小区物业管理情况调研报告
小区物业管理是城市管理的重要组成部分，也是城市文明程度的重要测评内容，近年来随着城市化进程加快，xx区小区物业服务随着新建住宅小区的增加也得到了前所未有的发展，但随之而来的问题和矛盾也不断显现，部分小区物业发展滞后、管理粗放，影响城市品位的提升和文明城市创建的效果。为全面提高住宅小区环境整治水平和物业管理水平，xx区创城办采取实地走访、问卷调查等方式对辖区内小区物业管理情况进行了专题调研，现将结果报告如下：
一、基本情况
xx区现有由物业企业管理的住宅小区xx个。分布情况为：xx街道办事处辖区内xx个。
xx街道办事处辖区的居民区均为开放式小区，虽有物业企业管理，但仅负责收取居民区的水、电、暖费用。
二、存在问题
一）监管权责不明，管理机制未理顺。xx市住房保障和城市管理局将对物业企业的定期考核职能移交xx区，区委、**先后制定了加强和改善物业管理的办法和意见，但由于xx区90%以上的物业管理矛盾和问题为开发建设遗留问题。因市辖区特殊的管理体制，xx区的主要职责是协调解决日常物业矛盾纠纷，对物业服务企业的资质和物业储备金只有初审权，对服务不周到、乱收费、不作为的物业服务企业没有有效的行政约束手段，无法协调解决因开发企业历史遗留而造成物业管理问题。
另外物业管理部分职权下移后，物业管理仍存在管理脱节和人员紧缺问题，难以从根本上进行有效管理。
二）服务差收费高，物业发展恶性循环。xx区97％的物业企业都是由开发企业派生，现有的30家物业服务企业中，只有新源物业公司自主经营，自负盈亏。小区物业基本属自建自管，物业企业尚未实现由“管理”向“服务”的转变，普遍存在重管理、轻经营，重收费、轻服务的现象。
部分小区物业没有规范的管理服务机制，存在管理人员专业技能水平低，收费不合理、不规范，经营服务水平差的问题。导致部分业主拒绝缴纳物业费，目前xx区物业费收缴率最高为85%，最低的为26%。物业费用难收缴，物业企业就进一步降低物业服务标准，有的甚至放任不管，业主就更不愿意缴费，这样物业发展就陷入不缴费、不服务的恶性循环，有的物业企业退出了小区管理。
这种恶性循环普遍存在，导致业主对物业管理企业的整体水平有顾虑，支持率、信任度不高又成为了改进小区物业管理的新问题。
三）业委会组建难，监管作用无法发挥。大多数居民参与小区管理意识淡薄，业主大会召集难，业主委员会组建难，目前xx区物业小区成立业主委员会的仅为28%。同时，街道社区在组织牵头成立业主委员会方面作用发挥不充分，有畏难情绪，推选人员不谨慎，致使业主委员会不能发挥积极作用。
依照《xx市物业管理条例》，物业公司与业主委员会可以双向选择。结果无论是物业公司“炒”了业主委员会，还是业主委员会“炒”了物业公司，都会出现特定时间段的管理真空，突出表象就是小区卫生环境及治安环境急剧恶化，引起居民上访和**关注。
三、对策建议
一）明确监管权责，建立多部门联动管理机制。区住房保障和城市管理部门负责宣传、贯彻执行物业管理方面的法律法规、物业服务管理的监管和矛盾调处及业主大会的指导等日常工作；负责每季度对辖区内有资质的物业服务企业接管的住宅小区依据《xx市物业服务项目考核评分标准》和《xx市物业服务企业考核评分标准》进行季度考核，并上报市住房保障和城市管理局确定最终考核成绩；负责市级物业管理企业资质的初审及住宅专项维修资金的初审。公安、司法部门应承担小区治安管理的职责，加强物业小区治安防范的指导和监督，逐步提高技防覆盖面；在案件调解和判决中做好物业政策法规的宣传引导。
园林部门负责加强物业小区绿化管理情况的指导和监督，巩固居住小区绿地率和绿化成果，开展园林式小区评选活动。街道（社区）应承担组建成立业主委员会的任务，加强对物业服务和业主委员会工作的监督；承担无物业小区的日常管理、组织协调和矛盾化解。通过构建多部门分工配合的工作联动管理机制实现物业监管的及时、全面、长效。
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