前期物业管理问答

前期物业管理问答提要：前期物业管理期间，业主委员会尚未成立，选聘物业公司的职权机构不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作，前期物管就是开发商、后期物管公司及业主之间的饿一座桥梁。

答：一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始，而“前期物业管理”仅存在于业主委员会成立之前。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。

由于实施物业管理的时间越长，其经济效益才越能显示；短期的物业管理，由于开始时得做大量准备，要理顺和协调各种关系，还要在某些方面先投入点资金等，它的效益是出在一段时期以后。所以开发商在选聘物业管理单位时，签约一般都签几年，否则物业公司不大愿意接受短期协议。然而，开发商与物业公司的签约，却无法制约业主，业主委员会成立以后，任何时候都有权解聘物业公司。

问：前期物管需要吗。

答：为使发展商便于日后管理，楼内各项设施便于维护、保养，物业管理在楼宇设计、施工准备阶段介入为最佳时期，因为这是管理公司可在兼顾发展商利益的条件下，更多地为业主的生活便利考虑。从物业管理的专业角度提出客观的意见，为发展商省去一些不必要的支出，又为今后业主的生活带来方便。

列举了一个有关垃圾的问题，一般来说她们将在业主用餐后收取垃圾，每层楼已经为业主设了垃圾桶，但物管收垃圾的路线应避免遇到业主，肯定不能从每幢楼的正门进出，于是在她的建议下开发商在每幢楼增加了一个后门。此外，还有通过前期物管的参与，来确定同等的装饰材料哪种更便于保养，一幢电梯公寓需要配几部电梯、选多少承重量的电梯、用什么品牌的电梯合适等第问题。

前期物管就是开发商、后期物管公司及业主之间的饿一座桥梁。物管公式依据自己多年的物管经验从施工、设备、材料等方面提出可行性意见，以确保开发商的资金用在刀刃上，使后期物管公司介入楼盘时具备良好的先天条件，也为业主有效地控制了维修费用。

问：什么是物业管理法律责任？

答：物业管理主管部门的工作人员、物业管理企业、业主或使用人，在进行管理、服务、使用物业的活动中，必须遵守国家关于物业管理法律法规、规章政策的规定和物业管理委托合同、业主公约，如果因为故意或过失违反了物业管理法律规范，就属于违法行为或违约行为。例如违章搭建、损坏公共设施等。

又如房屋所有人不依法修缮房屋，以致房屋倒塌，使承租人或者其他人遭受损害，具备了法律规定的危害后果，也符合法律规范所规定的制裁条件，由当事人承担物业管理的法律责任。

问：物业管理企业与房地产开发企业的关系？

从二者隶属关系来看，一般有两种情况：一种是房地产开发企业自身进行物业管理，所设的物业管理公司为其下属的分支机构或子公司，二者之间是从属关系，目前国内这种关系占有很大比例；另一种是房地产开发企业以原始业主的身份在物业建成以后负责第一次选聘物业管理公司，这时二者之间是一种短期的合同关系，当业主委员会成立后，选聘物业管理公司的工作则由业主委员会负责，房地产开发企业在原始资料移交后，与物业管理公司基本上将不再发生联系。从活动范围来看，二者既密切关联又有相对独立性：

一方面，房地产开发建设为物业管理提供一定的物质基础，房地产开发项目设计与建造质量及环境的优劣，将直接影响到日后物业管理的开展，因此物业管理企业必须与房地产开发企业保持良好的关系，尽可能作到物业管理能早期介入，以确保和提高房地产开发建设的质量；另一方面，虽然物业管理可以看作是房地产开发的延续和完善，但物业管理企业与房地产开发企业的活动范围却各有侧重点，房地产开发企业主要涉及物业的建设、流通和消费的前期活动，而物业管理企业则是对已建成并投入使用的各类物业实施全方位的综合管理与服务，其主要活动领域在物业的消费阶段。因此，不管二者是从属关系还是一种短期的合同关系，在管理活动中必须明确二者的责任。如，因设计、施工或材料原因造成的物业质量事故应明确由开发企业承担修缮责任；若属使用不当、管理不善造成的质量事故则由物业管理企业承担相应的责任。

问：住户装修时，是否应向物业公司交纳装修押金？

答：住户对房屋进行二次装修已是普通现象，为了保证住户装修不破坏房屋主体结构，保证房屋的安全使用，住户在装修时，必须向物业公司提出申请，经物业公司批准。

更多。后方可施工，而且还必须与物业公司签订装修协议，明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容。对于物业公司是否应收取装修押金，应按照购房人在买房时与开发商双方约定为准，即按《房屋使用、管理、维修公约》中的规定执行。

问：机动车停车费用到底是什么费用？

答：规定的是“机动车存车费”,而不是“占地费”。在小区里能收取此项费用的只能是具备《物业管理资质证书》的物业管理公司，其他单位和个人不得收取此项费用。

物业公司收取存车费后，双方应签订存车看管协议书，物业公司履行看管责任，发生丢失时，按照双方签订的协议进行处理。

问：物管公司应提供哪些服务？

常规性服务是最基本的服务，包括：1.房屋建筑主体管理；2.

房屋设施、设备和管理；3.环卫管理；4.绿化；5.

治安；6.消防；7.车辆道路；8.

代办服务。

物业管理收费项目的构成答：1.房屋建筑及其设备、设施的自有部位、自用设备的维护、维修、保养费用；2.

共用部位、共用设备设施的日常运营和管理费用；3.物业范围内的市政设施道路、维护维修费用；4.物业所有人、使用人在使用物业过程中，为维护公共环境的安全、清洁、秩序、优美，而要求物业经营人所进行的管理和服务费用；5.

物业所有人、使用人要求物业经营人提供的特殊和专业的服务项目而付出的费用。

物业管理公司应承担的义务包括：1.全面履行物业管理合同，对房产消费者委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化绿扩、清扫保洁以及房产消费者日常生活必需的便民服务。

2.接受物业管理委员会和居民的监督。3.

重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定。4.接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督。

5.发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。有关物业管理公司应根据国家规定，结合管辖小区实**况，制定较具体的义务和责任条款并公之于众，以方便房产消费者的了解和监督。

问：业主与开发商有纠纷而拒绝交纳物业管理费，物业公司该怎么办？

答：商品房买卖与物业管理属于不同的法律关系。业主与开发商之间的任何纠纷应由开发商与业主解决，业主不能以此为由拒交物业管理费。

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