anc财富广场物业管理费用测算。
我们对澧州财富广场商业物业管理各项费用做了详细测算，得出全年商业物业管理服务费支出为人民币： 2807826 元，财富广场商业建筑面积为93565 ㎡（以澧县房地产测量事务所测量的数据为依据），物业管理费用为2807826 元÷93565 ㎡÷12个月=2.5元/㎡/月。
物业的基本情况。
物业类型：商业与住宅。
座落位置：常德市澧县澧州大道中段（原边贸城）；东至澧阳路 ； 南至澧州大道 ；西至移动公司、建材市场 ； 北至澧州医院 。
平面设计：财富广场共分a、b、c、d、e、f六个区，a、b、c、d、为3-4层综合商业市场，e、f为16-23商住混合高层。
经济技术参数：总用地面积：48388㎡、总建筑面积：
145626㎡、地上建筑面积：135510㎡、地下建筑面积：10116㎡、建筑密度56.
5%、建筑容积率：2.8 、绿化率：
21%、 商业：93565 ㎡、住宅：41945 ㎡、停车位270个。
第一节经费测算的原则及说明。
一、测算依据。
一）国家发展改革委员会和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》（发该**[2003]1864号）；
二）《湖南省物业服务收费管理实施办法》（湖南省物价局、湖南省建设厅文件：湘价服[2004]178号）；
三）澧州财富广场建筑及其设施、设备的经济、技术数据；
四）澧州财富物业经营管理公司《各岗位及人员编制方案》及《薪酬方案》。
二、经费测算的原则。
一）遵循商业物业管理行业特点的原则。
客观、准确、完整地核算商业物业管理的成本支出，是商业物业管理企业正常运转的基础，也是为业主、商户创造舒适、便捷的经营、生活环境，达到商业物业的最大使用价值目的的基本条件。因此，本次测算结合财富广场物业特点为着眼点，力求细致、具体、详尽。
二）服务水平与管理费用相配比的原则。
针对商业物业的需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，根据《湖南省企管智库 //pmceo./ 范文汇 **汇
物业管理服务收费服务等级标准》及参考《湖南省住宅小区公共性物业服务基准价、浮动幅度及其它有关收费指导标准》，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。
三）“零预算”原则。
根据澧州财富广场的产权为“多业主”所有的特点，物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据商业物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。物业管理企业的利润**为以物业管理费用支出为基础按一定比例提取的“管理者酬金”，即：
利润=物业管理费用支出×管理者酬金提取百分比。
四）合法性原则。
计入定价成本的费用应当符合《中华人民共和国会计法》等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。
五）合理性原则。
影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。
六）相关性原则。
计入物业管理服务定价成本的费用，需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。
七）权责发生制原则。
本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。
三、测算的有关说明。
一）物业管理费支出包括人工费支出、行政办公费用、设施设备维护费、清洁费、绿化费、保安费、物业管理固定资产折旧、前期物业管理开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金及附加。不包含公共水电费、宣传推广费、电梯及空调运行费。
二）有关费用的说明。
1、人员工资标准。
根据市场化原则，参照常德、澧县同行业工资水平，结合澧州财富广场物业管理服务的工作量及质量标准，制定人员工资标准。
2、公共水电费。
根据澧县商业物业运营的特殊性，公共水电费、宣传推广费、电梯及空调运行费每月单独按实计算，独立向业主、商户收取，不计入物业管理费支出测算中。
3、物资装备的摊销。
物资装备摊销分两部分进行，单件**在2000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按5年摊销；单件**在2000元以下的物资装备计入开办费，按3年摊销。
4、前期物业管理开办费摊销（长期待摊费摊销）
根据《澧州财富广场前期物业管理委托合同》,我们执行前期物业管理开办费的摊销期限为3年。
5、不可预见费。
根据商业物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的5% 。
6、管理者酬金。
依照湖南省、常德市及澧县物业管理法规和行业惯例，每年按总支出的10%提取管理者酬金。
7、收费标准不包含物业共享部位、共享设施设备专项维修**。
8、根据《澧州财富广场前期物业管理委托合同》约定，澧州财富广场的物业管理费采用酬金制。
第二节经费测算。
物业管理 物业管理费测算
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