物业管理前期介入该注意哪些事项。
在一般人眼中，物业管理无异于“商品的售后服务”。现在看来，这种观念已不完全正确了。这种将物业管理等同于“售后服务”的认识，实际上是将物业管理的工作排除在设计、施工之外。
在很大程度上使物业管理单位日后在面对自己根本不太熟悉的物业时，还要承担起开发商及施工单位在前期工作中留下的种种隐患的责任，这显然是有损物业管理单位利益的。所以物业管理的介入时机有必要适当提前，那么物业管理前期介入要注意哪些事项呢？
1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？
一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议：
1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。
2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。
3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。
4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。
5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。
6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。
7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。
8）小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。
9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。
10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。
11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。
12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。
13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。
14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。
15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。
16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加冰种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。
17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。
18）现代家庭的**、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留**插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲**、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）
19）楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。
20）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。
21）小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业）。
22）小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。
23）垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。
24）单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。
25）一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。
26）消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。
27）由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。
28）小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。
29）凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。(未完待续)
物业管理前期介入该注意哪些事项(下)
接上期)（30）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。
31）各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。
32）所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。
33）商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。
34）建筑上不要出现死角即不可上人的平台(以减少卫生死角和高空作业)。
35）重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。
36）最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂（pv管）或生锈而破裂（镀锌管）故设计时最好设置套管。
37）小区配套公共设施规划设计要一步到位：
a）按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。
b）管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。
c）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。
2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么？
一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：
1）对小区（大厦）的重要大型设备、设施的**商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在**相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、**适中的那家。
2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。
3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。
物业管理前期介入
2008年11月30日。星期日00 01 物业管理前期介入 的思想是1998年由上海万科物业率先提出的。所谓物业管理前期介入是指物业管理企业在接管物业之前，参与物业的规划设计和建设的过程。从业主 使用人 及售后服务的角度，提出一些合理化建议，促使开发商开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理服...
前期物业管理前期介入协议
四 协议期限。自本协议签订之日起至本项目交房 2013年8月30日 止。五 乙方派驻人员。前期物业介入服务期间，乙方根据甲方要求和物业服务工作内容及范围派驻相应服务人员。六 费用支付及方式。前期物业介入服务期间，乙方所产生的办公管理费用实行乙方申请，甲方审批，给予报销支付 乙方派驻的服务人员工资由乙...
前期物业管理前期介入协议
前期物业管理前期介入协议提要 前期物业介入服务期间，乙方所产生的办公管理费用实行乙方申请，甲方审批，给予报销支付 乙方派驻的服务人员工资由乙方提工工资标准，甲方核实，由甲方按月支付发放。更多精品源自制度。前期物业管理前期介入协议。甲方 乐山市z房地产开发有限责任公司。乙方 为了优化设计 提高工程质量...