某项目营销推广提案。
一、 营销推广目标。
项目现状：由于本项目地理位置较偏，而目前德州的开发热点大都在东部新区和市中区，且项目前期推广还未开始，因此本案知名度较低。
项目距离市中心较远，自身的周边生活配套不齐全，会给入住居民日后的生活带来些许不便。
周边同地段物业有“华泰景园” “凤凰雅苑”，从地理位置和知名度方面都有强劲的竞争对手。
项目本身规模较大，为了辅助销售及后期**的推出，所以要通过大量的前期推广工作为项目打开知名度。
推广目标：1、塑造良好的楼盘形象：低价位、高性价比、富有亲和力的楼盘形象，使本项目在西部市场脱颖而出。
2、周密的销售推广计划：从准确的市场定位、精准的广告诉求、针对性的广告投放、良性销售控制、**策略等方面将利润最大化，做到及时有效的为公司回拢资金，缩短运营周期。
3、树立良好的开发商品牌形象，并在百姓中形成良好的口碑宣传。
二、企划思路。
1、什么是最好的房子？
2、什么样的房子才是最适合我们的房子？
3、什么样的建筑才能为您创造最新最舒适的生活？
将一系列问题通过有效、高效的宣传方式和全方位的推广工作将问题一步步逼近消费者，再一一解答，强有力的吸引消费者的眼球。
向客户进行问题解答：
适合的才是最好的：
低等价位、高品质建筑质量、超前规划设计、人性化功能分区、良好的物业管理。
×项目，陈述一系列项目优势。
三、目标客户群体分析。
1、职业定位。
小型私营企业主社会中低层消费者项目周各大中型企业职工。
置业投资者。
2、目标客户年龄层定位。
目标客户职业层面及经济特征分析，本案的目标客户年龄范围较大，应在25—45岁之间。
3、目标客户家庭结构分析。
虽然目标客户群体的职业和年龄不尽相同，但他们都有一共同的特性，那就是随着房产消费市场的不断成熟，人们购房所考虑的购房因素越来越全面。居住环境、生活配套、交通是否便利、孩子教育问题、老人赡养问题等都是其选择楼盘的考虑因素。
4、生存心里分析。
夫妻双方或单方均有较稳定且基本能够满足生活需求的工作，事业有待发展，有定的社会地位，迫切需要改变居住环境。当价位上可以承受的同时，又会挑剔一定的生活环境问题，而且都将会有二次置的可能性。因此，在做好项目前期建设和销售工作的同时售后服务工作，以助于在消费者中树立良好的品牌形象和口碑是非常有必要的。
5、生存方式分析。
消费的目标和档资基本定型，短期内不会有太大的变化；工作、家庭、休憩成为生活的三大部分；与朋友同事间的应酬不会太多，劳累一天的他们，一处安全温馨的居所是他们最渴望的；随着子女的成长，对子女的教育与培养十分重视。
因此，合理的整体规划，较完善的生活配套，高质量的物业管理和便利高效的子女教育问题将对他们极具**力。
四、推广主题定位。
××与您一见证人生辉煌。
我们就是要使销售不再是简单的买卖关系，我们要将住宅、生活和我们的品牌一起销售出去。
如何充实“××与您一见证人生辉煌”这一主题。
1、合理的规划设计和人性化生活空间给予业主轻松的生活，快乐的身心去应对每一天的挑战。
2、一流的建筑质量，与业主一起见证时间的考验。
整体体现开发商及业主所想，忧业主所忧的亲民经营理念。
五、整合定位置略（核心定位）
核心定位低价位、高性价比、亲民社区。
六、副品牌策略——推广案名。
留意一下目前房地产业的项目品牌，大多数都是以副品牌策略为主。如嘉诚开发的楼盘名称：嘉诚—景园嘉诚—尚东嘉诚—名居。
针对不同定位的房地产项目很难延续相同主题诉求，但又要保证企业品牌的一贯主张。唯有副品牌策划。再次，房地产项目生命周期长，楼盘销售结束后一般会转交物业管理公司负责经营，与房地产开发企业联系并不紧密。
如果采用多品牌策略，前期项目品牌推广对企业品牌塑造贡献并不大，采用副品牌策略是比较明智的做法。
七、广告表现。
1、广主打语。
西部居住新理念。
广告主打语是企划思路的具体表现，通过一句简洁、直观、且朗朗上口的语言概括本案为消费者带来的最大利益。在今后的推广活动中不断地重复出现，将它与案名紧紧联系在一起，成为本案最有代表意义的文字形象。
系列广告主题】
第一轮广告主题：西部居住新理念。
在项目前期酝酿时，将广告主题通过宣传造势值入人心，引起人们对本项目的强烈关注。为接下来的推广做引导。
第二轮广告主题：选择“××的两大理由：
“价位购房，**位创业”或“轻松置业激情创业”
一流的建筑质量。
一流的规划高计
人性化功能分区。
完善的生活配套。
第三轮广告主题：“×人的居住新理念”
在旺销阶段，对“西部居住新理念”做更深一层次的挖掘、诠释，延续了前一轮广告主题，形成了品牌的系列广告，连续性引导加深楼盘印象。
第四轮广告主题：“×与您一起见证人生辉煌”
在**期，由于楼盘大致已建成，因而项目的特色也一一呈现。
在这一阶段继续以报纸广告、宣传单张的形多，将楼盘已有的特色以平实客观的形象出现在消费者面前。以“××与您一起见证人生辉煌”收层。整套广告有始有终，连翻式紧密衔接在一起，形成强大的广告冲击波，既塑造了品牌也有力的促进了销售。
八、推广策略。
、推广步走骤。
提出推广主题→ →形成关注热点→ →刺激消费心理→ →推出高性价**→ →打造楼盘特色→ →树立品牌形象→ →可持续性发展远景。
、推广节点控制：
１）预热期。
主题：西部居住新理念。
媒介选择：户外广告、工地围墙、宣传单张、报纸广告。
２）开盘前后。
主题：选择×××的两大理由。
媒介：户外广告、围墙广告、销售人员、宣传册、报纸广告、电台。
３）强销期。
主题：××人的居住新理念。
媒介：户外广告、围墙广告、销售人员、宣传单张、报纸广告、
４）**期。
主题：××与您一起见证人生辉煌。
媒介：报纸广告、宣传单张、销售人员。
、**活动（待定）
项目形象展示系统。
1、 案名、标志、展示系统。
2、 项目宣传册、单张、户外广告、围墙广告、路灯旗杆广告。
3、 现场形象展示。
售楼处门楣、户外写真、ｌｏ墙、软装饰写真、
地理位置图。
沙盘、户型、模型项目平面图。
环境规划图。
洽淡桌椅、购房流程图、银行按揭流程图、建安标准、销控表、测算单、销控台（签约台）、会计办公区、音响设备、**、电脑、空调、计算器、饮水机。
4、 客户休息区。
沙发、茶几、软装饰、报刊架。
5、 其它ｖｉ系统。
展架广告、手提袋、置业顾问工作装、工作牌。
营销篇。项目总体营销目标。
整盘考虑平开上扬。
保量求稳稳中求畅。
按照既定的销售节点和周期完成销售进度。
一、销售策略及现场操作策略。
、项目入市前的营销目标。
为楼盘正式入市销售做好充分准备。
入市前的信息告之，预热及测试市场，制造局部供不应求的认购气氛。
展示一个成熟优良和专业的发展商形象和楼盘形象。
１）、阶段目标。
筹划期：完成工地及销售中心的包装及布点置；
ｐｏｐ广告、宣传印刷品到位。
利用工地现场进行形象包装整理，选择有效户外广告位，引发公众关注，截流部分客户。
２）、部认购期。
充分利用内部客户资原，在取得预售证前进行内部优惠认购，聚集前期人气。
利用媒介广告、宣传手册、户型模型、专题展示片等推广方式，制造供不应求的卖方市场效应，为今后正式发售创造人气及客源。
３）、正式入市销售。
卖点有步骤的全面释入，营销强势全面展开。
、项目入市前有关现场策略。
卖场目标：营销销售现场气氛，给买家强烈的销售感染力。
突出项目主卖点，体现项目在当地与众不同的风格和人性。
展现鲜明的项目形象和发展商专业规范形象，以增强客户购买信心。
工地形象：工地现场是大众接触、认识楼盘功能属性、工程进度、发展商实力等信息最直接的渠道之一，客户在这类信息接受过程中是处于被动的地位，塑造出与众不同的工地现场，是巧妙传递推广息，建立优良发展商形象的有效方式。
策略：围墙信息应定期维护、更新，保持其结构完整、色彩鲜丽，字迹清晰。
工地现场整洁、有序、低噪音和无污染，设计独特结构的路牌。
设置工地营销处：表明项目的规划、位置。
物业形象：予人印象：人情味浓、柔和、人文、服务尽心尽力。
策略：导示物业部分规范服务的标准，按销售期逐步完善。
建筑体周边环境营造，配套设施的实施。
高素质专业服务的售楼处。
眼见为实是买家消费决策最重要的依据之一。
良好的印象：专业、亲和、诚恳、善于表达。
策略：用于服务的茶品、宣传资料、销售策略整合、展板的制作。
室内背景**、光线的关注，营造轻松诗意的咨询氛围。
所有销售内容、楼盘信息资料最好运用电脑来与客户交流洽淡。
统一规范销售人员的礼貌用语，眼神及手势，统一说辞。
二、 销售阶段及推广战术组合。
战术ａ：营销中心现场展示。
目标：营销中心作为销售的前沿阵地，直接影响买家的选择。因此，营销中心的各个方面和装备从所见所听全方位让买家了解信息。
另外售楼处除具备硬件资料外（如模型、效果图、楼书等印刷资料外），还需高素质专业的销售人员。
策略：折页：售楼普通资料。优势在于费用低，可大量发放，传播范围广泛，内容简洁。
单页：费用低、可大量发放、传播范围更广泛，肉容详细。
手袋：本身作为流动**宣传并可携带所有楼盘资料。
展板：售楼处悬挂资料，全面介绍公司及楼盘信息。
各功能牌：如销售人员标牌，接待处、签约处、财务、客户服务及装修接待处等标牌，让买家明确功能，突出运作专业性。
战术ｂ：房地不展示会。
选择性参加。
战术ｃ：工地形象诱导。
工地路牌：表明物业的名称及位置，直接与工程相关联。
工地围板：明确发展商和地产建造的专业性。
工地气氛：利用采旗巨幅标语气球等宣传品，吸引人们的注意力，营造**气旺、整洁有序的施工现场。
战术ｄ：活动造势。
**活动能够有效的制造销售热点，针对性强效果直接、**明显。本项目应紧紧围绕社会热点，以主题概念推广楼盘特点，确定**活动的重点。
战术ｅ：楼盘视觉形象。
目标：使楼盘概念具体化、专业化、建立沙盘、户型模型、良好的售楼部形象，以便于在今后推广中给买家留下深刻、明确的印象。
本项目的标志。
本项目的标示实统。
本项目的导视系统。
战术ｆ：制造恐慌。
目标：主动把握买家心理，制造旺售势态，在“趋众心里”趋势下，有助于吸引部分观望买家。
方案：入市初期，组织少量单元分批入市，以提高入市的认购率，掀起**热潮。
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