j华庭是laj房地产经营****为la市人民奉献的一个经典楼盘，并将成为la市综合型楼盘的代表之作，其地理环境、人文环境和交通环境俱佳，总体规划、建筑设计、环境设计可圈可点，智能配置、公建配套和设备设施均属上乘，不愧为具有"欣赏、品位、尊贵"的居住、工作、购物综合功能的高档小区。
我公司将以国家物业管理示范小区标准为依据，以业主用户需求为导向，结合【j华庭】自身的特点，全心全意为业主用户创造一个安全、舒适、温馨的生活、工作、购物环境，将【j华庭】打造成为la的标志性建筑之一，我们更将不辱"laj"之品牌，为"laj房地产经营****"增光添彩！
管理的难点及措施。
j华庭其超前的设计思维、新经济时代置业的新理念，为城市的精英人士提供更完善的生活、休闲、办公平台，并以大la为概念，依托杭州为背景的交通便捷、人气旺盛、智能化、功能化的花园式小区，必成为la市一颗璀璨的明珠。
为此，我公司对j华庭整体情况进行充分的了解和研究，并归纳出以下3大管理难点：
第。二、装修管理难点：
1)公寓楼房业主不希望夜间产生装修噪音、环境污染，也加重了物业治安防范管理的难度；
2)商场、写字楼宇的业主希望夜间加班加点延长施工时间，加快进度，早日完成装修工作；
3)小区开放式管理，且施工队伍人员流动性强，并有多支施工队伍进场装修交叉作业，治安、消防管理难度极大；
4)施工材料的堆放及建筑垃圾的堆放现场管理。
第。二、根据小区的规划，小区全面交付使用后将有315户住家，将有1600人左右入住，小区商场13070平方米，地处市中心的人民广场，是休闲、购物旅游的好去处。如此之大的**密度，加上商场的运货车辆的进出，仅有地上只固定车位是远远不够的，车辆管理及货物装卸的管理将存在难度。
第。三、公寓楼、商场的治安、广告宣传管理。首先进出商场购物、观光人员多，人口流动密度大，而商场宣传广告及琳琅满目的商品足以吸引人的目光，容易使人放松警惕，很容易引起居心不良或偷窃等治安事件发生。
同时，乱停乱放的车辆也容易引起丢失。其次商家为推销商品大肆宣传张贴、广播，不正当的竞争不仅污染了社区环境也容易引起治安事件的发生。
针对这些难点，我们进行了仔细的研讨，并以此确立管理的设想和策划：
我们将利用多种综合型物业管理经验，以及公司在la\上海\杭州的综合资源，针对【j华庭】诸多特点以及难点，对小区采取量身定制的管理方法。
一、针对小区装修的问题，在业主办理入住前征询业主管理服务意见，在办理入住手续时宣传**装修管理有关规定，签订三方各负其责的装修管理协议，明确三方的权利和义务，要求建设、施工单位严格按照la市装修管理规定的要求、时间进行施工，并及时做好清洁卫生工作，把相互的信任、支持建立在发扬契约的精神上。在治安防范及消防管理上与施工单位签订消防、治安责任书，加强安全防范及巡视力度，检查监督落实情况，对违章作业的当场纠正，并采取相应的管理措施，同时上报相关**部门处理。对建筑垃圾实行袋装化，定点堆放，定人负责清洁，定期消杀喷药。
加强施工现场管理，对施工队进行消防安全宣传、教育，凭临时出入证进出小区。
二、针对地面停车位严重不足，我公司将通过管理、疏导提高停车位的使用率，处理好业主车辆与外来车辆的关系，原则上不许出租车进入小区，确保业主车辆的停放安全、有序，同时在小区内尽力挖掘停车场地，建议开发商在建设小区绿化时多铺设一些可停车的草坪砖，避免小区内车辆无处可停放的现象。
三、在商场治安管理上，首先加强治安防盗宣传，提醒顾客照看好自己的钱包和物品，其次根据偷盗者的职业特点，采取保安协同作战全面防范重点监视措施，加强巡逻力度，并协同商家处理好与顾客的关系，把不安全因素消除在萌芽之中。制订治安紧急预案以备急用。严格按照工商管理部门要求做好商场广告宣传的管理工作，制订商场管理制度，对不按规定要求的或有损小区整体环境的，坚决要求整改，对不听劝告的报工商部门处理。
四、加强楼宇的人员、物品进出管理。对来访的客人，经被访人同意后办理登记手续后予以进入；未经被访人员同意，一律谢绝进入。夜间24：
00后，物品出门，请业主亲自到场并手签出门条放行。
五、加强小区的治安巡逻，文明礼貌、外松里紧、严密注视进出顾客，发现可疑人员，立即组织跟踪；对衣冠不整、小商小贩、无理取闹者劝其离开。
我公司在全面分析了j华庭开发理念、规划思路、建设周期、物业特点后，对实施物业管理提出如下设想：
1．弘扬一种全新的服务管理理念。
在j华庭的物业管理中，坚持以人为本的服务管理理念。要以业主为中心，以业主的利益为半径，以业主满意为管理的出发点和归宿点。为充分体现开发商创造一座"欣赏、品位、尊贵"物业的开发初衷，延续高水准的生活居住理念，我们将坚持管理来不得半点松懈，服务来不得半点疏忽，既"服务第。
一、管理从严"的原则，专业管理与业主自治自律相结合的原则和物业管理为主、多种经营的原则，寓服务于管理之中，坚持以业主的利益为前提，对j华庭实施科学的管理、优质的服务，并在现有的管理经验及管理资源的基础上，不断调整与j华庭业主层次及生活需求相符的管理模式，营造温馨、舒适、安全、便捷的生活氛围，不断进取开拓，使广大业主真切地感受到高品位物业和商品所带来的新生活、新理念，实施物业保值增值。
2.实现两个双赢的管理目标。
通过对j华庭的物业管理，我公司将努力实现两大目标：
1.管理目标。
·一年内达到la市物业管理行业规范服务达标考核标准。
·两年内达到"市物业管理优秀示范小区"或"治安管理先进单位"标准。
·三年内达到"浙江省物业管理优秀示范小区"标准。
2.品牌目标。
通过科学的管理、优质的服务，使j华庭成为环境道路优美、绿树成荫、安全有序、社区服务配套齐全、文化建设好戏连台的文明综合小区，确立并提升j华庭的楼盘品牌，提高j华庭的市场知名度，以促进楼盘的销售（租），符合开发商为今后开发打下良好的基础的设想。
随着j华庭品牌的确立和提升，不仅使其的业主得到现代生活的享受和文化情操的陶冶，还将使j华庭的物业得到保值增值，同时通过我们的管理使得j华庭的优秀品牌得以更加发扬光大。
3.依据三项管理原则实现三大保证。
我公司将为【j华庭】开展的物业管理服务工作中，实现既定的管理目标，遵循下列：
（1）三大原则。
●专业化原则在本物业的管理服务人员中，专业上岗证持有率达100%；同时，为保证员工工作的高标准，公司将不断地开展各种岗位服务技能及服务意识的培训。
●责任到人的原则服务中心与公司签订《目标责任书》，责任书以本方案书之承诺指标为标准，由服务中心负责人承担落实，并与个人收益、奖金直接挂钩。服务中心各部门责任人与服务中心签订《责任确认书》，包括工程主管、保安保洁主管、业户部主管、出纳员、档案管理员、业户接待员、设备定岗维护责任到人，明确工作计划、明确责任，明确奖惩办法。必须做到"事事有人负责，处处有人关心"、"事事有着落，件件有回音"。
●全程监督的原则服务中心的工作将完全处于一种高标准、严要求的动态监督之中。包括：
服务品质监督--由公司每半年组织一次"业主、客户满意率"调查，让广大业主、客户进行最公正的评判；
工作效率监督--由公司组织不定期的"事务完成情况"调查，重点检查维修及时率，投诉处理率、维修合格率；，并出具专项报告书、整改建议书；
财务动态监督--每月收支情况汇总、分析，及时发现偏差，及时进行调整，保证收费与服务相一致的原则。
（2）提供三大保证：
●质量保证导入iso9001：2000版的质量管理体系，紧密结合小区具体实际，制订行之有效的管理制度，以制度促管理，寓服务于管理之中。
●人员保证我公司将抽调经验丰富的管理骨干和技术全面的专业技术人员负责【j华庭】的管理工作和专业技术工作。对于新招聘的员工，我公司将严格按照员工培训计划，采取多种形式进行岗前培训和岗中培训，确保员工队伍的高素质，管理工作的高效率、高质量。
●信誉保证我公司将以自身的社会信誉作保证，在人力、物力、财力等方面全力支持【j华庭】的物业管理，为【j华庭】的物业管理提供全方位的便利。
4.突出四个管理服务重点。
【j华庭】是由13幢高层和小高层组成的高档景观电梯公寓，在管理中应当突出四个管理重点：
（1）生态管理【j华庭】建在市中心区，由开发商营造的【j华庭】之韵，幽幽弥漫，故保护和维护好生态环境极为重要。我们组建以保洁、绿化为主保安为辅的生态维护队伍，制订完善的生态保护制度，加强装修人员及建筑垃圾管理。在小区广泛开展生态保护宣传和消防安全宣传教育，特别是要狠抓交房时期及装修期间生态管理、治安管理和消防管理。
（2）设备设施管理高档生态综合型楼宇对设备设施的依赖性很大，如果设备发生故障，将严重影响业主、客户的工作、生活。要配备作风踏实、技术精湛的专业技术人员，建立规范的共用设备设施管理制度和操作规程，对设施设备进行严格管理，并根据不同型号产品的保养要求进行日常检查，精心养护，消除隐患，确保设备安全、正常运行。
（3）消防管理高层楼宇因楼层高，一旦发生火警，极易危及业主生命财产的安全。要贯彻"预防为主、防消结合"的方针，组建高素质的义务消防队伍，制订完善的消防制度，加强消防设备设施的管理。要运用多种方式，在小区中广泛开展消防宣传教育，特别是狠抓装修期间的消防管理；入住后除经常开展消防知识宣传外还将开展消防实地演习以获得更多的急救和逃生知识。
（4）小区建设加强小区建设，对于综合型楼宇来说显得尤为重要。我公司将在当地有关部门的指导和支持下，努力加强小区建设。小区内营业场所需精心策划、合理布局，以方便业主日常生活。
要积极提供各类小区服务，开展多种形式的小区文化活动，以满足广大业主、客户政治、文化、生活、心理等方面的需求。
5.创造企业管理服务五大特色。
在【j华庭】的物业管理中，我公司将努力创造自己的管理特色。
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