欧浦置业投资****。御。龙。
湾。项。目。管。
理。手。
册。二〇〇九年十月二十二日。
一、编制和使用说明3
二、工程部职责3
三、注意事项3
第一章项目组织4
第二章工程文件标准**6
1、欧浦置业投资****项目部管理用表5
2、监理单位用表6
3、承包商用表8
第三章工程会议制度11
第四章现场质量管理要求11
1、实施要求11
2、材料控制11
3、欧浦置业投资****质量要点12
a.主体和砌筑工程12
b.防水工程14
c.铝合金安装工程15
d.装修17
e.水电安装19
f.成品保护19
第五章安全文明管理要求20
1、安全文明管理制度20
2、现场ci系统20
3、基本要求（评估检查项21
第六章总包与分包的配合22
第七章工程预结算编制及审核作业指引59
一、目的59
二、适用范围59
三、术语和定义59
四、职责59
五、工作程序59
第八章非主体建安工程预结算管理流程61
第九章主体建安工程预结算管理流程62
第十章工程现场签证工作流程及《现场签证单65
第十一章进度款支付管理流程及《工程款申请表68
第十二章相关**70
第十三章工程管理奖惩制度74
一、编制和使用说明。
1、编制依据。
该手册依据国家有关建设管理法规和欧浦置业投资****管理流程及相关合同条款编制。
2、内容及使用范围。
本手册是欧浦置业投资****工程部编制，指导监理公司和各承建商按照国家有关建设法律、法规和欧浦置业投资****有关工程管理程序开展项目建造工作的指引手册，同时也可以作为工程部对各承建商和监理公司是否圆满履行合同的评价依据，同时，也作为工程部工程师日常项目管理控制过程中的指导手册。
该手册适用于各合作方进场履行合同的全过程，主要包括项目的项目建造、竣工验收、物业移交及保修阶段中。
3、严格性。
监理和各承建商或其他合作方需严格按照合同和该手册规定的程序开展营建活动中的各项工作。
4、内容更新。
手册颁布后，遇有制度上的变更或流程上的增减，工程部负责变更手册的相关内容。
二、工程部职责。
为更好地做好指导手册的执行落实工作，项目部负责：
1、督促和监理是否严格按照指引手册的要求开展各项监理工作；
2、督促和检查各承包商和**商是否严格按照指引手册的要求开展各项活动，是否满足合同要求及国家有关法律、法规、规范要求；
3、手册内容的更新；
4、依照指引手册规定开展自身的项目工程管理工作。
三、注意事项。
1、各合作方对手册有关程序产生疑问时，可向工程管理部咨询。联系**：
2、保密：本手册仅供欧浦置业投资****各合作方使用查阅，未经欧浦置业投资****书面特别授权，不得供其他人员借阅、复印或以任何形式加以使用。
第一章项目组织。
一、项目概况及定位。
御龙湾项目a4地块土用地面积为37万平方米，土地上总建筑面积为近70万平方米，公司将此用地开发为以中高档的住宅商品房为主。
二、组织管理的总则。
为加强御龙湾项目的工程管理，明确项目部及所属人员的工作职责及管理行为，确保项目工程建设的保质如期完成，达到控制成本、降低风险，顺利完成公司投资的经营目标。
三、项目实施筹备。
计划开工日期2023年11月1日，项目管理人员计划于10月25日进入施工现场办公，项目管理人员8人，另有现场保安若干人，项目所需办公场地及办公设备如下表。
四、工程部人员配置配置计划。
以工程部为基础，实行工程部现场负责制，以完成房产项目投资的风险控制、设计规划、质量控制、进度计划、监督考核等工作。
1、，在公司的领导下，对御龙湾项目的工程进度、质量、规划等进行全面的协助管理与指导，由工程部负责具体的组织坚督实施。
2是本项目开发建设的直接责任人。在公司领导的直接管理下，对所负责的项目的进度、质量、成本、项目人员等进行全面的管理。
针对御龙湾项目建设的规模及用途，建议公司配置5~7名工程技术管理人员，其中4名为土建工程师，2名为水电安装工程师，资料员1名，文员1名，详见组织架构图。
项目负责人，需有房地产开发项目的管理经验，具有较强的组织、沟通及对外协调能力，丰富的专业经验，直接对公司领导负责，在涉及一些较大的工程项目变更、现场签证等事宜还必须向项目部的主管上级领导请示。
在工程部具体工作的过程中，可根据工程部人员的工作量及工作内容的饱和情况，由公司领导审批再决定工程部增减人员，达到工程部成员的人员精干、管理高效的组织管理目的。
3、工作分工与职责。
工程部工作的介入时间，是在公司相关职能部门领到工程项目建设开工许可证之日起。由工程部负责处理涉及一些该工程项目的有关组织计划安排、对外协调、施工管理、竣工验收等工作事宜。并由公司的开发部部、财务部、工程技术、营销管理等职能部门，来协助该房产项目的整体报建、规划设计、资金运作等专业技术的支持及监督管理工作。
工程部的主要工作是：
a. 工程施工过程中，严格按设计要求、验收规范、规定，监督检查工程质量、成本、进度等工作。
b. 处理规划、设计、施工等方面的技术问题和工程质量事故，确保全部工程质量验收合格，达到工程质量规范的要求。
c. 严格把好原材料、设备及装饰的质量关，进行抽样检查及质量认定工作。
d. 协助公司领导及有关部门做好工程项目资金计划安排工作。
e. 随时做好上级有关部门对商品住宅检查的资料准备工作。
f. 负责保存好各种工程技术资料的完整性和可靠性，并记录好各种会议纪录。
在工作中，工程部实行分岗位分专业的工作方法，做到每个专业的工作面都有专人去管理监督，做到按岗位定人，轮流作息的管理方式，具体见下表：
（备注：如遇员工调休，可根据专业安排其他人顶岗）
第二章工程文件标准**。
下述**为欧浦置业投资****管理流程要求的**，务必严格执行。
1、任何单位都不能以任何理由拒收他方来文，对文件内容存在异议，应书面回复，而不应拒收。
2、欧浦置业投资****工程部和承包方之间的往来文件，除*供材料的付款文件外，无需经过监理公司的**和审批，其余所有工程文件均需通过监理公司**。
3、通常情况下，专业工程师需下发书面文件给承包商执行，但也可以口头指令通知，但欧浦置业投资****项目管理部工程师需尽快将口头指令在48小时内补成书面指令下发。
4、所有的文件必须加盖相应公章或监理工程师注册章后，才具有同等效力。
5、所有工程文件签字，各签字人除必须签署姓名外，还必须签署时间。
6、所有要求总监签字的文件，总监必须签字，其必须加盖监理工程师注册章。
7、粗体字**为欧浦置业投资****管理要求而制定的内容**，欧浦置业投资****工程部部会抽查监理和承包商的此部分资料，作为月度评估和履约评估的关键指标，其余均为《广东省建筑工程竣工验收及时资料统一用表》中相应**，各单位需按照相关程序开展管理工作，并形成相应记录。
1、欧浦置业投资****项目部管理用表。
以下**需加盖项目管理部公盖后后效，下发给监理公司，由监理公司**各承包商，监理公司需做好收发文记录。
2、监理单位用表。
监理公司按照国家相关工程建设程序和欧浦置业投资****的一些具体管理要求开展监理工作，并形成报表记录，报送给欧浦置业投资****项目管理部备案，此部分**会做为监理月度评估的重点检查项目，欧浦置业投资****项目管理部和欧浦置业投资****工程管理部负责抽查监理的工作质量情况。
下述**均需监理公司报送原件给欧浦置业投资****项目管理部，需总监签字的地方必须加盖监理工程师章，需注意签署时间。
监理公司对承包商，**商报送的工程进度款，签证单，材料设备验收表等经济类资料必须及时签署，通常在收到文件后的3个工作日内签署意见，并转交给欧浦置业投资****项目管理部。
3、承包商用表。
承包商按照国家相差工程建设程序和欧浦置业投资****的一些具体管理要求开展建造工作，知承包商需按照《广东省建筑工程竣工验收技术资料统一用表》中的规定的文件格式报送相关工程文件，下述**为欧浦置业投资****工程管理要求执行的**，各承包商必须严格执行。
除甲供材料付款和竣工结算款直接报送欧浦置业投资****项目管理部外，其余工程文件需报送给监理公司现场监理部备案、审批或**，一般情况下，禁止承包商越过监理公司直接传递文件给欧浦置业投资****项目管理部。
承包商每月20日前报送工程进度款申请，竣工后1个月内报送竣工结算申请；
承包商需在设计变更和指令单在完工后15天内报送增加工程签证单给监理单位初审；
第三章工程会议制度。
每周由监理公司组织并主持召开工程例会，形成会议纪要下发，各施工单位需严格按照以下制度进行会议纪要准备工作。
1、 会议时间，每周的项目工程例会于每周_五_下午__三时___召开，会议主持人为项目总监理工程师；
2、 会议地点，项目工程例会在___公司现场___会议室召开；
3、 与会人员，总监理工程师/监理工程师、业主代表及业主工程师，各承包商(包括分包商)项目经理或现场总负责人，(总包的水电负责人需参加)；
4、 会议议题，项目工程例会会议议题主要为通报上周现场施工质量、进度、安全文明施工等进展情况及安排下周工作，配合协调解决各承包商、各工种、各工序间的相关问题及承包商提出的需协调解决的问题；
5、 会议要求。
5.1 项目工程例会，各承包商需提前按照《项目工程周报表》格式准备周报表，并于会议前一天报送监理公司，监理公司需对照上周会议纪要和现场完成情况，核查总进度计划的偏差情况，并汇总报送给工程部。
5.2 各与会人员需准时参加会议，如迟到则可能导致50元/次的罚款，没有特殊原因不得无故缺席，否则将导致200元/次的罚款，如有特殊原因，需提前和会议主持人请假，批准后才可缺席，各与会人员需在《会议签到表》上签名；
5.3 项目工程周例会，各于会人员需携带上周会议纪要和会议准备资料（如周报表等）出席会议，如没有携带，将可能导致50元/次的罚款；
5.4 监理工程例会进行过程中，各承包商需言简意赅，有条理和逻辑，所有的汇报和提出的问题必须在上报的周报表中反映，承包商提出的问题，业主工程师和监理工程师需及时回答，必须明确到部位、责任人、时间，作为会议纪要决议；
5.5 会议结束前，会议主持人需简明扼要的重述下会议形成的决议和下周工作计划；
6、会议纪要的整理。
6.1 项目过程例会的会议纪要有监理公司按照《项目工程周例会纪要》的格式整理，会后第二天上午12:00前，必须将会议纪要上报给业主项目秘书处，（需同时提交电子文档），经过业主代表审核签字生效后才能下发，时间不迟于会后第二天下午5:00；
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