海洋新城二期营销。
执行方案。提纲。
1、项目产品现状。
2、客户策略。
1、目标客户区域分析 2、二期**期望分析 3、户型面积需求分析。
4、需求户型结构分析 5、来访客户职业特征分析 6、客户总结及策略。
三、定价策略
1、**均价 2、市场价 3、**策略。
四、销售推广策略
1、 销售目标预期 2、推广卖点及主题 3、推广文案 4、推广计划（含开盘活动案）
五、总论。1、项目产品现状。
新城二期公开发售的共有4栋住宅，其中3栋小高层、1栋高层，总销面积共计27676.16㎡，**共计250套。
说明：摘自《海洋新城二期营销方案》
二、客户策略。
1、目标客户区域分析。
2、二期**期望分析。
3、 户型面积需求分析。
5、来访客户职业特征分析。
客户总结及策略：
1、购买区域：70%购房者集中在台上区域。
推广：推广区域以项目周边、台上为中心，兼顾台下；区域应差异化投放。
2、购买目的： 购房以自住需求为主，关注居家现实，户型以100——130三室为主。
推广：应强调居家、齐全便利、生活成本低。
3、购买**：来访客户心理价位在3000元每平左右的均价。
推广：应在开盘期制造热销气氛，并严格销控造成**紧张，刺激观望客户迅速下定；待一段时间的市场培育后，小幅**，
制造升值空间，消除客户对**的抗性。利用**销控、**销控的双重杠杆做销量拉动。
4、购买需求：现有户型、面积基本符合客户需求。
推广：在宣传上体现户型、面积丰富多选择，以两、三室户型图为主体。
5、购买群体：教师、十一局等周边企事业单位和黄河路宏远市场个体户为较为集中的客户群；
推广：利用针对性的宣传和公关活动加强对特定客户群的影响，以快速拉动销售。
3、定价策略。
1、**均价。
根据我们对三门峡市场的走访调研来看，三门峡的总体市场均价在3100元/㎡—3200元/㎡。结合项目本身所
处的区域和前期蓄水客户对于本项目的**心理预期来看：项目定价在3150元每平左右较为合理。
2、**市场价。
**单价依据：依据楼栋坐落，朝向，采光等参考要素，做到层层有差价，同一层不同户型有差价，不同的产
品类型有所差异。依据市场情况和楼盘情况，对**进行合理控制，贴近市场，贴近客户。
3、**策略。
中开高走，小步快跑。
随着入市的客户积累和**减少，**多频次、小幅度的迅速拉升，使项目利润最大化。完整地利用**调控
确保房产升值空间，减小客户对**的单向抗性。
4、销售推广策略。
1、销售目标预期。
说明：按全年12个月、销售额8000万元计算。
2、推广卖点及主题。
卖点一：区域唯一性
海洋新城作为三门峡（黄河路）北城区唯一规模**，具有天然的区域唯一性，坐拥区域影响力和。
首选购买倾向。
主题： 北城唯一地标规模**。
海洋新城集新城市经典大成。
卖点二：生活低成本。
海洋新城地处建设路，周边商业业态齐全，学校云集，因处老城区腹地，高中低端消费各有所取，城市生活成本相对低。
主题： 远离华而不“实”的生活
高调品质低调生活。
卖点三：教育。
教育环境与房产息息相关，海洋新城占尽教育配套之地利。
主题： 上名校有未来
住新城圆梦想。
卖点四：海洋品牌规模。
海洋地产致力扎根三门峡，规模大、实力雄厚，购房无风险。
主题： 海洋地产为三门峡造城。
3、推广文案。
依据卖点主题，分析作出以下文案：正面内容。
一、背面内容一，正面内容。
二、背面内容二，可自由组合，硬软搭
配，内含平面设计建议；后附海洋新城二期围墙文案。
楼书一。基于：
1、 目标客户主要集中在台上，且海洋新城缺乏小区域内竞争对手，应突出区域唯一性卖点；
2、 硬性诉求，直接冲击客户广告观感，营造“海洋新城二期——该区域看房、购房首选”印象 ；
3、 发挥规模辐射效应，制造实力派焦点。
目标：抓人心智，抓人眼球，让客户产生强烈看房欲望；
平面建议：1、 楼书格式：双面正八开。
2、 正面：以号召力强的卖点主题为主；背面：以配套优势细节、主力户型为主；
3、 突出建设路区位，另加项目中心辐射图，可考虑google卫星图平面表现形式；
4、 加上“营销**：洛阳德辅营销策划机构”；
5、 在海洋新城vi标志加2期字样，加框，突出规模及成熟度；
6、 二期建筑形式简约体现———以小高层为主，体现俊朗挺拔的建筑外观，有现代感；
7、 售楼地址加上：海洋（永兴）联合营销中心；
8、 表现生活和规模双融和，在平面上规避建筑密度带来的拥挤感；
9、 背面主力户型暂以号楼为主，户型并列时各户型图长宽大小应匀称；
10 色彩：建议天蓝过渡浅草绿，草绿色在下面，突出立体感、建筑与自然融合，整体明净、印象鲜明；
正面内容一：
北城唯一地标规模**。
观天**上惟我独尊。
集新城市经典大成。
人文生活自然天成。
置业首选海洋新城。
九月即将盛大开盘。
vip认购正在排号。
**急速流失中。
背面内容一：
宜居：地脉相传，宜上风上水，居人杰地灵；
人文：幼儿园到高中教育一条龙，上名校有未来，住新城圆梦想；
品牌：海洋地产开发楼盘量峡市领先，实力雄厚，放心置业；
实惠：远离华而不“实”的生活，方便、快捷、完善的环境让您天天享实惠；
生活：学校、银行、宾馆、购物、交通、休闲等配套完善，市政双气入户，生活低成本；
稀缺：好房子永远稀缺，建设路唯一品质社区，先期130㎡户型珍藏仅14席；
2010，海洋地产扛鼎之作，不容错过！
开盘期间，来访客户均有礼品相赠！
免费看房直通车开通，轻松看房来海洋！
楼书二。基于：
1、 软性诉求，卖点特征不明显，生活品味家常化；
目标：体现身居闹市而心享悠然，让客户产生恋家感；
平面建议：1、 楼书格式：双面正八开。
2、 在海洋新城vi标志加2期字样，加框，突出规模及成熟度；
3、 加上“营销**：洛阳德辅营销策划机构”；
4、 售楼地址加上：海洋（永兴）联合营销中心；
5、 背面主力户型暂以号楼为主，户型并列时各户型图长宽大小应匀称；
6、 色彩：建议以深绿色、绒黄含质感暗纹，突出舒适家居感；
7、 背景布局中突出家的柔软、温和；
正面内容二：
繁华邂逅心享悠然。
繁华中，看熙来攘往相聚相和；
悠然里，观天高云淡花开花落；
繁华中一座城。
悠然里一个家。
海洋新城2期九月华丽登场。
现内部认购排号中
活动多多敬请关注。
海洋新城二期营销推广方案价格策略活动策略
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