2013鞍山雨润商业地产营销方案。
项目分析。一、项目的基本情况。
1．地块概况。
鞍山雨润农产品交易中心位于鞍山经济技术开发区门户地区，是雨润控股集团在辽南投资规模最大、综合性、现代化农副产品物流综合体项目。
项目规划建有农批展示交易、加工仓储物流、物流配送、综合服务、商业配套等五大功能区。作为行业发展的最高形态，项目集电子商务、信息技术、****、竞价拍卖、检验检测、技术研发等国际最先进技术于一体，降低了流通成本、提高了流通效率。
鞍山雨润农产品交易中心四至范围：北至机电街（规划路），南至人民路，东至规划道路，西至邢西街（规划路），安达大道从规划区穿过。项目总用地面积为78.
38公顷（1175.7亩）。
1）项目地理位置。
项目地块地处辽宁鞍山市区西部的四达科教商贸园区，项目北侧紧邻千山西路快速干道，西距哈大高速铁路1000米，西北侧临沈大高速公路鞍山出入口，南距人民路300米，距东侧市区约2.5公里。
近年来，项目周边地区发展迅速，北部围绕中国钢铁大市场、汽车**产业带、汽车零部件大市场大力发展生产型服务业，南部围绕港龙喜临门建材家居广场、居然之家、红星美凯龙、东北mall、北京十里河灯饰城、凯兴农贸市场、及包括本项目雨润集团鞍山农副产品物流综合体大力发展消费型服务业。
2）交通。项目西面0.5公里处的沈大高速公路与202国道、京沈高速、盘海营高速、哈大公路等道路相接，项目北至辽阳、沈阳，东至本溪，西至盘锦，西南至营口，车程均在1.
5小时之内，东南至丹东，南至大连，车程分别为2.5小时左右。项目东南距高铁鞍山站3.
5公里。物流交通较为便捷。
市内公交距离本项目最近的是12路公交车，但此公交线路长，班次少。其余最近的公交线路为2路、25路、29路，其终点站均在东北mall附近，距离本项目2.5公里左右。
可见市内公交不方便。
3）项目进展情况。
ab组团商铺基础工程基本完成，其中：5栋商铺主体工程封顶，1栋商铺一层主体结构完成，d组团完成18栋商铺基础工程。
4）所处商圈潜力。
由于本项目周边商业基础薄弱，固定人口稀少，且尚未形成对外的商业辐射，本项目不具有传统的商业基础和先天的商业氛围。但按照鞍山整体规划，达道湾作为鞍山市四达批发市场集群区，是**重点规划建设的超大规模市场集群区，目前正着力打造八大产业集群：以生活建材市场为中心，食品加工冷冻基地、五金机电城、城市教育新区，生活住宅物流园，化工产品市场、汽车配件市场、通讯器材市场、物流配送基地等，随着其他项目的陆续开发完成，从人气及商业氛围上逐步得到改善，未来发展前景乐观。
二、项目地基础资料和市场研究分析。
城市宏观经济及农业发展状况。
鞍山地处辽宁中部，下辖海城市、台安县、岫岩满族自治县和铁东、铁西、立山、千山4个城区，城区面积797平方公里，总面积9252平方公里，市区人口约180万人，总人口达364万。是东北最大的钢铁生产基地，有“钢都”之美誉、2023年鞍山城镇居民人均可支配收入实现24279元，增长14%。
鞍山属于温带大陆性季风气候，四季分明，光照充足，土地肥沃，物产丰富。水资源总量达34亿立方米，耕地面积25万公顷。农业是鞍山的重要产业，基础雄厚，发展迅速。
鞍山是中国北方保护地蔬菜生产的发源地，蔬菜年产量200万吨。正在实施的鞍羊路设施农业项目，进一步提高了蔬菜“四季常青”的档次和水平。全市年产食用菌8.
1万吨，加工能力1.5万吨，岫岩县是全国“滑菇第一县”。鞍山特产南果梨的氨基酸含量为果中之冠，已经获得了国家地理标识认证，年产量16.
6万吨。年产君子兰成花1500万盆，占全国的一半以上。
海城市在中西部平原地区大力发展大蒜产业，争创全国“优质大蒜第一县”，在东部山区大力发展南果梨产业，打造“中国梨产业龙头县”，形成了“一县一业”双轮驱动、“双业”并举的产业格局。
三、鞍山周边城市基本资料。
辽阳市：面积4744平方公里，人口181万人，辖5区1市1县。辽阳农业较为发达，全市耕地面积221万亩，粮食平均年产75万吨，果树栽培面积31万亩，淡水鱼年产量4万吨，同时在家禽养殖、畜牧业也是辽宁重点地区。
营口市：位于辽东半岛西北部，人口223万人，营口是全国优质稻米的生产基地，年产水稻40万吨。同时也是辽宁著名的水果和水产品生产基地，年产水果40万吨，年产水产品20万吨。
盘锦市：位于辽宁西南部，面积4071平方公里，耕地面积13.2万公顷，年产粮食总量99.2万吨。同时盘锦的沿海滩涂逐年延伸，土地面积不断增加，盘锦的大米、河蟹闻名中外。
由此可见鞍山及周边城市农业发展迅猛、资源丰富，整体消费能力强，在充分的挖掘本地市场资源，开发、利用、整合好周边城市资源，农批及泛食品市场潜力巨大，有着广阔的发展前景。
同类市场调研。
鞍山市宁远农产品批发市场。
鞍山宁远农产品批发市场，扩建于2023年10月，新建市场座落于鞍山市西郊鞍腾路北侧距城区1.5公里处，占地总面积14.2万平方米，建筑面积41,776平方米，市场正门跨度20米，是东北地区最大的农副产品批发集散地之一。
也是鞍山最大的蔬菜批发市场。
宁远市场主要以蔬菜批发为主，食品类商户经营较少，且以零售与二级批发（批发周边地区学校、工厂、食堂等）为主。
市场以批发蔬菜为主，菜源辐射全国18个省、市和地区，蔬菜**量占全市的85%,年交易总量在20亿公斤以上，年交易额12亿元。市场内有轻钢拱型保温库房6,200平方米，恒温冷库3000平方米，黑色柏油交易场地60,000平方米。
目前主要菜种有土豆、圆葱、大葱、蔬菜。土豆主要有内蒙古、黑龙江进货；圆葱主要有山西、吉林进货；大葱主要由山东进货。宁远农批市场每天凌晨3点左右，全市及周边城市（营口、辽阳、岫岩、海城等地）批发商，均会来宁远农批市场进行上货，宁远批发市场中当地菜相对较少，宁远市场目前处于饱和状态，大棚、冷库、常温库均以出租，无空房。
宁远市场现有固商铺162个，其中经营大户有30余家，对市场有一定的带动作用。现由于宁远市场在管理上属粗放式管理，没有形成科学的管理体系，加之服务不到位，前期我们在对客商的诉求了解到，许多经营者愿意去新的交易市场来经营。
四方台水果批发市场。
鞍山市果品批发市场是鞍山市果品****下属的本市唯一专营干鲜果品专业批发市场。市场是辽宁中部地区干鲜果品集散地，地理位置优越，东靠鞍海路，西与中长铁路相邻，与哈大高速公路相通。幅射能力强，覆盖面广，交通便利，为经营业户提供了便捷的交通运输环境。
鞍山市果品批发市场占面积5万平方米，拥有各类库房1.3万平方米，交易场地2.5万平方米，建有一条830延长米的铁路专用线，一千吨级恒温保鲜库，八十吨位汽车电子衡一台，各种衡器二百余台。
市场设有治安派出所、质量安全检测站、工商、国、地税派出机构、银行分理处、配货站、招待所、饭店等综合配套服务设施齐全。市场经营网络四通八达，己有二十八个省市客户进场交易。市场年交易各类干鲜果品20万吨左右，年交易额约2.
5亿元人民币。
近年，鞍山的水果批发市场在萎缩，因为沈阳的水果批发市场在不断的扩大，辐射能力增强，许多鞍山的消费者选择了沈阳水果市场，这造成了鞍山市场的萎缩。
鞍山新兴商贸城。
鞍山新兴商贸城位于铁东区南建国路34号，项目占地30471.68平方米，总建筑面积236073平方米，建设有新兴商贸城，新兴不夜城，商务办公场所和高档公寓，商业建筑面积不低于110000平方米，是集大型批发市场，美食娱乐广场，写字楼和商业住宅为一体的多元化综合体，负一层南侧的小商品市场总面积24000平方米，汇集小商品。小食品，小家电，日杂，干调，海鲜等商品，品类多种，辐射范围大。
新兴商贸城的经营者，以零售为主，批发为辅许多经营者不是一手货源，都是从沈阳等地批发商进货进行销售。准确的说新兴商贸城属零售型商业。
凯兴启明农贸市场。
凯兴启明市场位于达道湾规划区内，批零结合、食品种类齐全，总投资5亿元，占地面积14万平方米，建筑面积16万平方米，包括两座共3.2万吨的现代化冷库、三座共1.8万平方米的仓库，两栋共7.
2万平方米的副食、轻工、小商品交易**以及辽南地区最大的鲜品市场，配套有休闲区、金融和餐饮服务区。它是在老市场改造搬迁形成的，是鞍山最大最全农副产品二级批发市场，其80%销售面向鞍山各大中小饭店，15%销售为社区零散商贩。5%销售为零售。
一层：租赁商户占90%，自买自营占10%。
上述市场，作为鞍山蔬菜、肉类、副食、蛋禽、干调、干果、糖酒、饮料等主要经营场所，较为分散，经营商品大多不是一手货源，在**上不具备优势，许多客商的进货渠道为沈阳等地的一级批发市场，可见鞍山市场的批发功能逐渐的在减弱，如果重新的建立鞍山市场的批发功能，需要对商户进一步整合。
区域房地产竞争个案分析。
一、东北mall
东北mall项目总投资40亿元，占地60余万平方米，建筑面积160万平方米，组合了家居建材、奥莱生活、 休闲娱乐、商务办公和物流中心等五大基础功能。
物业结构采取：3层街区式商铺。
商铺房型及面积：采用1带2或1带3，面积90平-140平，一层商铺面积30-40平方米，2层或3层面积60-100平方米。
东北mall项目商铺自2023年起开始销售，起价为3000元/平方米，销售**一路攀升至2023年8000元/平方米。在销售中针对购买商铺主要以投资者为主的实际情况，采用市场统一返租3年的政策，代为投资者经营商铺。
东北mall在销售中，在商业定位整体规划上对项目进行华丽的包装，让人们看到项目未来的发展前景。再以强大的行销模式进行营销，销售团队遍及鞍山、辽阳、沈阳等地，销售高峰期业务人员达六百多人，在当时引起了投资者的广泛关注，销售形势盛况空前。招商工作也借势一触而就，曾创下半天完成招商率90%的业绩。
但在后期的经营中没有足够的重视，造成市场萎缩，经营不善。引起投资者和经营者的质疑。
二、北京十里河灯饰城鞍山店。
十里河灯饰家居建材城位于鞍山千山达道湾经济开发区，商贸物流区环境圈中，北京十里河灯饰城2023年进驻鞍山，2023年开业，面积达12万多平方米，其总投资6亿多元，为辽宁乃地区最便捷、最齐全的集陶瓷、卫浴、板材、地板、石材、建材，五金、厨具、吊顶、楼梯、木门、家居饰品、灯饰灯具、窗帘布艺等一体的超大型一站式购物商业圈。
商铺房型及面积：商业mall形式，以档口形式出租和销售。
凯兴将整体经营权出租给十里河灯饰城20年，现十里河经营户均为租赁商户，该项目产权由凯兴置业公司自行销售，销售率达80%。采用年回报率8%的形式进行回租。从目前经营情况上来看，招商工作在免租政策的带动下，商铺租赁的较好，出租率在90%以上，而随着建成开业的面积逐渐增加，品类的逐完善经营情况一天比一天的好转。
2019分析
目录。前言 11.公司简介 1 2.行业分析 1 第一部分 公司主要报表分析 2 1.资产负债表 2 1.1资产负债表水平分析 2 1.2资产负债表结构分析 5 1.2.1资产结构的分析评价 6 1.2.2资本结构的分析评价 6 1.2.3资产结构与资本结构适应程度的分析评价 9 1.3资产负债表项...
2019分析
目录前言 11.公司简介 1 2.行业分析 1 第一部分 公司主要报表分析 2 1.资产负债表 2 1.1资产负债表水平分析 2 1.2资产负债表结构分析 5 1.2.1资产结构的分析评价 6 1.2.2资本结构的分析评价 6 1.2.3资产结构与资本结构适应程度的分析评价 9 1.3资产负债表项目...
2023年分析
1 选择题或填充题 30 分，每答或每空 2 分 1 5.b c a c b 6 11.c b c d d d 12.填空 9.30，9.34 13.nh ohpo 2 hpohpoh 3 3 4 2 443 14.选择性好，灵敏度较高，共沉淀现象较少等 2 简答题答案提示 60 分 1 4 题每题...