万祥·滨海新城。物。业。
管。理。方。案。
汇嘉（厦门）物业管理****。
二零零六年六月二十六日。
前言。万祥·滨海新城”位于福建省晋江市晋南出口加工区的重要生活基地——金。
井镇滨海地区，本项目设计以**服务中心为中心，涵盖周边共23.33万平方米范围内的用地规划及建筑设计，共分为8个各自独立的地块。别墅、花园洋房、多层、小高层、高层住宅、公寓、会所、商业等组成的综合性建筑群体，分为a,b,c,d,e,f,g,h地块，不含c地块，总建筑面积55.
99万平方米，总户数约4360户，总人口约15000人。其高尚住宅的定位与我司的市场定位相吻合，我司自成立以来，便将目标市场定位在中高档的物业管理项目，经过多年的市场竞争与磨练，我司已总结出了丰富的中高档物业的管理服务经验，且于两年前率先在厦门市推行“贴心管家式”、“客户服务中心”及“一站式服务”等创新管理模式。这两种管理模式在类似“万祥·滨海新城”的物业管理楼盘中取得了很好的成绩，经过不断的调整合完善，其管理运作已基本成熟，且逐步体现出良好的效益。
因此，在对“万祥·滨海新城”物业管理方案编制过程中，我司紧紧把握住该项目独有的特点，结合专业的物业管理理念，编制了以“贴心管家式”物业管理服务为主线的物业管理方案，方案编制充分考虑了该项目的客户群体和开发商规划设计理念的需求。因此，我们坚信，“贴心管家式”的物业管理服务将会使“万祥·滨海新城”的管理服务始终以高起点、高标准来开展工作，从而创建一个“舒适、安全、尊贵、优雅”的大社区。
万祥·滨海新城物业管理方案》中第一章“项目管理特点”，着重分析了“万祥·滨海新城”的管理特点及难点，并且有针对性的提出了解决的管理措施。对于日后管理中可能存在的问题，事先进行了详细的解剖，并有预见性的提出解决预案，力求使“万祥·滨海新城”自交房之日起各项管理措施立即到位，使小区整洁、有序，体现出高尚住宅区独有的尊贵品质。另外，在本方案第三章系统的对“万祥·滨海新城”的物业管理进行了阐述，并提出了管理服务的标准与具体实施准则，具有较强的可操作性。
我们认为，我们专业规范的管理以及不断创新的服务，将成为开发商的得力合作伙伴，我们将不仅实现开发商对本项目的开发愿望，甚至在这一平台上，充实更多、更深、更广的生活理念，延伸建筑品牌，打造精品楼盘！
第一章 “万祥·滨海新城”物业管理特点。
1.1项目概况。
万祥·滨海新城”座落于晋江市金井镇，是以资金和技术密集型的出口加工、台商投资和第三产业发达的商贸旅游的晋南出口加工区的重要生活基地，“万祥·滨海新城”是金井镇第一个真正意义上的商品楼盘，其开发的目的是舒缓目前晋江市区无法提供规模化建设用地的困难，要求兼顾经济性、社会性、文化性和可持续性，为金井及周边地区创造一个洋溢着时代文化气息的、整体的宜人居住的生活环境，并参与建立良好的城市景观生态圈，表现人与自然和谐共处的城市建设理念，形成融居住、商业、商务及多种混合功能的理想社区，同时在晋江城市的沿海地带，缔造新的“类都心”生活空间，从而加强对周边市镇的号召力。
万祥·滨海新城”占地面积约233278㎡，总建筑面积55.99万㎡（不含c地块）。拟建成根据已有规划的城市道路网划分，由别墅、花园洋房、多层、小高层、高层住宅、公寓、会所、商业等7个组团组成的相对独立的，综合性建筑群体的住宅区。
整体规划错落有致。小区共有4360户人家，人性化的设计使得家家户户自然融入山水景观，无限延伸视野空间。
本项目公共配套设施设备完善且科技含量较高，规划有户内停车、地下停车、首层架空停车及地面停车。低层住宅1--2辆/户；高层、小高层及多层住宅区0.5辆/户；商业0.
5辆/100m2。
小区还配置了完善的智能化管理系统，包含了电视监控系统、楼宇可视对讲系统、出入口车辆管理系统等，是一个现代化的智能小区。
小区景观绿化系统由公共绿地、社区中心绿地、组团中心绿地、宅前绿地和保护性绿地组成。公共绿地主要集中在**中心与商业中心之间，以城市公园、公共停车场、大型公建前广场和的形式出现；社区中心绿地由景观功能带组成，这里将容纳服务于区域内主要公建和主要的步行休息活动。引导和组织本区与周边城市空间的联接。
组团绿地的设置考虑到服务半径，塑造容易记忆的空间，空间节点设计标志性的景观元素，形成鲜明的地标。
1.2 业主群体分析。
从本项目特有的地理位置和楼盘体量来看，本项目的定位应是“满足不同阶层市民及城市发展的需求”。选择在此居住的人们除了具备较强的经济实力外，不可缺少的是他们共同对山水表现出来的同衷的热爱。因此，我们设想“万祥·滨海新城”的消费群体更多是集中在以下几方面的人士：
晋江本土高薪阶层及商界成功人士。“万祥·滨海新城” 漂亮的别墅、花园洋房，滨海的地理优势，合理的容积率、匠心独具的户型设计以及无遮挡的山林景观，孕育着不可估量的升值潜力。无一不对成功人士充满**，必将成为晋江乃至泉州市区、石狮等周边县市成功人士二次置业者的首选，会成为他们和商业伙伴休闲度假的好去处。
周边地区的财富阶层。“万祥·滨海新城”独特的地理位置和开发商所倡导的自然环境、智能社区等先进的社区理念，还将吸引周边一带富裕地区的私营企业者、富裕的中产阶层等前来置业。
快节奏的年轻白领阶层。“万祥·滨海新城”另一重要使用者应该是年轻白领一族。其主要特征是生活节奏较快，追求轻松简单的生活，希望能够提供更多的服务。
1.3 物业管理规划定位。
业主群体分析所得出的结论，是我们设定管理模式、设计服务项目、确定服务及收费标准的客观依据。
根据我司多年的管理经验结合本项目的建筑特点、客户群体特点等，我司拟将“万祥·滨海新城”打造成为晋江市中高档物业管理的精品社区。我们着重在本项目营造一个“安全、舒适、优雅、尊贵”的居家环境，并通过持续的改进和提升，使物业保值、增值，实现传统家居理念与现代生活方式的高度融合。
为全面提升“以客为尊”的服务理念，我们将在本项目的管理中实施“贴心管家式”物业管理服务模式，为业主提供专业化的设施管理，细致周详、个性化的服务，创造一个自然和谐、悠闲舒适的社区环境，让业主倍感便利和尊贵。
同时，针对本项目的业主“社会优越感强、受尊重”的需求特点，我们要求每一位员工都要做到服务热情、工作细致，以满足客户追求自身价值的实现。我们将在工作中实施“微笑服务”、“敬礼服务”等。
1.4 项目的管理特点及难点分析。
我们认为，每个项目都有它独特的规划特点，因此，从“万祥·滨海新城”整体规划设计来分析，我们认为其具有“户型大、店面多、地面车位分布广、配套设施完善”等特点，这些特点也决定了小区物业管理的特点及难点，经过现场勘察以及应用多年来积累的管理经验，我司认为“万祥·滨海新城”具有以下五大特点及难点，具体阐述如下：
1.4.1 根据项目的设计与定位，决定了“万祥·滨海新城”主要是大户型业主，其对服务内容、品质要求较高，因此，如何在日常管理服务中，针对这些客户群体，提供高品质、贴心周到的服务内容是本项目的管理特点与难点之一；
1.4.2 “万祥·滨海新城”地处晋南出口加工区的生活基地，商业氛围浓厚，其本身拥有较多的商业店铺，同时又作为大型居住社区，在这种住宅求“静”，商铺求“旺”的情况下，容易产生需求差异的投诉，是本项目的管理特点与难点之二；
1.4.3 “万祥·滨海新城”除拥有大型地下停车场外，小区半地下、独立车库也设置了停车位，根据这样的情况，车辆的进出将不可避免的影响到了小区业主的出行。
因此，如何通过合理的管理措施，减少**与车流的交汇，是本项目的管理特点与难点之三；
1.4.4 由于“万祥·滨海新城”周边**量大，人员及环境相对复杂，属案件多发地段，同时，本小区户数多，可能存在部分的出租客户，多方面原因加大了小区安全管理的难度。
因此，如何加大管理监控力度，做好社区的治安防范工作是本项目的管理特点与难点之四；
1.4. 5 “万祥·滨海新城”除设有供配电、给排水、消防、电梯等系统之外，还配置了ic卡门禁、摄像监控、可视对讲等智能系统。
对这样一个设备数量众多、智能化程度较高的社区，一旦出现设备故障或停机，无疑将会对业主的日常起居造成严重的影响。如何消除维修养护上的管理盲点，确保共享设施设备的良好运行，将是本项目的管理特点与难点之五。
1.4.6“万祥·滨海新城”是分期开发，开发周期长达年，是一个庞大的造镇计划，是金井镇第一实际意义的商品楼盘，当地人的物业管理概念几乎为零，需要培植他们的物业管理观念，且在年的时间里面将是小区和工地并存的局面，存在极大安全、卫生隐患。
将是本项目的管理特点与难点之六。
1.5 解决上述管理难点的措施。
万祥·滨海新城”既有一般高层住宅区的共性，又有其自身的特殊性。根据对项目管理特点及难点的分析，并结合实地考察和调研，我们提出如下管理措施，以求针对性地解决上述的各项问题。
1.5.1 针对大户型客户群体将是成功人士、商业人士、白领居多，年龄层居中，“上有老、下有小”的特点，对服务品质及服务多样性的需求，提供不间断、细致周全、热情亲切的“管家式”服务，尽可能地满足业户的个性化需求，体现出“物业公司贴心、业户生活放心”这种周到的“管家”风范，使其感受到关爱和愉悦。
a. 小区设立客户服务中心：住户只需要拨打客户服务中心24小时****或管家（客户服务助理）的联系**即可解决涉及物业管理服务的一切琐事或获取相关的信息。
无须找其它部门或记住其它**。
b.客户服务中心实行首问责任制：客户服务中心的任何工作人员在接到业主咨询、投诉、求助时，必须承担起接受业主反馈信息的职责，记录下来由专人进行处理，并将处理结果反馈给业主，接到业主投诉的第一个人须跟踪到事件完结，或由管家（客户服务助理）负责到底。
首问责任制的实施，可以使业主反映的问题及所需的帮助、服务及时完整的解决，提高效率。
c.服务设计多样化：由于小区业主的年龄、生活习惯不同决定了对服务内容的不同。
因此，为满足小区业主的服务需求，我们拟在进驻管理时，进行全面的详尽的服务调查，并有针对性地设计各种各样的服务过程。通过这些特约服务和特色服务来满足业主的个性化需求。以下举例：
1）“四点半学校”： 这是针对那些既要工作又要带小孩的家庭而设立的专项服务，将四点半放学后的孩子们集中起来，（我们将与开发商进行沟通，如条件允许，可在会所内辟出一块地方专用）组织他们学习、游乐，既丰富了孩子们的课余生活，又解除了家长的后顾之忧。
2）陪伴服务：对与老人同住或家里有需要照顾的残疾人、病患者，只要业主有需要，我们将及时提供服务，为业主和住户提供方便，减轻负担。
滨海新城物业管理方案前言
xx 滨海新城 位于福建省晋江市晋南出口加工区的重要生活基地 金井镇滨海地区，本项目设计以 服务中心为中心，涵盖周边共23.33万平方米范围内的用地规划及建筑设计，共分为8个各自独立的地块。别墅 花园洋房 多层 小高层 高层住宅 公寓 会所 商业等组成的综合性建筑群体，分为a,b,c,d,e,f,g...
华盛 滨海新城物业管理方案
华盛 滨海新城。物。业。管。理。方。案。xx 厦门 物业管理 二零零六年六月二十六日。前言。华盛 滨海新城 位于福建省晋江市晋南出口加工区的重要生活基地 金井镇滨海地区，本项目设计以 服务中心为中心，涵盖周边共23.33万平方米范围内的用地规划及建筑设计，共分为8个各自独立的地块。别墅 花园洋房 多...
滨海新城物业管理服务运作模式
根据滨海新城的特色，拟在滨海新城推行科学 实用的 礼宾助理服务 及 二全管理 特色管理运作模式，从而扩大物业管理的服务领域，使服务更为细致，反应更为快捷 使物业管理公司的人员更为精简 工作更为高效。二全管理 倡导全程控制 全效管理，礼宾助理 既是物业区域的服务员，又是所辖区域内服务质量的管理和监督者...