篇一：如何做好商场的营运主管。
如何做好营运主管。
主管是公司最基层的管理者，直接面对现场的一线员工，在整个公司的运营过程中有着承上启下的作用。在企业的正常运作中，领导做对的事情，主管把事情做对，员工愉快的做事，即领导做决策，主管去执行，员工具体去操作。企业运营状态和效率如何，关键在于营运主管如何领会领导的决策，并且按照工作的要求正确的引导员工，带头认真地执行。
如果说企业决策层是一幢房子的大梁，那么主管就是隐没在房体里面，看不见的立柱。如果立柱不能承重，即使是大厦也会坍塌。所以对营运主管的工作必须有重要的认识，只有对工作的正确认识才会有正确的态度，有了正确的态度才会有正确的做法。
如何做好营运主管，有以下几点看法：
一、 个人素质具备两个条件：德、学。
德，即品德，这是一名优秀主管必备的第一条件，一个品德高尚的人才能义无反顾的肩负起企业的重担、领导的信任和员工的支持。 学是学问，不是学历。评价学问高低看行为，看结果。
学问的增长一靠学，二靠问，学得多，问得多，学问就会增多，能力就会增强，工作就会做好。作为主管，不学、不问，工作最多停留在原来水平上，学如逆水行舟，不进则退。一个合格的主管要“活到老、学到老”，要关掉电视、扔掉晚报，拿起书本，每天读书研修一小时，三年就可以成为本行业的专家。
二、经营工作具备一定的能力。
1、过硬的业务能力。作为营运主管，肩负了一线具体的工作和事务，必须对自己区域的各项业务知识了然于心，有了过硬的业务能力和素质才能让员工心悦诚服，让领导信任有加，从而赢得顾客、**商的尊重和支持。主管的业务能力主要体现在：
计划、组织、用人、指导、控制。
计划能力是营运主管的首要能力。一个不善于做计划，但能够认真执行领导所交代任务的员工还可以算是合格的员工；但是不会做计划，对团队下一步工作任务心中无数的主管绝对不是一个合格的主管。而主管和一般员工的最大区别正在于：
主管需要对区域的工作、领导所布置的任务进行分析和计划，通过洞察力、想象力和果断力，通过明确的目标、方向和结果，使员工注意力集中，精诚团结，保持旺盛的斗志，来创造光辉的前景。
组织能力是衡量营运主管工作效能高低的重要指标。工作缺乏组织性，过于追求速度和时效，急于求成，没有辅以科学合理的方法，没有把主要精力和时间放在重要和有价值的工作任务上，分不清工作的轻重缓急，迷失在杂务和琐碎工作的汪洋大海之中，只见树木不见森林，结果都会造成工作效率的低下。
用人之道，乃事业取胜之根本。首先要用好人，管理好员工，给他们创造一种好的环境，让他们舒心、安心地在这里工作。其次是会用人，善于发掘员工的潜能，发挥每个人的能动性，集思广益干工作。
指导即主管指挥领导工作的能力。指挥是主管在后面，员工在前面，是言教，用嘴讲，需要鼓励、激励、支持；领导是主管在前面，做给员工看，是身教。作主管首先是身教，让员工服你，然后再言教。
指导工作需要主管与员工之间充分的沟通，并学会三大作法：作之亲、作之师、作之友。做主管要象亲人一样关心、爱护、帮助员工；还要象老师一样，告诉员工做人、做事的道理，更要象朋友一样，推心置腹，与员工交心，成为员工的知心朋友。
控制能力是考核营运主管对工作和人员管理掌控性的手段。工作做得好不好，看成果，通过现场记录、信息反馈、比较分析，有效控制员工的行为动作，只有控制了管理的过程才能控制品质、结果和绩效。
2、亲和力。亲和力不是简单指与同事在一起说说笑笑，下班后在一起吃吃喝喝。为了让“手下”干事痛快，而且心悦诚服地服“管教”，必须具有以下几种“心”：
尊重的心：尊重自己区域的每个员工。尽管在工作中，每个员工的身世背景、家庭可能各有不同，但是以平等的心对待每个人，才能营造融洽的氛围。
关心的心：营运主管直接接触地就是一线员工，对于他们的“心声”最为了解，关心才能显示出自己的爱心。体恤的心：
既然有了关心，就应该在他们出现个人问题时，体恤他们、帮助他们，同时，学会换位思考，所谓“己所不欲勿施于人”。
3、团队建设能力：一个人的业绩可能非常优秀，但是只注重个人的业绩而忽视了团队，充其量只是一个业务精英。很多主管有扎实的业务技能，但缺乏管理意识和管理“软”技能的职业训练，通常只发挥了“业务能手”的作用，也就是“球星”出身，没有发挥“教练”的作用，没能带出一个出色的团队！
结果常常出现“夹心饼”、两头受。
气、工作无头绪、忙而无功的工作局面。要建设一个优秀的团队必须要做到：充满激情：
用激情感染每一位员工，激发他们的战斗力，让员工对远景充满信心和希望。善于激励：只有激励，才能让能力不足、信心不强的人成长起来。
善于组合：团队中必然有各种性格特点的人，主管要学会布局——强与弱的配搭，活跃与循规蹈矩的组合？他们有的比你年轻，有的比你资深年长；有的很平凡朴实，有的才识过人；有的处处顺从，有的却心高气傲？
作为主管必须要把他们结合成为一个和谐的整体，在管理中创造业绩。
4、领导力：作为一名营运主管，你的业务能力和努力程度是无可置疑的，但面对管理工作，如果整天陷于下属的纪律问题、沟通问题、完成任务的压力，就很难带领团队达成较好的绩效。身为主管不要做事必躬亲的“报时者”，而要做所谓的“钟表制造者”。
一个好的主管一定要有卓越的领导力，才能高效的运作好一切事物。
三、做好营运主管必须具备三种精神。
敬业精神，有积极的心态，热爱事业。把工作当作事业的人，越工作越有兴趣，把工作当作负担的人，没工作就感到累。好的主管，只问我为公司做什么，不问公司为我做什么。
没有一位员工愿意在那种“得过且过”的主管领导下做事。
创新精神，永不满足，力争上游。
合作精神，主管是团结一群平凡的人，完成不平凡的事业。不少主管个人能力很强，但却不善于与他人分工协作，常常以自我为中心，以小团体的利益为中心。即使在不得不和别人或别的部门进行交流。
时，也往往存在着各种沟通的障碍，结果影响了整体的企业绩效。当工作过程**现问题时，将责任推诿于他人，却很少检讨自己，缺乏承担的勇气。
四、现场管理工作中遵循三种原则。
在我们的现场管理中一直存在以下两种现象：管理严格，但过于急躁，方法简单粗暴，有时还会将自己意愿强加于人，使员工产生抵触心理，并出现消极怠工的现象，导致人际关系处理不当。一味的温情管理，不习惯培训和授权员工，害怕得罪人，如同好好先生，认为很多事务与其花时间教员工还不如自己亲自去做，造成员工对主管不够尊重，布置工作任务时经常出现讨价还价的现象，从而使团队疏于管理，缺乏凝聚力。
面对这样的两种管理结果，作为主管必须遵循以下三种原则：
有情的领导：主管应当考虑到员工的心理、自尊和情绪，要关心、尊重、激励、培育员工，这可以称为领导艺术。因为人与人不尽相同，人的需求也不一样，所以要因人而异，对症下药。
这种领导艺术是柔性的，以人为本的。
无情的管理：作为主管，面对企业交付的工作任务时，就应该严格按照企业的标准、要求，一丝不苟的完成，相同岗位的所有人都要按照同一个标准去要求，不能因人而异，为了符合绩效标准，管理就必须严格，甚至是残酷、无情的，这称为管理科学。管理科学是刚性，是有一定的规范和标准的，是对事不对人的。
绝情的制度：有情的领导、无情的管理，都要建立在制度管理这。
篇二：商场开业后营运管理的五大关键点。
众所周知，住宅项目售罄基本意味着项目的结束，而商业项目的开业却意味着项目刚刚开始，开业之后营运管理的水平对于项目成败尤为关键。从商业地产全生命周期来看，前期招商和后期营运对于商业地产项目的贡献率约为二比八，营运管理是商业地产的核心竞争力之一。
如何才能实现良好的运营管理？如何衡量商业地产的营运管理水平？一个最简单有效的指标就是客流量。
旺盛的客流，不仅可以让每个在购物中心内经营的商家取得良好的销售业绩，从而能够向购物中心的运营者及时足额地缴纳租金和物业管理等相关费用，以此保证购物中心的收益实现；还可以让购物中心通过现有商家的良好表现，吸引更优质的商家，通过不断优化商家结构来提升租金水平，从而实现运营收益的不断增长。
本文结合万达、凯德等标杆商业地产商的运营管理经验，认为商场开业后运营管理要重点关注五个关键点，即建立常态化营运推广机制，强化品牌监控能力，做好市场调研工作，主动推进商户调整优化，提早布局换铺过渡。
一、建立常态化营运推广机制。
标杆房企在商业地产日常的营运活动中，往往都有一套较完善的运营推广机制。包涵高水准的年度、季度、月度的定期推广方案和计划。依据商场经营状况、迎合市场主流需求、对于不同类型的项目做好区别化推广。
与此同时，做好对推广效果的评估工作，以客观推广效果评价有力倒逼营运推广方案改进。
一方面，营运推广计划编制前置。高质量的推广活动设置自然是核心，但计划编制的时间安排也不可忽视。建议不要将计划排的太过紧凑，而是要适当的留有余地。
例如有些房企的年度推广大纲在12月底才能出来，这就影响了下一年度首季度和首月的推广计划编制。因此，为了充分预估到各种可能的影响因素，让月度和季度的推广计划编制更具实操性，建议营销推广计划编制前置，年度计划提前两个月完成，月度计划提前1个月完成。
另一方面，不可忽视对于营运推广活动的后期效果评估。凯德就要求在每次重大营运推广企划活动后两周内必须进行效果评估。对于评估的项目，可以参考标杆企业的成熟做法，建立一套相对科学的评估框架，如包括活动前后一周内广场总体、各主力店和各步行街商户销售对比，客流量对比，车流量对比，各主力店和各步行街商户对企划活动的满意度等。
计划制定时自上而下层层分解，执行时自下而上以事系月、以月系年。建立和执行常态化、精细化的推广机制是商业地产营运的核心工作之一。
二、强化关键品牌监控能力。
商场营运中要重视对各铺位的经营情况监控工作，特别要重点关注“经营冷区”。经营冷区的识别通常在新开业不久时进行，判断是否为经营冷区可以参考“销售坪效、租金坪效、租售比”等指标。一旦确定冷区后，就要对冷区商铺做。
出相应的经营调整，并且督促商家配合完成调整。如加大该区域的推广活动、改善美陈效果、拉近与整体的互动等。
在商铺调整之后仍未达到要求的，就必须进行招商调整。通常可以改变冷区的经营业态，以高客流的商家拉升该区域热度。通过对局部业态布局的优化可直接提升冷区的客流，避免产生商业经营的“死角”，能够最大限度地提升购物中心的资源利用率。
如很多商家在步行街端头形成经营冷区，因此在优化调整中适合引进消费目的性较强、且与相邻品牌协调的业态，如儿童乐园周边搭配儿童零食、儿童美发等。
以新开业的万达广场为例，一般在开业后6个月内，必须对形成的经营冷区进行调整，做出招商调整方案并按计划实施。
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