资源环境科学与工程学院。
物业管理。课程**。
专业： 土地资源管理
年级： 10 级
学号： 105121023
学生姓名： 邹琪
指导教师： 翟文侠
2023年 06月 15日。
目录。1 怡莲新城概况及管理模式 1
1.1怡莲新城概况 1
1.2物业管理模式 1
2 企业管理理念及服务理念2
3管理机构设置和人员配置表 2
3.1住宅小区管理机构设置 2
3.2 各部门人员配置 3
3.2.1住宅小区 3
3.2.2安保服务队 4
3.2.3保洁服务队 5
3.2.4维修服务队 5
3.3从业人员的素质要求 6
4 服务管理内容及工作标准 6
4.1 客户服务内容及标准 6
4.1.1客户服务内容 6
4.1.2客户服务标准 7
4.2 安保服务内容及标准 7
4.2.1安保服务内容 7
4.2.2 安保服务标准 8
4.3 保洁服务内容及标准 8
4.3.1保洁服务内容 8
4.3.2保洁服务标准 9
4.4 工程服务内容及标准 9
4.4.1工程服务内容 9
4.4.2工程服务标准 10
5 服务保障承诺书 12
5.1 概述 12
5.2 各项指标 12
6 管理费说明 15
6.1包含取费项目： 15
6.1.1安防服务 15
6.1.2保洁绿化服务 15
6.1.3设备设施运行维护 15
6.2费用项目的构成 16
6.2.1清洁部分 16
6.2.2绿化部分 16
6.2.3安防部分 16
6.2.4工程部分 16
6.3预计营业收入 16
6.4预计经营成本 17
6.4.1人工费 17
6.4.2办公费用 17
6.4.3公共设施日常维修费用 17
6.4.4环境管理费 18
6.4.5机电设备维修 18
6.4.6其它支出 18
6.4.7合计 18
7 相关建议 19
1 怡莲新城概况及管理模式。
本次物业管理范围为：住宅小区内所有建筑、道路、绿化带的治安，清洁，绿化，房屋及设备维护、维修等。
住宅小区占地面积：70亩，建筑面积约61600平方米。
房屋基本情况：整个小区建成后，共11栋多层，5栋小高层，其中多层为五层异型框架结构，小高层为12曾框架剪刀力墙结构，一梯四户，共39个单元，总计560户。
其中：1.一期为7栋多层住宅，1-7#楼总建筑面积19776㎡，计190套，现已全部交付使用。
2.二期在建工程总建筑面积31967㎡，其中多层住宅3栋，9-11#楼，小高层住宅4栋，高1#楼，高2#楼，高4#楼，高5#楼共计286套，二期将于2023年11月30日全面交付使用。
3.三期工程最迟于二期工程完工后开工，建设多层8#楼，小高层3#楼，建筑面积9000㎡，计84套，工期约18个月。
4.在建公用建筑一栋，建筑面积905㎡（其中水泵房114㎡）。
5.绿化面积：18667.6㎡ 道路面积8331㎡ 。
6.污水检查井30座，雨水检查井26座，化粪池17座。
7.电梯五部（品牌：台湾“崇友”）。
8.水泵房一座，水泵8个（功率为37kw2台，3kw2台，5.5kw3台，0.75kw1台）。
9.小区干道灯106盏。
10.停车场5个，占地面积约1900㎡，车位约77个。
11.自行车房1座，建筑面积96㎡。
12.住宅小区配套设施有：给排水系统、电梯系统、供电系统、消防系统。
根据管理服务的总体设想及住宅小区的特点，本着“精干高效”、“以岗定人”的原则建立住宅小区的物业管理机构，在原深g商安徽公司基础上，负责怡莲新城和原有物业的物业管理，以便更合理统配人力资源，在经济上实行合二为一的统管模式，提供一体化、专业化、全方位的物业管理服务，为住宅小区尽最大可能提供各种便利，提供“不断超越客户要求”的优良品质服务，实施“三好”服务：“好管家、好朋友、好保姆”。
2 企业管理理念及服务理念。
根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念：
团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理。
1、团队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。
2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。
3、先进模式和一体化管理：作为物业管理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式：
以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定，国际质量管理体系（iso9001：2000）、环境管理体系（iso14000）、职业健康安全管理体系（gb/t28001-2001）一体化管理体系无疑是最佳选择，企业成立开始便导入一体化管理体系，用质量管理来保证我们服务产品的完美性。
“真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。
公司坚持“让业主满意、服务于社会”的服务理念，奉行100%业主第一的思想，努力成为业主的好保姆、好管家、好朋友；成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友；成为行政主管部门与专业公司及社会各界都公认的好伙伴、好企业、好朋友。
3管理机构设置和人员配置表。
本项目管理机构实行管理处经理负责制，设安保、保洁和维修三个部门，共需配置36人。安保、保洁和维修由本公司经理进行归口管理，各部门日常工作任务执行在经理的指导下开展工作。根据住宅小区的实际情况，确定怡莲新城及原有物业实行共管施行人力资源共享，节约人力成本，由本公司实施技术支持。
住宅小区管理机构具体结构如下：
图3-1 住宅小区管理机构具体结构。
根据本项目实际情况及公司iso 9001质量标准，项目部需设项目经理1人、管理员2人，财务人员1人，每天正常上班，周。
六、周日轮流休息。
根据住宅小区实际情况及公司iso9001质量标准，住宅小区需设经理1人、管理员2人，财务人员1人，每天正常上班，周。
六、周日轮流休息。
表3-1 人员分配与岗位安排。
根据本项目实际情况及公司iso 9001质量标准，项目部安保队需设队长1人，领班(巡逻岗安保员) 兼岗1个，设门岗3个、治安巡逻、监控岗2个，实行“三班两运转”24小时安保运作，共计安保员15人。
表3-2 安保部人员分配与岗位安排。
新城小区物业管理服务内容及要求物业管理经验
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