前期介入物业服务管理方案。
前期物业管理方案。
二〇一二年二月十七日。
第一部分前期介入服务的四个阶段 3
一、物业顾问组建阶段 3
二、建设施工阶段 4
前期物业管理方案。
二〇一二年二月十七日。
***住宅小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。**公司针对***住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在***物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障***住宅小区物业的正常、有序运转，协助集团使之物业建立良好之窗口形象。
要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，对“**制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。
对于物业管理前期介入，物业公司将依托集团公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与小区规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。
1. 小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一**”系统；
2. 电梯联动监控和消控中心的设置五方通话，刷卡上下梯系统；
3. 会所功能设计；
4. 公共照明开关设置位置及开闭形式；
5. 家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；
6. 信报箱的设立，公共告示栏的配置；
7. 直饮水系统功能配置；
8. 公共洗手间的设置；
9. 小区垃圾房的设置；
10. 物业管理用房的位置设计；
11. 附属工程配置设施建设的设计参与。
建设过程中，物业前期介入人员及物业顾问每日到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。
1. 提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；
2. 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；
3. 审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；
4. 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；
5. 提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；
6. 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；
7. 对施工现场出入的车辆实施安全监察与环境清洁措施管理。
8. 提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；并配合对各施工现场的水电核抄数据与施工单位正常使用的管理。
9. 检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程例会和建筑负责人定期碰面会等）；
10. 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；
11. 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；
12. 提出遗漏工程项目的建议；
13. 对小区公建配套设施设备的进行**，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（iso9001、iso14001、ohsas18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。
物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。
1. 参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；
2. 发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；
3. 参与重大设备的调试和验收；
4. 制订物业分户验收流程并执行；
5. 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。
良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发单位树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助开发部的物业销售和宣传推广。
1. 制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；
2. 会所的服务与管理；
3. 小区门岗、售楼处及样板房的保安、保洁规范等服务，建立良好的物业形象；
4. 设置物业专业人员在售楼现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；
5. 对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；
6. 负责有关售楼宣传、构建小区未来的居所环境，物业服务、配套设施的宣传与推广。
7. 拟在***推行科学、实用的“礼宾助理服务” ，从而扩大物业管理的服务领域，使服务更为细致，反应更为快捷。
***是集团公司第一个整体开发的优良项目，集公司技术和资金的优势，大手笔打造的高档纯住宅小区，真正实现以房地产带动建筑业发展的思路。为此，作为物业前期介入，也是物业行业经过多年探索的成功经验，作为开发的一个后勤部门开展工作，在全国一二线城市采用这种模式非常成功，为达康公司树立品牌，创品牌打造精品小区奠定扎实的基础。为达康公司大盈利，大发展提供强有力的后勤保障，促进了楼盘更好的销售，并在同等楼盘的销售**上，有着一定的提价优势。
物业公司历经多年的市场运作，由于利润薄弱，没有完全发挥应有的更加功效，因此，我公司作为集团的下属企业，一定以集团公司大局为重，学习和借鉴先进管理模式，结合自己实际情况，摸着石头过河。众观中国地产业多数的房地产商，如万科、保利等全国著名房地产品牌企业，均以其产品开发的建筑质量与优质的物业服务取胜，从而在全国各地创造出一个又一个的精品楼盘，在房屋销售**上也比一般非品牌楼盘高出10%，企业从中获取丰厚的利润回报。近年已有恒大华府、碧桂园两大品牌进驻郴州地产市场，现正开发挂牌销售的楼盘，其地理位置与周边配套条件并无优势，然而开发企业成熟而大气的前期运作模式，除大胆的在楼盘景观建设投入外，更是大手笔投资把前期物业服务体现得淋漓尽致，其品牌的效应与优质的物业服务的发挥，使其楼盘的销售**远远地突破郴州本地的新高，从开盘以来空前好的销售量来看，也得到了郴州客户的认可。
现本市物业企业均采用包干制经营，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。但郴州市属于物业管理起步较晚的地区，物业服务行业还在摸索发展的幼稚期，在市场竞价激烈的条件下，多数物业企业采取尽量减少人员开支，来降低经营成本，获取企业利润的最大化，然而造成从业人员工资福利待遇低，员工招聘困难，从业人员素质参差不齐，服务质量普遍不高，物业服务企业与业主甚至与开发商之间之间矛盾重重的恶性循环，最终导致两败俱伤。根据我公司在著名地产商恒大集团和碧桂园进驻郴州后考察的经验，安居公司拟在***住宅小区前期物业管理模式上打破本地物业管理行业惯例的包干制，而实行酬金制经营模式与服务管理，即前期物业管理阶段的服务管理所有开支成本，由物业方在履行物业服务活动开展的过程中，按预算申报的方式向开发建设方提出申请，经审核后按计划资金拨付物业管理费用的方式。
既易于让物业的服务品质得到有效的保障，从而提高开发本项目的销售，又适合物业企业在行业的立足和平稳度过行业的幼稚期，避免物业企业因承接的物业项目开发周期长，入住率低，因物业成本等问题，导致各种恶性循环的矛盾产生。
物业管理前期介入方案
环境卫生 道路 车辆 秩序维护等实施统一的维修 养护及管理，为项目开发企业或全体业主 使用人提供服务。从物业管理涉及的服务对象及服务内容分析，要做好物业管理服务工作，需要从项目开发的源头抓起，并要根据项目开发的阶段性特点，从物业管理及使用者的角度提出意见和建议，并制定相应的管理方案。任何一个项目都离...
物业管理前期介入方案
前期物业管理方案。二 一二年二月十七日。第一部分前期介入服务的四个阶段 3 一 物业顾问组建阶段 3 二 建设施工阶段 4 三 竣工验收阶段 5 四 物业销售阶段 6 第二部分物业管理模式及服务目标 7 一 服务管理模式的设想 7 二 服务管理目标 构建 阳光社区 11第三部分项目组织架构与岗位人员...
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