东湖湾二期。
营销执行方案。
1、回顾**对市场调控总述。
2023年主要出台政策。
分析：频繁出台的新政，配合金融收紧政策，加推保障性住房，使07年10月至今以致未来一段时间内市场低迷。
二、北京市场面临现状。
1.1. 2023年打折**力度不断增加。
项目普遍规律：深折扣（0.92～0.98），平均为一次性95折，按揭98折。
1.2 **手段花样翻新。
1.2.1**房 （边缘产品打折**）
美利山项目推出“五一**房”活动，即拿出10套东西向有对视干扰的房型作为**房进行**，不分楼层**均为11980元/平米。
合生国际花园项目推出的部分**房售价仅为22500元/平方米，该项目的非**房屋售价为30000元/平方米，相当于七五折扣。
1.2.2送大礼（吸引眼球变相折扣）
美利山项目在整盘14500元/平米**的基础上，新推出了位置景观好的楼王出产品（全景阔宅），****至17500元/平米左右，并推出购阔宅送宝马活动，即只要购买楼王产品，即获赠价值30万的宝马汽车一辆。从销售人员的引导方面，更多的是建议直接冲抵30万元的购房款。
奥古斯塔城邦：买联排，送公寓。
1.2.3开发商垫付首付款。
由于首付的提高加大了购房者的置业门槛，因此部分项目出现开发商替客户垫付首付，甚至“零首付”的现象。这样银行还是可以收到首付，顺利放款。垫付的首付资金购房者在交房之前再付给开发商。
这样的**可以加速开发商资金的回笼，减轻资金压力，也被称为“分期首付”。
上上城 ：首付10％
2.1. 2023年1-4月北京市房地产市场冷淡。
商品房中，1-4月，住宅销售面积为181.3万平方米，下降54%。其中，现房销售面积48.
3万平方米，期房销售面积133万平方米，分别下降47%和56%。1-4月，全市销售商品住宅15217套，仅为上年同期的47.2%。
其中，4月当月销售住宅4619套，比3月减少502套。
**：北京统计局国家统计局北京调查总队。
分析：市场销售持续低迷，销售面积降幅有所扩大，住宅销售套数减少，房价涨幅有所回落。
2.2. 市场销售状态惨淡。
分析：1、 类比项目月均销售10套左右，最多不足20套；望京住宅市场目前销售业绩不佳，成交**也多在15000～16000元/平米左右。
2、 北纬40度销售速度一直相对较快，主要是因面积较小（90平米）从而控制了总价。近期新开的楼盘整体均价下降了1000元左右（14000元/平米），但从月均去化量上看销售套数仍然较低（20套以内）。
3、 华彩4月20号推出的新盘**17800元/平方米，**下降幅度较大（原19300元/平米），主要购买客户是华彩老业主及老带新客户。
3.1.基本数据。
开盘时间：2023年6月7日早8：30
望京a1区c10楼；套数81套；c10楼总销售面积12040.18平方米；对外**16800元/平方米；
户型比例：3.3.**手段（四重大礼）
3.4.现场实际销售情况惨淡。
实际成交价：15600元/平米左右。
当天认购客户（包括开发商客户）：18位。
开盘当天现场情况：早8：30分开盘正式开始，现场冷淡；共5组左右客户，开盘于早10点左右结束。
分析：国风上观自07年至今积累客户达一年多之久，此次入市情况充分说明目前楼市冷淡，多数客户持币观望；各种**手段并不能解决市场冷淡的根本问题！
结论：北京房地产面临有史以前最为严峻市场状况！
东湖湾ii如何入市？
注：东湖湾一期车位总数（可售车位550个）最终由设计部确认准确的数量，但现阶段此车位数量为预估可售总数量，根据可售数量计算总案值。
2023年年度销售任务13.6亿；
二期入市楼座实现毛坯均价17000元/平米；
以区域**格入市，强化区域价值标杆及形象；
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