投资广场委托管理方案。
一、总体思路。
1、管理结构。
以军沙公司为业主，把投资广场整体委托给盛智物业进行管理，双方签定合同，明确各自责权利，形成清晰的管理结构。
2、委托管理的形式与内容。
军沙公司将投资广场包括大楼和卧龙公寓及附属设施的管理全部委托给盛智物业公司。
其中主楼与附属的设备设施按照相应标准进行物业管理，主要内容为房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理。具体标准以在委托协议中注明为准。以约定管理标准为考核指标，管理费用实行包干制，年总管理费用按确定额度包干。
军沙公司按月划拨给物业公司管理费用，由物业公司自负盈亏。并每季度进行一次评审，达不到管理标准的扣罚管理费用，达到管理标准的延续管理费用标准。双方就委托管理中的问题随时保持沟通，共同做好客户服务和投资广场品牌维护工作。
如需要将招商工作一并委托的，也以合同形式约定绩效，达到招商指标足额给付酎金，达不到按比例扣罚酬金或解除合同，超额完成绩效良好则加付酬金。
卧龙公寓则按委托经营方式，军沙公司将卧龙公寓的日常经营全部委托给盛智物业进行。由双方协商划定指标，指标由月营业额、月净利润额两块组成。完成月营业额给予基本管理费用，超额完成部分按比例提成，完不成月营业额按比例扣除基本管理费直至解除合同，因成本控制不好影响月利润额指标也按比例扣除管理费用。
3、军沙公司的责任。
军沙公司作为投资广场的业主公司，负责提供产权明晰的物业委托给管理公司，负责物业中大修，负责提供相关资信证明以便于管理公司经营管理，负责对委托管理的各项指标进行核算记帐，负责投资广场经营管理中的财务会计与税务处理，负责按委托合同约定的方式和内容履行管理酬金和管理费用的及时划拨给付。
4、物业公司的责任。
物业公司做为委托管理方，负责约定的权限内按照合同约定的标准完成管理任务及各项指标，负责根据经营管理需要自主调配聘用人员，负责对自身经营状况进行独立核算并承担经营风险。物业公司内部管理各项事务不受军沙公司干涉，包括在投资广场项目以外的经营活动。
二、投资广场大厦物业委托管理。
1、委托管理方式。
物业公司根据委托合同对投资广场大厦进行物业管理，为大厦租户提供安全、洁净、便利的物业环境。
管理费用由军沙公司按照每月7.01万元包干标准给付（按月/季均可）物业公司。
物业公司负责实施物业管理，由军沙公司对物业公司的管理标准和服务水平进行检查监督，如有重大失误和物业公司造成的损失则扣罚当月管理费。
具体操作细节由委托合同规范。
2、管理费用测算。
所需管理费用构成包括以下部分：
管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费用。
公共设施、设备日常运行、维修和保养费用。
绿化费用。清洁卫生费用。
保安费用。办公费用。
物业公司固资折旧费用。
法定税收。利润提留。
按照投资广场目前的服务标准不变，不含物业设施大中修费用，所需管理成本为每年84.1万元，折合为每月7.01万元，按大厦总建筑面积15000㎡折算为每月4.
68元/㎡。具体测算明细分项如下：
人力成本。按照目前投资广场的物业管理服务标准和略高于本地相应工资水平的薪酬标准，根据国家有关员工福利待遇和社会保险规定，在保持此标准不变的基础上，本着精简高效的原则，共需要人员27人，人力成本为30534元/月。编制情况与人力成本如下表。
投资广场大厦物业管理人力费用测算明细表。
单位：人民币（元/月）
其他成本测算。
根据2年来的实际运行与预期可节约范围，投资广场大厦与附属设施（不含公寓）设备设施运行与维护费用、绿化管理费用、清洁卫生费用、保安费用、办公费用等测算如下：
投资广场大厦物业管理其他费用测算明细表。
单位：人民币（元/月）
3、**空调的解决方案。
从以上测算可以看出，在较好地实现设备设施综合维护和提供日常基本服务的基础上，所需资金和人员是足够的，但是，全年成本仍然很高，远大于一般普通写字楼物业管理费用标准，其原因是之中包括了很大一笔**空调开支，为年24.8万元，约占物业管理总成本的29%。如不包含**空调，全年物业管理总成本只大约在60万左右即可。
空调费用在单位管理费用中达到1.38元/㎡,而由于现有设备为大容量单机组无变频，在小工况下能耗却无法比例降低，加上其他原因，如果要满足租户对空调质量的要求则需要投入更大的能耗成本。
如何降低**空调能耗成本是降低管理成倍的关键。但是，因为在租赁合同中与租户约定的是免费提供空调服务。对于这一矛盾，有两个建议解决方案：
一是对**空调进行改造。如加装变频控制器对2台大功率水泵进行变频控制，远大主机已提供相关控制接口，需要投资20万以内购买安装变频控制柜，即可实现根据工况调整电耗，大大节约空调成本的同时提高空调品质，3年可以收回投资。 另对空调燃油系统进行改造，改为燃煤系统，改造费用大约6万元以内，根据我市红苑大酒店的实际经验，大约可以节约一半的燃油成本。
通过技术改造是解决空调成本过高的一个途径之一，具体方案另附。
二是与租户协商加收部分空调服务费用，在计费方式上可以采用流量计算（加装电磁阀和流量计）和风机耗电换算以及智能冷量计量收费装置三种方式都是成熟可行的，其中智能冷量计费方式为大城市写字楼普遍采用。由于在原合同与租户约定为免费提供空调，但是在实际中我们提供的空调由于控制能耗原因不可能全天候的开放，如果进行技术改造后能够提高空调品质，与租户协商收取适当费用租户应该是愿意的，因为这一费用远小于租户投资购买分体空调的成本，甚至远小于分体空调运行所需电费。
空调问题如能解决，上述管理费用标准相应减少。
四、公寓委托经营。
1、现状简析。
卧龙公寓现有客房74间，平均出租率达到65%以上，月营业额稳定于36万以上并超过40万，也拥有了一定的知名度。但是，总利润值不高，管理粗放、营销策略单。
一、客户定位杂乱、成本控制不力等原因是造成经营成本过高的原因。
2、潜力分析。
荆州目前酒店需求空间很大，每种类型的产品都有特有的消费群体。如果把卧龙公寓定位于商务酒店、且有别于其他同档次酒店的客户定位，如以**招待高端客户及外来投资客商临时下榻为主，这类消费群体是不在乎**问题的。而卧龙公寓在地理位置上有交通方便、处于市投资政务中心，环境幽静等优势，只需要将这些优势予以强化，再在内部管理方面多做低成本、高附加值的服务，形成特色，然后加大营销力度，有针对性的进行合理和合适的营销，相信提高营业额是不成问题的。
加强内部管理，提高工作效率，可以降低维修房占用率，降低维修成本、降低人力成本、降低能耗和用品成本等，综合起来，净利润自然就可以大大提高。
根据目前对荆州酒店行业的了解，宾馆业净利润应该在75%以上。红苑大酒店72间客房，月营业额稳定在45万以上（该宾馆月经营指标为45万）、最高单月营业额为51万，市内多家酒店均在扩建宾馆，正是说明荆州宾馆业是有利润空间的。
3、委托经营方式与指标。
根据以上分析，卧龙公寓以现状进行适当改造，突出优雅和舒适的优势，在服务水准上进行提高，形成和突出自己的经营风格，是很有潜力的。
按照行业一般规律，在现有物价不变的情况下，按以下方式和指标将卧龙公寓交盛智物业委托经营：
1、双方签定委托经营合同，军沙公司负责提供产权明晰的物业交物业公司经营管理，并负责日常经营中的财务收支和帐务管理，负责按照经营绩效和双方约定的考核标准与物业公司按月结算管理费用，负责出资进行客房固定资产正常更新和建筑装修的中大修。
物业公司在委托合同约定的范围内自主决定公寓的经营管理各项事务，包括销售策略、人事管理、物料采购等，但所有财务由军沙公司负责管理。
2、月营业额达到38万以上、成本（人力、能耗、营销、物料等一切经营成本）控制在25%以内的节约部分归物业公司所有；
成本超过25%但当月净利润仍达到28万的，月净利润额超过部分由物业公司按照60%提成；
成本超过25%导致月利润低于28万的，低于部分由物业公司全额承担。
3、月营业额低于38万、月净利润仍达到或超过28万的，利润超过部分由物业公司按60%提成；
月利润低于28万的部分由物业公司按照60%承担；
月利润额如低于20万时低于部分由物业公司全额承担或解除委托经营关系。
五、其他。如将大厦招商和经营也一并委托物业公司进行，可以由双方另行确定一个合理的净利润额，物业公司每年或按季向军沙公司交纳利润即可，盈亏均由物业公司负责。详细方案另附。
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