智能大厦物业管理-智能大厦构成及其特征。
作者：佚名文章**：本站原创点击数：22 更新时间：2009-10-9
一、特征剖析。
美国utbｓ推出的市政大楼大致具有下列特征：
１.“智能”主要用在出租式大楼；
２.ｓts(shared tenant service)：用户**交换设备的免费服务；
３.one stop shopping：一个窗口满足任何通信及ｏａ的有关要求，即所谓的功能集成；
４.集成程度不同：有多少智能建筑就有多少个智能等级；
５.目标在于提高办公室工作效率，方法是通信技术的集成(integration)；
６.每个建筑都有集成，但是集成的目标不仅限于一栋建筑，可以联系跨越数座大厦。
(一)智能大厦的构成因素。
1.智能大厦的目标。
智能大厦的目的是让中小企业能够共享到如同大企业规模的方便、快捷、安全、高层次的办公室工作环境。
对于智能大厦，商业界和企业界学者们的研究结论往往是不一样的。前者往往认为智能大厦的目的在于提高利润，后者却乐于宣称“智能的目的的在于改善办公室工作环境”。前者强调经济利益，后者强调运用效果。
智能大厦错综复杂的关系，请参见下图7-7-2，其上半部分反映智能大厦和用户需求的关系，下半部分反映智能大厦和智能综合方法的关系。
图7-7-2 智能大厅目标的复杂关系。
总之，用户的实际需求和智能大厦的高额利润引起了开发商的极大兴趣，迫使研究建筑信息技术的学者不得不绞尽脑汁全力以赴，采取最为有效的集成方法，以节省投资，获得最高利润。学者们的研究对象已从智能大厦扩展到智能城市。
(二)智能大厦的技术内涵。
１.传输技术。
用于智能建筑的重要技术多种多样，其中，传输技术起着不可缺少的主要作用。
犹如人体中联系大脑的神经系统一样，通信系统遍及建筑物各处。其中主神经线路是星型lan，通常采用双绞线电缆(ｔwist pair ｃable)为主要配线材料。
２.智能化技术。
美国人把单独使用的智能大厦称为ｓmart ｂuilding，多用户合用的智能建筑才称为in telligent ｂuilding，目的在于强调智能化技术就是综合集成。
集成各软硬件要素时，如果稍有倾向，就会产生有所偏重的智能化。常见的智能大厦偏重于豪华，所以智能化技术除了集成的意义外，给人的印象更多是“豪华”。而当今学者们推崇的智能化是由八种因素综合平衡构成的。
这八种因素分别为：oａ设备、通信设备、防灾防盗设备、电气设备、传输设备、空气调节设备、人体工程学、身份辨别系统等，如图7 -7-3所示。
图7-7-3 智能大厦技术内涵（二）——智能化技术。
３.人体工程学技术。
(１)人体工程学概念。
智能大厦的功能在于尽量提高环境舒适和方便程度，所以必须根据erｇｏ-的观念进行**。ｅｒoｍiｃｓ由希腊语ｅｒｇoｎ(工作)、ｎ管理)及i ｃｓ学科)等三个词合成而来，本意为“研究人和工作环境的科学”，首先为英国海军的ｍ arell所提倡。美国常称其为ｈuman engineering，日本译成“人间工学”，就是我们常说的人体工程学的意思。
(２)人体工程学环境化。
过去ｅｒｇicｓ往往只针对机器或家具的人机界面，如今美国人将它的涵义扩大，认为空间环境也应列入研究范围之中。通常情况下，办公室工作人员对工作环境的要求具体包括：
①工作便捷，容易达到高效率；
②提供如同都市生活的方便；
③身心舒畅的工作环境；
④心情愉快、气氛轻松的周围环境；
⑤处处想到工作人员是人，并不是机器；
⑥尊重工作人员独特的创造兴趣。
以上六种需求，可以按观点分类改写成为：
①在业务上要功能齐全；
②在生活上要方便；
③在生理上要舒适；
④在心理上要愉快；
⑤不干涉独立人格；
⑥尊重个人志趣爱好。
(３)活动空间工作流线化。
１)空间规划。
①活动空间应按下列四个目标进行规划：
ａ.提供舒适、容易满足各种需求的生活空间；
ｂ.提供适合自控系统精密要求的环境，以满足节省能源的需要；
ｃ.提供能够提高工作效率的情报及通信自动化系统环境；
ｄ.提供方便高效的辅助工作环境，即所谓的工作服务环境。
②在设计时，除考虑是否符合人体工程学环境外，同时还应重视下列五个重点：
ａ.适应性(flexibility，ａｄaptability)
ｂ.可用性(ａｖailability)
ｃ.安全性、保安性(ｓafety，security)
ｄ.可靠性(reliability)
ｅ.经济性、效率性(economy，ｅfficiency)
③重视上面五个重点的理由：
ａ.由于办公室的空间使用并非只限于一种工作，通常为日常工作、一般业务、各种会议、研究开发等目的而引进oａ设备，为了空间能够灵活地得以利用，硬件条件逐年都在完善提高。所以要求使用上具有兼容性；
ｂ.智能大厦要提高信息系统的用途和地位，主要是看使用它是否会更加方便，即要有便利性；
ｃ.智能大厦号称楼宇自动化，除了大楼电梯能自动经济有效运作外，建筑物在遇到**、火灾时都应具有自动抗震、自动防火及指导避难的功能，以确保人身及财产安全。所以智能大厦必须具有安全性、可靠性及经济高效的重要保障。
④智能大厦要特别注意按照下列规则进行设计：
ａ.对于硬件用途，应能够互通、互换、具有较强的兼容性；
ｂ.按处理的急缓需要和装置的重要程度，合理确定配备率或共同性后，据此决定空间区域等级(rank)，必要时区域能够及时开放，以便各个区域灵活连通；
ｃ.通信管道应合理布置在智能大厦的各个角落，如神经系统一样发挥重要作用；
ｄ.建筑结构、建筑设备甚至网络设施都应具有灵活性(flexibility)；
ｅ.电视会议室及会客厅可提供用户公共使用，卫星天线和大楼主机应设连通装置，自助餐厅、医疗中心等不仅为用户服务，也可对外开放，以便利大家生活；
ｆ.智能大厦除了抗震、耐火设施及防灾避难指导设施外，还应做到保护大楼内一切资料完好无损，绝对防止资料遭到泄漏、破坏、涂改；
ｇ.应尽量提高系统可靠性。万一出现系统死机或误操作，就要具有防止错误扩大，并迅速复原的对应措施。这些措施都是系统工作制度的基本事项，在规划时应该合理地进行设计；
ｈ.智能大厦除节省能源和运行费用外，也应考虑精兵简政，提高服务人员的工作效率。
２)空间布局。
虽然根据办公空间的工作性质，办公空间布局可以有所变化，但仍要考虑基本一致的型式。换句话说，要营造“多中有一，一中有多，多而不乱，一而有致”的艺术品味。
传统的办公桌排列杂乱无章可循。今天则更加注重人体工程学空间布置方式及业务活动路线，以及oａ设备的有效共享。下面分为四个层次举例说明oａ的设置布局。
第一个层次是按单位多人共用ｏａ机器，所以oａ机器设置在楼角或oａ设备室，称为孤立式(ｓtand alone)或犄角式布局。
第二个层次是按部门单位设置oａ机器，各机器间通过lan(局域网)联合运行来发挥效率，称为部门式布局。
第三个层次是３人或４人使用一台ｏａ机器，若办公室达到这种规模，则ｏａ机器必然和业务息息相关。公司想要查资料、洽谈磋商、会客决策都将依赖oａ机器，所以必须提供理想的空间条件。这是oａ机器以工作站的形式出现，称为工作站式布局。
第四个层次是1人或２人使用一台ｏａ机器的工作站布局，这种布局讲究工作保密性及活动路线，采取舒适的矮墙隔间形式，满足建筑设计提出的光、热、声条件，以及保密和开放兼备的要求。这种布局可以称为间隔式布局。
二、系统的构成特点。
(一)智能大厦的分级。
我们可以根据智能大厦功能的综合程度，具体评价其智能水平的高低优劣。
因此当智能大厦分级时，要根据实际情况来考察主要因素和次要因素的构成关系，例如我们可以参考下列的分法。
·初级、较低级——有**共享服务系统、楼宇自动化系统、防灾防盗系统等。
·中级、一般级——初级之外还有个人计算机共享的配套程序，可用于通信服务。
·高级、共享级——中级之外还有计算机系统的一切共享服务。
以上是仅按经济性及通用性分级，其实它们都有逐步扩充的可能。今天的基本级可能明天发展成中级，后天发展为高级，高级的成为更高级，成为智能城市网络的一部分等等。给出分级标准只是为了便于说明条件，并非一定要分级。
(二)智能大厦系统范围的划分。
智能城市是由智能大厦、全电气化住宅、公寓群及工厂构成，所以基本上是ｈa/ｆa/ｏ a/im的综合体。当然也可以分别视为自动化住宅(ha)、自动化工厂(fa)、自动化办公室(ｏ 智能大厦(ｉｍ在结构上将由大厦智能化(ｂｉ通信智能化(ci)、电源智能化(ei )、办公自动化(oa)及保安系统自动化(ｓa)所组成。
(三)智能大厦的规划要点和必备的电气设备系统。
１.智能大厦的规划要点。
智能大厦的智能来自于下列软件的集成综合运作：
(１)遥控通信/自备交换自动化(ca)；
(２)办公室工作信息自动化处理(ｏa)；
(３)大楼管理自动化运转(ba)；
(4)防盗、防火、防劫自动化保安管理(sa)；
(５)自动换气，自动调光，环境舒适化(ma)。
除了应该具备上列各项外，还应增加如何定期及不定期维修硬件等。
２.必要的电气设备系统。
从规划角度来看，必要的电气设备系统一般包括：
(１)信息交换系统(cs)——如**通信、工作站通信、图像通信；
(２)大楼综合管理系统(ｂｓ如节约能源、安全控制、环境管制。
大楼监视控制必要的设备包括：
(１)新型**机；
(２)信息网络，如ｌan、ｗan等；
(３)数字式用户交换机(简写为数字式ｐｂｘ
(４)电子计算机；
(５)电源设备。
除了上述必要的设备外，智能大厦还需要另外一些设备，它们随着大厦内企业规模和业务种类而有所不同。办公大楼信息系统通信组合概念如图7-7-4所示，它把大楼信息通信系统和外界的网络相接通，构成了多重组合智能关系。
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