第五节建设项目财务分析评价。
重点提示：1、对于财务评价要掌握基本的计算**，计算公式，计算过程，算出各种评价指标后要注意还要掌握各指标的评价标准。考试中要注意有结论性意见。
1） 项目的现金流量表，项目资本金现金流量表， 内容相似。要注意两个流量表的区别。
2）利润和利润分配表例中要注意利润总额的计算和所得税的计算，尤其注意利润总额可以弥补五年亏损，然后在去所得税。
3）要理解资金**中含有折旧和摊销，因为折旧和摊销不是真实的现金的流出，而是企业帐面提取的，简单的理解就是：折旧和摊销的现金还在企业的存折中。所以折旧和摊销不能进入现金流量表，可以用在项目中，也可用于还本利息。
一、财务分析的程序。
财务分析主要通过有关的基础数据，编制财务报表，计算分析相关经济评价指标，做出评价结论。其程序大致包括如下几个步骤：
1）选取财务分析的基础数据与参数；
2）估算各期现金流量；
3）编制基本财务报表；
4）计算财务分析指标，进行盈利能力和偿债能力分析；
5）进行不确定性分析；
6）得出评价结论。
财务分析一般宜先进行融资前分析，融资前分析是指在考虑融资方案前就可以开始进行的财务分析，即不考虑债务融资条件下进行的财务分析。在融资前分析结论满足要求的情况下，初步设定融资方案，再进行融资后分析。
融资前分析只进行营利能力分析，并以项目投资者折现现金流量分析为主，计算项目投资内部收益率和净现值指标，也可计算投资**期指标（静态）。
根据需要，可从所得税前和（或）所得税后两个角度进行考察，选择计算所得税前和（或）所得税后指标。
1．正确识别选用现金流量。
进行现金流量分析应正确识别和选用现金流量，包括现金流入和现金流出。融资前财务分析的现金流量应与融资方案无关。从该原则出发，融资前项目投资现金流量分析的现金流量主要包括建设投资、营业收入、经营成本、流动资金、营业税金及附加和所得税。
为了体现与融资方案无关的要求，各项现金流量的估算中都需要剔除利息的影响。例如采用不含利息的经营成本作为现今流出，而不是总成本费用；在流动资金估算、经营成本中的修理费和其他费用估算过程中应注意避免利息的影响等。
所得税前和所得税后分析的现金流入完全相同，但现金流出略有不同，所得税前分析不将所得税作为现金流出，所得税后分析视所得税为现金流出。
2．项目投资现金流量表的编制。
融资前动态分析主要考察整个计算期内现金流入和现金流出，编制项目投资现金流量表
二) 项目投资现金流量表的编制。
项目投资现金流量表是站在项目的角度，不考虑融资，是在设定项目全部投资均为自有资金条件下的项目现金流量系统的**式反映。
尤其需要注意的是：
1、项目投资现金流量表中的“所得税”应根据息税前利润（ebit）乘以所得税率计算，称为“调整所得税”。原则上，息税前利润的计算应完全不受融资方案变动的影响，即不受利息多少的影响，包括建设期利息对折旧的影响（因为折旧的变化会对利润总额产生影响，进而影响息税前利润）。但如此将会出现两个折旧和两个息税前利润（用于计算融资前所得税的息税前利润和利润表中的息税前利润）。
为简化起见，当建设期利息占总投资比例不是很大时，也可按利润表中的息税前利润计算调整所得税。
2所得税前净现金流量为上述净现金流量加所得税之和，也即在现金流出中不计入所得税时的净现金流量。所得税后累计净现金流量的计算方法与上述累计净现金流量的相同。
所得税前指标应该受到项目有关各方（项目发起人、项目业主、项目投资人、银行和**管理部门）广泛的关注。所得税前指标还特别适用于建设方案设计中的方案比选。
2023年造价工程师《案例分析》
背景 某房地产公司对某公寓项目的开发征集到若干设计方案，经筛选后对其中较为出色的四个设计方案作进一步的技术经济评价。有关专家决定从五个方面 分别以f1 f5表示 对不同方案的功能进行评价，并对各功能的重要性达成以下共识 f2和f3同样重要，f4和f5同样重要，f1相对于f4很重要，f1相对于f2较重...
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