商场运营方案

xx购。

物。中。心。运。

营。方。

案。2023年4月28日。

第一章本案项目简介2

第二章本案年处城市地域条件分析2

第三章本案现有楼盘状况分析（swot分析法）……6

第四章市场定位的分析9

第五章招商运营11

第六章商场运营及利润计算19

第七章商场的装修与开业铺货21

第八章合作方式25

xxxx运营方案。

第一章本案项目简介：

1、项目开发商：xxxxxxxx**由xxxxxxxx房地产开发有限责任公司开发建设。

2、项目位置：**位于xxxx康平街北段。康平街是xxxx最长、最繁华的商业街之一，也是城市中心街路，交通便利，单位、小区、校园环绕。

街的中段，客运站、世纪广场；街东侧实验小学、市机关幼儿园；街北五中、一中；与育才路相隔为市体育场。属于xxxx文化经济商贸中心地段、**地段。

3、面积：单体总面积25,000平方米，共分三层：

一层7,000平米；二层9,600平米；三层7,300平米。对面正在营业的xxxx**总面积为15,000平，分为。

二、三层（一厅全部为门市已。

**产权）。商业街两侧总建筑面积40,000平方米。

4、**内部结构：商场内设两部扶梯，八处步行梯，四个正门，主门设在康平街一侧，二层上空为2,300平米的采光天景，商场宽敞明亮。

第二章本案年处城市地域条件分析。

1、地理位置：xxxx位于吉林省西北部，地处松嫩平原腹地，科尔沁草原边陲，是国家对外开放城市。外连辽、吉、内蒙两省一区，上承长春、哈尔滨、齐齐哈尔等大中城市，周边与松原、洮南、通榆、镇赉、肇源等县（市）毗邻，是嫩江流域区域性中心城市。

2 、城市面积：总面积为4879平方公里，东西长为95公里，南北宽为90公里。

3、城市人口：为42.37万人，全部为常住人口，其中城镇人口16万，农业人口27万。有蒙、汉、满、回、朝、锡伯等9个民族。少数民族人口8552人。

4、人均收入：

xxxx**统计数（按此数据逐年增长）

5、自然资源：

xxxx拥有丰富的林草资源、农业资源、水利资源、风力资源、土地资源，是吉林省资源高度聚集的县域之一。有耕地面积160万亩；有著名的姜家甸和三家甸场，羊草加工对外出口；水资源充足，境内“一江两河”（嫩江、洮儿河、霍林河）环绕，年均过境水量208亿立方米；石油、天然气、矿泉水储量丰富，储油量1.2亿吨，天然气储量20亿立方米；旅游资源丰富，嫩江湾国家湿地公园，是集避暑、休闲、娱乐的于一体的旅游胜地。

6、交通条件：

xxxx交通便利，公路、铁路、水路纵横交错，四通八达，长白、通让铁路在xx北站相交，境内营运里程133公里，xx北站为国家二级编组站。长白高速公路的通车运行，为xxxx的经济建设带来新的春风。即将开工建设的长白高铁专线竣工后，xx将融入长春1小时经济圈。

xx港是吉林省最大内河港口，是吉林省同俄罗斯远东地区开展直接**的唯一水上通道。

7、经济优势：

农业是xxxx传统产业，素有“鱼米之乡”、“骏马之乡”的美称。xxxx是全国523家粮棉大县之一，是吉林省重要商品粮基地，年产粮食13亿斤，盛产玉米、水稻、高粱、谷子、小麦、绿豆、葵花、芝麻、甜菜等农产品。2023年，xx全口径财政收入实现5.

5亿元，地方财政收入完成2.88亿元。全市地区生产总值完成60.

8亿元，同比增长21%，其中第。

一、二、三产业增加值分别完成11.4亿元、25.5亿元和23.9亿元。

8、消费水平。

通过2023年xxxx对消费市场的统计，xxxx在贯彻落实扩大内需的方针之时，消费市场平稳健康地运行，零售总额呈现稳步增长态势。同比增长18.9%。具体表现为：

(1)社会消费品零售总额快速增长。

(2)城乡市场同步增长，农村快于城市。

(3)餐饮市场持续走高，发展空间更加广阔。

(4)假日消费带动了全市消费品市场的繁荣活跃。

9、现有商业结构：

从考察中看到，xxxx现有各类市场规划明确，通讯器材、电脑电子、装饰装潢材料、农贸日杂、服装百货等都有每个街区的整体规划，布局合理，可见新型城市的建设过程，**都有合理安排。现主要有14个大型商场，多以五金交工为主仅有月华商场、百货大楼、世纪广场为服装百货行业。而且时间不长，多数为2023年开业至今。

第三章本案现有楼盘状况分析（swot分析法）

一）优势s1、本案的自身优势。

（1）硬件设施好，地热取暖，为市场发展打下了基础，特别是2，300平方米的阳光棚天景，更是独具特色，可以成为xxxx的一个商业景点；

（2）地理位置好，交通便利，与新世纪广场距离为400米左右，公共汽车站与该市场仅800米左右，适合做市场；

（3）25,000平方米的经营面积，适合打造大型集餐饮、娱乐、购物、商超于一身的新型商业摩尔；

4）本案地产公司良好口碑，对本案启动有着推动作用；

2、城市优势。

（1）近年来对农村的政策提高了，城市建设环境得到了提升，经营环境也要提升；

2）港口及湿地公园的建立为城市发展现来商机；

3）xxxx是个历史悠久的城市，一直是嫩江出海口，是通往黑龙江的输纽，与大庆的隔江相望会给市场发展带来商机；

4）xxxx在县级市中发展较快，**的扶持带动各项产业飞速发展，本案可依托**的支持，打造新城市中一个靓点商场。

二）劣势w1、本案现存不利因素。

（1）地理位置稍后，短期内形成不了商业氛围，需要时间改变现有状况。但如果商业氛围连贯起来，会拉动整个市场。

2）周边小区入住率较低，购买力没有形成，需要时间培养。

（3）本案对面的xxxx商场现有商户经营的萧条状况，会对招商产生阻力。

（4）现有城市开发区在向南移，本案所在的北部地区发展缓慢。

2、所在城市存在的劣势。

1）固定人口比例较大，流动人口太少，对市场经济的发展有影响，启动时间大约需3-5年左右。

2）大型市场几乎没有，仅有的世纪广场是整个城市的商业龙头，但档次较低，环境较差。原有百货大楼等大型商场，都已转型经营另类商品，对本案没有威胁。

3）城市消费水平较低，时尚服饰、品牌服饰等不能引领新潮，消费有实用型为主。

4）**支持、扶持态度未明朗化。

三）机会o1、本案的成功机率。

（1）打造高于世纪广场的经营档次及经营环境的市场，做到价位与之相同，但环境吸引客流。

（2）还要以长春新世纪公园的形式为依据，但经营档次要低于长春新世纪公园，给xx人民一个新视野。以休闲娱乐购物为一体的新的公园式商场。

（3）欧亚与中东正在往外扩张，特别是欧亚正在准备进入，在他未入前，将商场做起来，可以赢得时机。

4）成功机率。

虽是一个未知数，要看企业的实力，经营者的目光与经验，管理者的魄力与水平，三方面共同努力，成功机会还是很大的，在50%以上，但要3年以上的时间证实。

2、城市发展为本案启动提供机率。

根据xxxx**工作报告：

1）嫩江公路大桥项目，可与大庆市相邻、相通，将增进商贸往来；

2）《嫩江湾湿地建设规划》，将打响“东赏长白山，西游嫩江湾”旅游品牌，届时可为城市经营繁荣带来突破点。

3）嫩江港口建设，为城市发展打造新的商机。

四）威胁t主要体现在本案运营中外部因素造成的威胁。

1、定位招商不准将对未来发展产生影响。

2、欧亚在未来三年内的进入将对本案产生威胁。

3、人文消费水准能否提高决定本案的能否持续性发展。

通过上述分析，其结论为：本案可操性很强，尽管操作过程中会遇到许多问题与挑战，但优势与机会可占据强势，为本案的正常启动奠定良好基础。

第四章市场定位的分析。

1、xxxx现有商业业态分析

通过两次简单市场考察，xx现在经济状况为：

1）小型商场（超市）居多；

2）单品卖场居多，大型商场为零；

3）分层楼体市场萧条，d店群房繁华；

4）五金电料农资市场繁华，百货市场萧条；

5）各类品项市场分布有序。

足见县级市场还是以农民消费为主，农民消费的随意性，主导着整体商业业态的发展，因此，商场的繁荣还须适应主体消费者的心理，不得强制消费、不得盲目定项。

2、本案所处位置消费状态分析。

现在xxxx地产周边为新建小区住宅，在晚间亮灯情况看，入住率不达50%，因此消费群体需要时间培养，同时靠广告宣传及商场内部环境及商品的吸引。此消费详细情况还须进一步了解掌握，简单的两次考察不足以定论。

3、本案运营定位。

商场的运作成功与否在很大程度上取决于其定位，而商场的定位更多体现于市场的定位，市场的定位是否合理、科学，直接影响着商场的竞争力和生命力。因此，商场必须选择自己的目标市场，实施市场定位战略，以便使其在目标市场中处于竞争优势的地位，通过市场定位使商场在消费者心目中形成一种特色，树立一种独立的形象，从而在市场竞争中取得主动，赢得优势，稳步发展。针对本案所处的地理位置、消费者群体、城市规划、流动人口状况、交通状况、周围人口分布、及周边购物商圈的统计调查，决定本案运营定位。

（此定位须在决定运营后利用15-30天时间出台，并按此定位招商，启动全面工作）。

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商场运营副总岗位职责

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