蓝灵集团
成都蓝灵房屋开发****策划部。
2023年2月9日。
蓝灵·时代欣城。
营销策划方案。
第一部分：项目概况。
1、项目四至：
位于安岳县城建设路喻家沟：
东至： 旺家沟南至：建设路。
西至： 千佛寺公路北至：山顶农田。
2、项目主要技术指标：
总占地面积：84429平方米
总建筑面积：83468平方米。
商业面积：14758平方米住房面积：54419平方米。
别墅面积：2400平方米娱乐城面积：7328平方米。
文化馆面积：1500平方米影剧院面积：3063平方米。
建筑容积率：0.989建筑密度：22.9
建筑层数：2-6层绿地率：40.8%
车位：218个销售部面积：402平方米。
地下车库面积：2000平方米。
3、开发公司：成都蓝灵房屋开发****。
蓝灵·时代欣城：由成功开发“泰兴公寓”、“近郊名居”、“南华苑”的蓝灵房地产开发公司开发。蓝灵房产实力雄厚，具备开发本项目的经验和技术力量。
公司秉承“建一项工程，树一座丰碑”的品牌理念，坚持“建精品项目，树优良品牌形象”的开发理念，使蓝灵在短期内成为房产行业的品牌企业。
承建商：中国核工业华兴建设公司。
建筑设计：四川省经纬建筑设计****。
园林建设：成都华西园林绿化建设工程****。
第二部分：项目区域地产走势分析：
1、 安岳地产大势：
1）安岳地产走势向规模化发展。
2）安岳地产走势向配套化发展。
3）安岳地产走势向品质化发展。
独栋 ——小住宅群 ——海慧花园。
4）安岳地产走势向生态型发展。
无绿化—— 有绿化—— 大面积绿化—— 超高绿化。
2、 安岳地产户型、面积分析。
1） 可类比项目户型面积配比。
结论：安岳地产（住宅）以100—135平方米左右、以3室2厅双卫错层的户型为主流户型。
2） 安岳地产（住宅）销售**分析： 单位：元/平方米。
结论：安岳地产目前售价在500—800元/平方米，在**地产市场中，属中等水平。
3）安岳地产（商铺）销售**分析： 单位：元/平方米。
结论：安岳地产商业铺面根据其口岸的不同，目前售价在2700--4000元/平方米。
第三部分：蓝灵·时代欣城形象定位：
一、项目形象定位要求：
a 顺应市场要求。
b 超越本地地产同质化。
c 符合开发公司经营理念、达到项目优质化。
d 符合开发公司品牌塑造。
e 满足安岳人民居住要求，提高安岳居住水准。
项目形象定位：
商业项目：打造安岳首席时尚、经典、空前繁荣的“春熙路”式商业步行街。并引领安岳人民享受符合新时代的生活方式。
住宅项目：打造安岳县“最适合居住社区”，能够体现居住者尊贵身份的高档住宅区，使社区成为居住者“身份的名片” 成为“安岳人民一步到位的居家选择”。
别墅项目：诠释一种高贵、典雅的高端豪庭住宅形象，使本案成为“专为16位杰出成功人士创建的尊贵庭院”。
第四部分：项目开发概念定位及延展。
仅从本案的名称就可以直观地感受到项目时尚、现代明快的风格。本案的建筑与名称将是遥向呼应，便于主题概念的定位。
一、项目商业主题概念定位。
商业：时代欣城·生活品位与都市同步。
享受时代生活抢座时代欣城。
商业主题概念延展。
时代欣城传承百年的**口岸。
安岳的“春熙路” 普洲的“盐市口”
无须出境，享受与世界同步的时代气息。
为您创造成功伟业的**时代。
安岳首座影视、渡假、购物、休闲、文化活动中心。
二、项目住宅主题概念定位。
从项目形象定位、产品定位上看，住宅部分不仅是一种适居的理念，而且是一种身份的名片。
住宅概念定位：时代欣城：最适合居住的典雅社区。
住宅主题概念延展：
时代欣城都市精英的身份名片。
享受元首待遇的社区。
感受时代生活，拥有时代欣城。
时代与自然的浪漫，山与水的交流。
时代欣城，健康生活新标准。
第五部分：项目产品定位：
一、项目商业街铺面的产品定位：
3） 铺面开间以6~8米为最佳开间，进深为8~11米为最大进深。
4） 首层铺面下沉600，以降低二层高度，激活层位死角现象。
5） 二层门面以退台式处理，形成2层铺面另有门面长廊的局面，以确保**的较多流动。
6） 建议门面以双向开间的方式，以增加门面的附加值，提高**量，使物业增值。
7） 商业街规划的合理分区，会使销售得到提高。
二、项目住宅的产品定位。
1、住宅户型面积配比比例建议单位： 平方米。
2、住宅部分户型设计建议：
1）两室两厅单卫平层户型 （经济户型）
2）三室两厅双卫错层户型 （主力户型）
3）四室两厅双卫错层户型 （康居户型）
4）五室两厅双卫跃层户型 （豪宅户型）
主卧套衣帽间，储藏室，起步楼梯做成弧型旋转式。在户。
型安排上，可考虑六楼和顶楼做为跃层户型处理。）
三、项目建设工程的建议：
1、卖房子先卖环境。
在成都地产市场， “卖房子先卖绿化”已经经久不衰，故建议在本案的工程建设中，首建本案区域的绿化，并提前进入购房客户视野；未建设区域及时绿化，会为销售带来意想不到的效果。故建议：在坡地土方完成的情况下，商业街绿化、水景，广场街景，住宅区域景观应在主体施工前完成建设。
2、 稳优潜发，蓄势待动：
因周边市场（柠都广场，海慧“外滩“）**尚不明朗，假设本案前期定价的确定、宣布及进入市场，会提前将我项目商业**暴露在竞争对手面前，故建议：广场将稍延推迟投入市场，在开盘时，如柠都、“外滩”**入市，我项目将根据上述项目价位确定本案商业**，以期在**中首赢竞争楼盘。
第六部份：蓝灵·时代欣城**定位：
一、蓝灵·时代欣城商铺**定位：
为使蓝灵·时代欣城在计划时间段内完成销售、并为公司创造最大化利润，策划部在深入调研项目当地市场后，结合本案实际情况，制定项目价位体系如下：
一）、安岳当地商业地产调研：
可类比案例比较表（表一）
1、安岳地产**差异较大：最为繁华的沱街商铺售价为10000元/㎡，而偏僻区域一楼售价仅为2800元/㎡。
2、 经营业态较多：安岳商业地产经营无明确的功能规划，经营。
业态涉及居民生活的各个方面。
二）、定价方法的确定：
本案周边因有可类比项目，故蓝灵·时代欣城在定价上采用市场比较法、租金倒推法进行**综合定位。
三）、本案商铺一楼的均价计算。
1、市场比较法。
1）单位楼面比较因素条件指数表（表二）
2）单位楼面比较因素修正系数表（表三）
3）比准**的计算：比较案例与本案在规模、配套方面差异较大，故采用综合法进行比准**的计算。
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