厦门市国土资源与房产管理局。
二〇一〇年十一月。
2023年版《测算细则》自2023年1月1日起施行。在施行前取得《建设工程规划许可证》的项目房产面积测算仍依照前版《测算细则》执行。
新细则四大变化。
一是补充一些新的建筑形式的面积计算，如立体车库、空调机位和花池等；二是增加某些新的建筑部位的定量认定和面积计算，如凸窗、落地窗和坡地建筑中地下层和半地下层等；三是细化某些建筑部位的建筑面积计算，如幕墙墙体面积、各类阳台、室外楼梯等；四是对几个易引起争议的部位作了更为合理详细的规定，如层高的计算等。
未封闭阳台算一半面积。
《测算细则》规定，阳台根据其围护情况可划分为封闭阳台和未封闭阳台。封闭与未封闭以规划部门批准的文图为依据，未明确标示为封闭的阳台按未封闭阳台计算一半建筑面积。
除未封闭阳台，《测算细则》还明确以下几种情况只计算一半面积：凡与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，其中无围护结构的底层无柱走廊廊道形成台面高出地坪0.15米且廊道和上盖宽度均在1.
20米以上的，按上盖和台面宽度较小者的外沿线水平投影面积的一半计算。独立柱的门廊、单排柱的车棚、货棚等属于永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯，按该层水平投影面积的一半计算。
有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。阳台、挑楼、挑廊、檐口，在房屋独立使用的晒台、退台上的投影面积部分，按其围护结构范围内上盖水平投影面积的一半计算。
入户花园要算全面积。
《测算细则》明确凡是房屋内标注空中花园、入户花园、入户阳台、绿化空间等类似建筑空间，无论其名称如何，均视为非阳台建筑空间，计算全部建筑面积。
凸窗（落地窗）面积如何算。
对于时下流行的凸窗（落地窗），《测算细则》规定，当凸窗（落地窗）高度小于2.20米，且凸窗（落地窗）进深不大于0.60米时，凸窗（落地窗）部分不计算建筑面积；当凸窗（落地窗）高度大于2.
20米或凸窗（落地窗）进深大于0.60米时，凸窗（落地窗）部分应计算全部建筑面积。窗体未凸出于外墙的窗、或窗体虽凸出于外墙但窗体外侧围护结构部分为墙体的、或窗体上（下）方凹入部分的外侧以各种类型建筑材料（不包括单纯以百叶等）封闭的窗均不视为凸窗（落地窗），此时，窗体部分与套内其他部分一样计算层高，当层高在2.
20米以上时，计算全部建筑面积。
五种情况不能列入公摊。
根据《测算细则》，不应分摊的共有建筑面积和公共建筑空间主要有以下五种情况：①建在幢内或幢外，为他幢和多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等。②专用于人防工程的地下室，平战两用的人防地下室中人防专用部位、平战两用区域内除公共通道外的其他部位。
③一幢楼房中取得部分竣工手续后，委托房产测绘时，服务于本幢的共有建筑面积其所服务的对象还未完全竣工的。④按规划部门批建层高建设的层高大于2.20米的技术（结构）转换层、避难层（室）、架空层以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分等。
不包含其中的核心筒、公共设备用房和管理用房等应分摊的共有建筑面积。⑤独立建造的变配电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房。
十五种情况不算面积。
《测算细则》规定，以下15种情况，不计算建筑面积。
一是层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、结构转换层、地下层、半地下层及底层杂物间、车库等。
二是突出房屋墙面的构件、配件，装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷，突出房屋墙面的烟囱、管道井、通风井、排气井，防潮层及其保护墙，房屋内的采光天井等。
三是房屋之间无上盖的架空通廊。
四是房屋的天面、挑台、公共晒台、露台，天面上的花园、泳池、水池。
五是建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
六是骑楼、过街楼的底层及各种道、路、街、巷或停车场所、绿化带等两侧底层走廊、穿越建筑的公共通道作为公共开放或公众通行的部分，不论廊道是否有柱、廊道是否与外地面有高差、是否有退用地红线；也不论廊道外是否有人行道、消防通道等。
七是利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、路面作为顶盖建造的房屋。
八是活动房屋、临时房屋、简易房屋和层高不足2.20米的房屋。
九是独立烟囱、亭、塔、罐、池，地下人防干、支线。
十是与房屋室内不相通的房屋间变形缝（伸缩缝、沉降缝）。
十一是与房屋相连的台面低于0.15米或廊道宽度不足1.20米或上盖宽度不足1.20米的底层无柱走廊。
十二是简易楼梯和走廊外的台阶踏步、室外爬梯，底层室内楼梯延伸出室外的部分。
十三是阳台、挑楼、挑廊、檐口，在房屋公共的晒台、退台上的投影面积部分。
十四是凸出外墙面且进深小于0.60米与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑空间。
十五是类似“平改坡”屋面等为建筑造型而建造，无实用功能的装饰性建筑部位。
目录。1 总则。
1.1 目的和依据。
1.2 适用范围。
1.3 管理部门。
2 术语和定义。
2.1 适用范围
2.2 房产测绘名词
2.3 建筑名词和术语。
3 一般规定。
3.1 数量指标说明。
3.2 房产测量的精度。
3.3 房屋建筑面积测算幢的认定。
3.4 房屋层的划分和层次的编列。
3.5 地下层与半地下层的认定。
3.6 房屋墙体定位及归属确认。
3.7 房屋墙体的面积计算。
3.8 幕墙墙体的面积计算
3.9 层高计算。
4 房屋建筑面积测算。
4.1 计算全部建筑面积的范围。
4.2 计算一半建筑面积的范围。
4.3 不计算建筑面积的范围。
4.4 部分建筑空间建筑面积测算细则。
4.4.1 非普遍建筑空间的面积计算。
4.4.2 阳台的面积计算
4.4.3 凸窗、落地窗的面积计算
4.4.4 室内楼梯的面积计算。
4.4.5 室外楼梯、台阶、车道的面积计算。
4.4.6 门廊、雨蓬的面积计算。
4.4.7 花池、空调机位的面积计算
5 共有建筑面积测算。
5.1 共有建筑面积的处理原则。
5.2 共有建筑面积的分类。
5.3 共有建筑面积按比例分摊的计算公式。
5.4 可分摊的共有建筑面积。
5.5 不应分摊的共有建筑面积和公共建筑空间。
5.6 共有建筑面积的计算与分摊方法。
5.6.1 共有建筑面积的计算方法。
5.6.2 单一功能房屋共有建筑面积的分摊方法。
5.6.3 商住楼共有建筑面积的分摊方法。
5.6.4 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法。
5.6.5 多级共有建筑面积的分摊原则。
5.7 共有建筑面积分摊的若干具体规定。
6 其他规定。
7 附则。为规范房产面积测算，依据《房产测量规范》（gb/t17986-2000）和有关行政法规、部门规章等规定，并结合我市实际，制定本细则。
本细则适用于厦门市行政区域内国有土地上所有房屋的预售、权属登记、建设工程规划竣工测量等面积的测算，建设工程的设计、规划报建、房产的交易、租赁、评估、抵押、行政裁决、拆迁等的面积测算可参照执行。集体土地上建造的房屋可参照执行。
厦门市国土资源与房产管理局是本市房产测绘行政主管部门，负责全市房产测绘工作的统一监督管理。厦门市测绘与基础地理信息中心受市测绘行政主管部门委托具体承担相应房产测绘管理工作。
下列术语和定义适用于本细则。
2.2.1 房产。
房屋产权的简称。
2.2.2 房产面积测算。
指水平投影面积的测量与计算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋共有建筑面积、房屋产权面积等的测量与计算。
2.2.3 房屋建筑面积
房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上的永久性建筑。
2.2.4 房屋产权面积
产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由登记部门登记确权认定。
2.2.5 房屋套内建筑面积
房屋套门范围内由单户产权人占有和使用的建筑面积。含套内阳台面积。
2.2.6 房屋共有（公用）建筑面积
建筑物内由多户产权人共同占有或共同使用的建筑面积。包括可分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。
2.2.7 房屋建筑面积施工图测算
依据未经规划行政主管部门（以下简称规划部门）核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算。出具的施工图测算成果主要用于建设工程的设计参考及规划报建。
2.2.8 房屋建筑面积预售测算
依据经规划部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算。出具的预售测算成果主要用于房地产项目的预售审批及销售。
2.2.9 房屋建筑面积竣工测量
依据竣工房屋的现状和经规划部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算。出具的竣工测量成果主要用于建设工程的规划条件核实。
2.2.10 房屋建筑面积房产测量
依据房屋现状和经规划部门核准的建筑竣工图所进行的房屋建筑面积测绘计算。出具的房产测量成果主要用于地价核算、办理房屋产权初始登记和转移登记等。
2.2.11 房屋建筑面积变更测量
因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、房屋编号等）发生变化而进行的房屋建筑面积测绘计算。
2.2.12 房屋建筑面积分割测量
依据规划部门核准的分割平面图或房屋现状，将一个产权单位划分为多个产权单位而进行的房屋建筑面积的测绘计算。分割测绘属于变更测绘的一种。
2.3.1 建设用地面积
经市**行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。
2.3.2 总建筑面积
建设用地范围内单幢或多幢建筑物的各层建筑面积之总和。
2.3.3 地上建筑面积
建筑物地面以上各层建筑面积之和。
2.3.4 地下建筑面积
建筑物地面以下各层建筑面积之和。
2.3.5 半地下建筑面积。
建筑物半地下层建筑面积。
2.3.6 建筑物占地面积。
建筑物接触地面的底层建筑外墙或结构外围水平投影面积。
2.3.7 地上层数。
一般指室内地坪±0以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的自然层数。半地下层计入地上层数。
2.3.8 地下层数。
一般指室内地坪±0以下的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的自然层数。
2.3.9 总层数。
房屋地上层数与地下层数之和。
2.3.10 层次。
房屋所在建筑物层的名称。
2.3.11 自然层。
按楼（地）板结构分层的楼层。
2.3.12 标准层。
建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。
厦门市房产面积测算细则 2023年
目录。1 总则。1.1 目的和依据。1.2 适用范围。1.3 管理部门。2 术语和定义。2.1 适用范围。2.2 房产测绘名词。2.3 建筑名词和术语。3 一般规定。3.1 数量指标说明。3.2 房产测量的精度。3.3 房屋建筑面积测算幢的认定。3.4 房屋层的划分和层次的编列。3.5 地下层与半地...
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