攀比性竞争”变为“运动员间的公平竞争”。
伴随着房地产业的不断崛起，随之出现了许多房地产企业，市场竞争性日益激烈，所谓适者生存，在这个大环境下想要更好的获取利益就得不断的发展壮大，具有强有力的竞争性才能够生存发展下去。
房地产市场的竞争格局将呈现以下几个特征：
1、部分中小企业被淘汰出局，房地产开发企业数量会减少。
2、市场集中度越来越高。
3、行业利润率逐步下降。
房地产市场政策的变化将改变市场的竞争格局。企业要在市场竞争中胜出，必须提高竞争力。 房地产企业应注重综合竞争力；房地产企业综合竞争力的构成：
房地产企业的综合竞争力包括品牌形象力、制度有效力、战略执行力、研发创新力、资源整合力等。
建议采取的具体措施有：
1、研究制定企业发展战略规划。
2、调整组织机构设计。
3、建立、健全管理制度。
房地产企业建立体系化的管理制度的一般程序是：
1)对现行的“管理制度汇编”及散乱的“管理办法”等进行梳理，并逐一地评审各项规章制度的适宜性和有效性，分析执行不力的原因。
2)分类列出缺失的和需要改进的制度，如分为行政管理类、法律事务类、人力资源类、财务管理类、招标采购类、工程管理类、营销策划类、客户服务类等。
3)决定是企业自行编制还是委托专业的管理咨询机构。
4)成立工作小组。
4、加强学习培训工作：培训不仅可以增强企业的凝聚力，提高员工的业务能力，还可以为今后的工作做好智力储备。
四、房地产市场**调查。
目前合肥房价受地段和区域因素的影响依然比较明显，与市中心直线距离较近的。
一、二环之间的房价偏高，从区域上看，东南板块、西区板块、新站板块因为相对成熟，房价相对较高。大部分在售楼盘的均价集中在每平方米5000－7000元之间，当然也不乏类似绿城桂花园、木百景湾、联邦家园等均价在每平方米8000元以上高档次楼盘，均价在每平方米5000元以下大多集中在北区和东区位置相对偏远的区域。合肥楼市目前各区域均价差异较大，这里我们对2023年1-8月份合肥住宅各区域销售均价做了一次统计。
数据显示，政务区的年度均价目前全市最高，达到8468.1元/㎡，其次是蜀山区，为7910.2元/㎡。
据365地产家居网数据统计，9月份期间合肥市住宅的销售均价环比8月份出现了**的现象，全市单月的销售均价回落到了6500元/㎡，其销售均价较之上月有105.82元/㎡的**。本月期间的销售均价与7月份时候的销售均价持平，全市单月销售均价已经连续四个月超过了6500元/㎡。
在本月期间的区属销售中，四行政区中除了包河区的销售均价有所**外，其他三区的销售均价均较之上月出现了**的现象；而本月期间非行政区的五个区域均呈现了销售均价环比**的现象。
图四：2023年9月份住宅区属销售均价及环比比变化情况。
5、房地产市场营销活动调查。
房地产市场营销 房地产开发市场调查问卷
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