一个良好的居住环境，能使人身心愉悦、精力充沛，更好的投入到生活、工作中。对于前期大自然物业管理被**炒得沸沸扬扬，物业公司与业主陷于僵持状态，影响了大都数业主的权益，使居民的安全感、满意率大大降低，对于社区建设和管理带来难题。
为破解住宅小区物业管理难题，更好地提升居民群众的满意率，**对所辖物业公司和广大业主进行调研、走访，并汇集在社区建设和管理中遇到的现实情况。现根据我社区小区物业管理工作的实际，提出如下调研报告。
一、所辖区域住宅小区物业管理基本情况***位于下辖五个小区，其中包括大自然城市花园、置业通宝城、新雅花园、李家斗小区、钮店湾新村，共有居民住户2558户，常住人口达7750人。目前大自然城市花园、置业通宝城、新雅花园3个有物业管理，分别是大自然物业、京兴物业和钱江物业，李家斗小区属老旧小区开放式社区管理、钮店湾新村属农民新村开放式管理。
二、所辖小区的发展现状尽管近几年来市区住宅小区物业管理发展迅速，但涉及到的各类投诉、举报越来越多，小区居民不满意，物业公司有意见，物业管理工作越来越难，表现在以下四个方面：
1、物业费用难收缴。物业收费难成为制约物业企业发展的头号难题，参与座谈、调查的物业公司普遍反映，现行物业管理条例明确的收费标准偏低，小区居民自动缴费意识不强，调查的参与23家物管企业2023年物管费平均缴费率为62.43%.
仅3家企业达到收支平衡或略有盈余。
2.小区物业难管理。
由于物业费用收缴不足，物业公司只能降低服务标准，减少服务人员，更加引起小区业主的对立抵触情绪，从而形成恶性循环。部分小区服务项目只能维持楼道打扫和小区治安等简单的内容，小区绿化缺乏管护、公共设施年久失修。
调查问卷统计，42%的居民认为小区服务质量一般，20%的认为较差。
3.小区环境难维持。
总体来说新建小区物业管理较好，老小区、安置区环境差距较大。部分小区内扒翻种植、破绿毁绿、乱拉乱接、乱停乱靠、违章建设等行为屡见不鲜。
参与调查的市民对小区停车问题反映特别强烈，83%的认为小区汽车乱停乱放，33%的认为小区行路难。以莲花5号区为例，一到傍晚小区道路车满为患，公共场地挤占一空，不仅小区居民难以出行，而且已经发生过居民家中失火，消防车无法通行、及时施救的严重情况。
4、物业经营难阳光。大部分物业公司除物业费用外，还有门面出租、广告经营等其他收入，但这些收入和公共支出情况不公开、不透明，小区居民无法进行有效地监督和查询。
有6%的被调查对象认为物业公司存在乱收费现象。
三、当前物业管理难的主要成因。
1.物业公司缺乏监管。
由于房地产业发展迅速，住宅小区数量越来越多，分布范围越来越广，但市房管局物业管理科室仅有两三名工作人员从事行业主管工作，难以对面广量大的物业公司进行有效的监督和管理。由于我市尚未制定《物业管理办法》,街道、社区以及其他有关职能部门的物业管理监管职责还不明确，绝大部分小区没有成立业主委员会，多层次的物业管理监管体系严重缺失。
2、物业收费缺乏手段。老小区执行的物管费**指导价标准是2023年制定的，10多年来，劳动用工成本和物价指数翻了若干倍，但物管费标准一直未作较大调整。
最低标准只有0.4元\/㎡月，以100㎡住宅为例，全年物管费仅480元。即便如此，物管费用仍然难以收全，由于多种原因业主往往拒绝缴纳物业费用。
物业公司没有任何强制手段，也不能够采取断水断电等粗暴办法。部分物业公司迫不得已到法院起诉，但是耗时长、费用高、执行难，即使赢了官司但却输了人情。
3、开发企业缺乏责任。由于房屋漏水、渗水等房屋质量问题开发商一直未能与业主达成协商，最后导致许多业主以拒交物业费的方式来表示不满。
如大自然城市花园小区，4、小区业主缺乏素质。随着城市化进程不断加快，越来越多的农民转为市民，但是自身素质还未能够得到提高。
小区内破绿毁绿、违法搭建、乱停乱放的行为屡禁不止。物业管理公司没有行政执法权、处罚权，只能通过宣传说服等思想工作进行劝导。
5、职能部门工作缺位。住宅区中的私挖地下室、违章搭建、破门开窗、车辆乱停、马路市场、噪音油烟、养。
狗问题等等，不论是按照《***物业管理条例》的规定，还是从实际出发，都应该由相关职能部门处理。
但实际工作中，不少职能部门对住宅区中发生的问题处理不及时，甚至推诿扯皮，敷衍塞责。
四、破解住宅小区物管难的思考与对策分析市区物管难的现状、成因及其影响，学习借鉴先进地区比较成功的做法和经验，现提出如下建议。
（一）迅速制定出台物业管理办法，加强物业行业监督管理针对当前物业管理工作中存在的问题，由市房管、法制部门抓紧制定出台符合我市实际的《物业管理办法》,进一步明确开发商前期物业管理职责、业主委员会工作职责、物业收费标准、相关法律责任等等，确保物业管理工作有法可依。学习借鉴武汉市做法，在《物业管理办法》中进一步明确各相关职能部门的工作职责，以及违章建设、乱停乱放、破墙开店等违法违规行为的处罚办法。
进一步强化市房管局物业监管力量，适当增加人员和经费，确保能够有效地开展好工作。督促加快建立专门的管理机构，畅通群众申请使用渠道，不断提高资金使用实效。
（二）加强建筑质量与规划监管，把好前期物业管理交接关规划、建设等部门应加强对开发商公共配套设施建设的督促与检查，确保严格按规划执行，各项配套齐全。尤其是要确保停车位建设到位，留足小区停车空间，从根本上解决好小区停车难题。
做好前期开发商与物业的交接监督关，防止因交接不清而出现开发商与物业公司互相推诿、侵害业主合法权益的情况发生。打破谁开发谁管理的垄断经营模式，让业主与物业公司在市场中进行双向选择，把物业管理提前介入作为核发商品房预售许可证的前置条件，切实把好对前期开发商选聘物业公司的入门关，加强对前期物业服务协议和物业服务合同的审核，让业主在购买物业时就了解物业管理的具体事项，包括服务内容、服务质量、收费标准及业主入住公约等有关规定，以维护业主的合法权益。
（三）完善物业管理收费制度，切实解决物业收费难题结合我市实际，制定出台物业管理收费实施细则，市物价部门要进一步提高现行收费标准，确定上下浮动幅度，由业主委员会和物业企业根据服务质量协商议定，**格部门备案。①加快建立并大力推进分等定级、质价相符的物业管理收费制度，加强对物业收费的监督检查，督促物业企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，公示服务内容、服务标准、计费方式，减少乱收费现象的发生。
②针对物业收费难的问题，建议推行刷卡收费方式，新建小区统一设置门禁系统，必须刷卡方可进入。业主只有自动缴纳物业管理费用后，才可凭ic卡可进出小区、乘坐电梯。
这样既能将闲杂人员阻止在小区之外，又能够确保收足物业管理费用。对老旧小区恶意拖欠物业费用的住户，可以借鉴新加坡的做法，建立业主不交费限制过户制度，纳入银行个人征信系统。
③针对物业纠纷的多发、突发、标的小、处理急等特性，建议参照劳动仲裁模式设立诉前物业纠纷仲裁机制，在各市（区）设立物业纠纷仲裁庭，采取快速灵活的调查和现场勘查等方式固定证据，快速裁决，及时解决纠纷。
（四）加强和创新社会管理，探索物业管理新模式加强和创新社会管理，住宅小区首当其冲。
针对当前小区管理基本游离于社区的实际，要高度重视并切实加强两者之间的互联互动，把物业管理纳入社区建设的重要范畴。业主委员会主任和物业管理企业的负责人可以到居委会中兼任职务，社区居委会副主任到物业管理企业做监督员，社区居委会安排包片干部到业主委员会任列席委员，实现居委会和物业管理企业、业主委员会的双向进入、交叉任职。
社区居委会和物业公司通过整合各自资源，举办各种活动，相互协助搞好社区内的公益事业、计划生育宣传、群众性治安防范、环境卫生等，拓展居民群众的活动空间，活跃居民群众的业余文化生活。
（五）推进菜单式管理，因地制宜抓好小区物业根据纯商品房住宅小区、老小区、拆迁安置小区的不同情况，有效探索物业管理菜单式服务机制。
①对于老住宅区，可以尝试实行业主自营式物业管理，由社区居委会负责引导业主自治管理，业主委员会可以聘请专职门卫，从小区内退休下岗失业人员中优先招聘少量负责保洁、维修的临时工，其工资、物业费用先从小区范围内收取的管理费中列支，不足部分**给予适当补助，这样既减轻了业主的经济负担，也避免不少矛盾纠纷；②对于拆迁安置小区，建议提供简易社区物业服务。可由社区居民委员会负责实施，通过组织小区内失业下岗人员、领取社会低保和离退休人员组建社区服务组织，也可以委托专业服务企业进行管理，服务内容以安全防范、环境卫生保洁为主，业主缴纳少量服务费用，不足部分**给予适当补贴。
③对于条件成熟的新建小区，由业主委员会选聘物业服务公司实施专业化的物业管理。社区居民委员会帮助召开业主大会，选举产生小区业委会，由业主大会通过招投标的方式，选择物业管理企业，签订物业管理服务合同。
（六）积极引入竞争机制，提高物业市场准入门槛按照建管分离原则，打破自建自管体制，解决以往谁建设、谁管理造成的介入过晚、建管脱节等问题。在前期物业管理活动中，按照国家有关规定实行招投标制度，由开发建设单位通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
建立物业服务企业信用保证金管理制度。建立和完善企业诚信档案、项目经理人的诚信档案，通过缴纳保证金，遏制少数企业不正当竞争、暗箱操作、恶意杀价、欺诈业主的行为，防止物业服务企业不履行物业合同、不作为、随便撤场等问题的发生。
逐步提高物业服务企业的门槛，对于信用好的企业优先晋升资质等级、优先承揽新的物业管理项目，对信用差的企业向社会公开**，并降低资质等级甚至清出物业市场。
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住宅小区物业管理调研表
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