中宝大厦管理方案
哈尔滨保利科技大厦****。
二00三年八月。
中宝大厦物业管理方案目录。
一、中宝大厦概况。
二、中宝大厦现状分析。
三、中宝大厦功能定位。
四、委托管理模式及委托费取酬办法。
五、组织机构与部门设置。
六、家具设备配备计划。
七、营销策划分析。
八、效益测算。
一、中宝大厦概况（略）
二、现状分析。
1、大厦设备设施状况。中宝大厦建成于2023年，楼宇的主要硬件和装修相对较新，但其设备型号并非先进设备。楼宇供暖锅炉较为落后，功效相对低下；电梯属组装杂牌，稳定性较差，未来安全运行系数较小；自备发电机组为国产机器，即时启动能力差，工作状况尚不得知，产生排烟目前无法顺利排出室外，应列入重点设备设施改造之列及时处理；大厦煤气阀违规安放在大厦室内，且紧贴暖器片，潜有严重的隐患，也要进行改造。
一些新风供给管道、大厦自动喷淋，监控等工程尚未完工或完善；一些配套设施尚处于基建或完善之状态（如楼层电表、楼层装修、客房、泳池装修等），未来工程量较大，其次二号楼正处于基本建设中，大厦与安发桥打通并扩建平台，楼宇牌匾及主要入厦门面的装修尚未进行。内部也有需完善处（车库、锅炉房，大厦个别处隐性基建不足等）。
2、物业管理状况。大厦现有物业人员均非专业化人员，未经过规范、系统的培训，管理处于基本维持状态。工作无细分，管理无章法，发展无目标。
保安规范、职业化较差；
无正常规范保洁。绝大多数已基本竣工地方也未进行卫生开荒；
工程基本要素：各种图纸、设备说明，合格证等不健全；
内业管理空白；
物业核算不清；
物业管理意识尚未形成；
对已存在的问题物业人员不能监管发现。
3、经营状况。大厦虽已运行两年，厦内有近十家客户入驻，但没有签订任何经营合同，更无租赁许可证合法经营之谈，没有进行系统的经营测算与基本规划，致使公司总体构想难以实现，日常经营也处于收不抵支状况。
4、综合问题，由于大厦尚有较多须完善和更新改造问题，一些优势项目如游泳馆、连桥平台等尚处于待建阶段，使物业管理与基建均处于混乱无序状态，致使大厦总体上还不具备全面营业条件。就核算而言，由于无法提供完备的合同、图纸、台帐等，因此缺乏科学的测算依据。
三、中宝大厦功能定位。
以写字楼出租为主，宾馆、娱乐、餐饮、洗浴为辅，尽可能外租1—3层，形成集办公、商服、娱乐休闲为一体的综合性服务大厦，在铁路街与安发桥交会处形成一道亮丽的风景。
1、由于地点所限以写字楼形式对外出租适于本厦，利于稳定，投资较少，可以避**车站前酒店多如牛毛的激烈竞争，吸引招揽大直街及附近同等价位的公司入住。
2、以宾馆、公寓、餐厅、泳馆等配套服务功能满足本厦客户多层面的需求，从而实现互补，促进写字楼营销。
3、开展楼体广告业务营销或以较合理价位为本厦入驻客户服务，先期宣传推广本厦业务、招商引客。
4、接纳旅游团体入驻就餐，实现经营一体化、核算一体化。
5、开展多种形式的商业服务，引入银行邮政、火车票、货运仓储**、邮件寄存、仓买快餐等增加收入。
四、委托管理模式及管理酬金。
根据中宝大厦实际状况，以业主公司委托物业公司实施物业项目经营管理较为科学。
方案一。中宝大厦公司委托保利大厦进行物业管理。由业主公司设立a帐户、物业公司设立b帐户，由业主公司监管审批合同，所有收入均存入a帐户。
物业支出包括人员工资、福利费用、日常运营费用等由b帐户统支，在年度总预算内实行每月费用预算报批管理，由业主公司审批，逐月划拨到b帐户，由物业公司具体安排使用，以保证大厦正常工作为准则，逐步实现上台阶。物业公司使业主的年度目标实现，业主需支付给物业10万元的酬金；如不能实现，业主更换物业公司，不付任何酬金。超过目标的利润部分，物业与业主按3：
7分成。
方案二。中宝大厦公司委托保利经营后，设立a、b帐户，只负担物业人员各项费用（工资、福利、社保、工服费等），不负担营销人员工资等。
公司以物业管理面积每平方米建筑面积8元/年取酬，同时按租赁合同金额5%提取营销佣金，签租高于业主限定租金部分，由物业与业主按各4：6分享。
五、组织机构。
组织机构：保利科技大厦在中保大厦设立物业管理处，管理处设主任1人，负责全面工作。下设6个部门，工程部7人、保安部7人、客户服务部13人、财务部2人、综合部2人，营销企划部3人，人员限定 35人。
六、家具设备配备计划：
设备、家具、工具等需求列表。
固定资产费用21.79万元。
七、营销策划。
一）、哈市写字楼概况。
目前，哈市整体写字楼，除保利大厦外，可出租的面积为109050平方米左右，平均租金1.87元/天/平方米。虽然表面上看总面积并不多。
但是，由于哈尔滨市宾馆业竞争十分激烈，各宾馆均出现客源不足现象，目前，哈市几十家宾馆几乎都可设立长包房，或开出部分楼层做为写字间使用。其中哈市较好的三星级以上宾馆，如：华融饭店、帕弗尔饭店、国际饭店、凯莱商务酒店等均开设出写字间，吸引了五十家左右国内外知名公司及联络处，且其价位均不足1美元/天/平方米，有些三星级宾馆价位只有2—4元/天/平方米，较低档一些的宾馆，其价位均在2元/天/平方米左右。
另外，哈尔滨市很多公司将其办公楼以极低的价位出租出去，这部份的面积是现有实际正式营业的写字楼面积的5倍以上，而且房租普遍在1元/天/平方米左右，对现有写字楼的出租也构成极大威胁。因此，哈尔滨市写字楼出租市场的竞争将会欲来欲激烈。
二）、产品分析。
中宝大厦共计19层，分为地下2层，地上17层，可出租楼层为-1~16层，-1层面积为501.96 m2 ,1~16层面积共计12740.56m2。
大厦可出租面积共计13242.52 m2。
从大厦目前装修风格看，以写字间为主，另设客房、游泳馆、洗浴、酒吧、餐饮等项目，目前写字楼与客房、娱乐于一体的综合大厦并不多见，这是该大厦别于其它写字楼的显著特点，也可说是今后大厦招租的招牌。2023年开业的华驿大厦可谓哈市综合性写字楼的典范，地理位置与中宝大厦距离较近，在经营上已形成自己的风格，而中宝大厦竣工至今，从未做过任何大型的**宣传，在各方面并未显现出强有力的竞争优势。
本大厦的优势是：
1、本大厦位于教化街与铁路街交叉口，相邻安发桥，虽处哈市中心地带，但闹中取静。
2、本大厦以写字楼为主，以其它娱乐项目为附，为客户提供的服务项目增多，故今后招租客户层范围较广。
3、加之保利物业的管理体系较完善，能为客户提供高质量的服务，能满足大众公司对中档写字楼的要求，所以对本大厦的推广会起到一定的促进作用。
本大厦的劣势是：
1、本大厦虽然地理位置较好，数条公交线路分布周边，但站台都相距大厦较远。
2、本大厦厦外停车场较小，正门临街，在立交桥下，客户开车进出不方便。
3、大厦冬季以暖气供暖，硬件设施不高档，可能会影响出租率的提高。
4、本大厦的电梯品牌与质量均不佳。
5、十层以上，楼面宽敞、整洁，但装修略显陈旧，公共区域灯光昏暗。
6、大厦知名度不高，目前厦内无知名客户，故今后在宣传工作上将要投入很大一部份精力。
基于上述分析，大厦应慎重装修，装修档次未必高档化，但一定要显现出综合大厦的特色。在今后的经营销售上要以中小型代办处、私企、运输公司、长途客运公司、语言学校、游行社等公司为主要目标客户群，这样才能使中宝大厦的特征体现出来，名副其实。
三）市场状况及租价策略。
1、市场状况。
（1） 写字楼市场租金的状况。
根据调查结果，2023年与2023年相比，哈尔滨市除了一些写字楼租金已经降到了无法再降的地步以外，其余写字楼都纷纷降价以留住老客户，招揽新客户。但是，由于价位已经很低，所以预计明年写字楼市场的租价会维持现有**或略有下降。
（2）竞争对手的状况。
除了原有的东方大厦、北亚大厦、远东商务中心、沪士大厦等竞争对手之外，新落成的华驿大厦、常青大厦、恒运大厦随着其物业管理水平的提高，出租率也直线攀升。距中宝大厦最近的华驿大厦及锦秀大厦，分别以大力度的广告宣传及吸引力极强的低价位出租，均已达到饱和及将饱和状态。
2、大厦定价。
建议写字间出租**为使用面积日租金2.0元（含管理费及能源费），实际成交价为1.5元左右。
鉴于大厦从未大力度对外做过招租宣传，需要以较低的**吸引客户， 随着大厦的名气及物业管理水平的上升，在未来几年中，出租率也将随之上扬。总体预计租金年收入（含管理费与取暖费）可达350万元，第一年预计在238万元左右。
现就-1~16层分别进行出租收入预算：
1）、-1层收入预算。
1层图纸面积为501.96 m2 ,可用做暖库对厦内客户出租，从实地考察可预计存放15台车辆，每台车辆年租金为3000元，全年收入预计4万5千元。
~2层收入预算。
1~2层可出租面积共计1931.81 m2 ,由于两层均为敞开式大厅，故可以一体招租，招租目标为餐饮业、娱乐业、保险业、****交易大厅、网吧等规模较大的项目，预计出租单价为2元/ m2 /天，全年收入预计80万元。
层收入预算。
3层可出租面积为1014.2 m2 ,由于与安发桥相连，从桥上可直达室内，亦为大型敞开式门市房，可以招租汽车展厅、药店、超市等目标客户，预计出租单价为2元/ m2 /天，全年收入预计40万元。
层收入预算。
4层可出租面积为1015.3m2 ，可以做厦内客户餐厅，同时可接办婚宴、生日宴会等大型酒席，预计客户餐采用自助餐形式，每位收费5元，预计每天300人用餐，全年客户餐收入为5元x 300人x 260天=39万元，大型酒席全年预计收入为30万元，4层全年毛利收入预计5万元。
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