市场**牵制成交，**维持稳定。
—2023年6月深圳市商业物业市场综述。
深圳中原市场研究部。
一、一手商业市场综述。
1、月度市场概述——新推项目体量少，成交受牵制。
6月深圳房地产商业市场受尚模八意府、水榭春天花园等项目有大面积单位批售的影响，带动了整体批售量较上月有254.44%的**，共批售157套单位，批售面积3.66万㎡。
而成交量并没有随之**，本月成交面积0.6万㎡，环比减少55.84%，成交套数98套，较上月减少46.
15%，整体成交量较上月有约5成降幅，主要原因是市场缺乏新量带动，新推售项目体量少，在售项目又多接近尾盘，推广力度小、可选择性不高。本月共有两个项目进行推售，但录得成交记录的只有1个，为龙岗的千林山居，有21套单位入市，开盘销售率近7成。6月全市商业成交均价为32309元/㎡，环比上月微降2.
46% ，本月销售的项目基本维持前期**， 新开项目千林山居均价在15000元/㎡左右，但本月录得成交量不多，对整体均价影响不大。
2、市场**分析——批售量**，推售体量不大。
6月，深圳房地产商业市场共有5个项目取得预售，批售套数157套，批售面积3.66万㎡。虽然本月批售项目仅比上月多1个，批售套数也只比上月**17.
16%，但批售面积却环比大涨254.44%，这主要受首创八意府本月有大面积商铺取得预售的影响，该项目本月批售了9套商业，面积近7500㎡。此外，水榭春天花园批售了67套商业，总面积达2万多平，平均单套商铺面积达到335.
3㎡。受这些项目大面积单位取得预售的影响，本月商业批售量整体**。
图1 深圳商业物业预售面积走势（2010～2023年）
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
本月有龙岗、宝安和南山三区的商业项目取得预售，项目类型均为社区商业。其中，宝安的水榭春天花园**体量最大，全区本月虽只有该项目取得预售，但已占到全市商业**的61.41%，龙岗有3个商业项目批售，占到全市**量的30.
49%，南山今年以来首次有项目取得预售，批售的雍景湾花园，占全市批售量的8.10%。
表1 2023年6月深圳批准预售商业项目列表。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
本月中旬位于龙岗的千林山居有21套商业推售，商铺分布在两层，整体均价在15000元/㎡，而一楼**在20000元/㎡以上，开盘初期前期积累的意向客户吸纳了约7成单位。本月另一个开盘项目是位于深圳湾的三湘海尚深圳湾一街，6月28日该项目推出约40套单位，以内铺为主，均价达11-13万/㎡，虽然**不低，但其所处区域良好的商业前景，使得该项目受到投资者热捧，开盘基本售罄。
本月三湘海尚在**上**率颇高，该项目从开盘前期到开盘，都在**上进行持续不断的宣传推广。而另一个**宣传的焦点则是深圳万科于6月28日在大梅沙万科中心举行的“聚势睿变 – 深圳万科商业策略发布暨万科广场推介会”。在此次推介会上，万科发布了包括购物中心“万科广场”品牌、写字楼“万科大厦”品牌、社区商业“万科红”品牌等在内的三大商业产品系列，意味着万科今后将以品牌理念为依托，走出一条具有万科特色的商业之路。
3、市场成交分析——成交量降5成，关内无成交。
6月深圳一手商业市场成交面积为0.6万㎡，环比上月减少55.84%，成交套数98套，较上月减少46.
15%。上月由于有新开盘项目的带动，成交量上扬，本月市场成交又显现出缺乏新量带动的状态，并且目前许多在售项目都处于尾盘阶段，推广力度小，可选单位也不多，成交力度不大。
图2 深圳商业物业成交面积走势图（2010～2023年）
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
从市场录得的数据来看，6月主要有12个商业项目录得成交记录，比上月少1个。其中，龙岗的千林山居为本月新录得成交的项目。
本月成交的商业全部为“关外”物业，而“关内”**紧缺，本月更是无一商业项目成交。
本月全市成交的12个项目中，龙岗占到9个，共成交商业3452.21㎡，占全市成交量的67.55%。
其中千林山居于本月开盘，推出20多套商铺，均价在15000元/㎡左右，开盘销售率近7成，但本月在国土局系统中录得的成交数据为8套409.7㎡。茗翠园和东方沁园都接近尾盘，成交单位以大面积为主，本月分别成交3套683.
97㎡，2套502.65㎡，海轩广场、万科金色半山花园、东方瑞景苑、中海康城花园（二期）成交量都在400㎡左右，此外，振业城、龙兴商业广场各录得成交3套161.31㎡和1套25.
38㎡。
宝安本月有3个项目成交，全市成交占比为32.45%，成交单位集中在金地上塘道花园，该项目本月录得成交27套，共1318.83㎡，是本月成交量最大的项目。
成交的其他两个项目是玉湖湾花园和万科金色领域花园（一期），分别成交4套250.32㎡，2套89.06㎡，万科金色领域花园（一期）上月开盘，本月销售已接近尾声。
从本月成交的商业物业来看，“关外”物业独撑局面，尤以龙岗**居多，而“关内”商业**告急，这与目前市场住宅**特点相呼应，住宅**多的区域相应社区商业**也较为充足。
图3 2023年6月深圳各区商业物业成交所占比重。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
从本月成交物业类型来看，成交物业全部为社区商业，在纯商业和写字楼底商**紧缺的市场下，社区商业成为商业市场主流。
表3 2023年6月深圳部分商业项目成交情况。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
6月深圳一手商业的成交均价为32309元/㎡，环比上月微降2.46%，本月商业市场只有1个新项目推售，且均价不高，并没有推动全市成交均价**，且本月成交物业多以前期开盘项目为主，或处于尾盘阶段，**基本保持稳定。
图4 深圳商业物业成交**走势图（2010～2023年）
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
由于成交的不稳定性，各区均价波动较大，没有连续性，受个盘物业及成交单位影响很大。
图5 各区商业物业成交均价走势图（2010～2023年）
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
个盘物业售价方面，由于商铺位置、户型等因素影响，不同单位售价差别较大，难以形成有效的比较。本月受成交项目区域结构的影响，福田、罗湖、南山、盐田因无项目成交，均价维持前期水平，宝安以前期项目销售为主，**变化不大，龙岗因有新项目成交，千林山居以15000元/㎡的均价带动龙岗成交均价微幅下降。
表4 2023年6月部分在售项目成交均价。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
二、二手商业市场综述——投资热情不减，宝安热度持续。
虽然一手商业市场**有限，限制了成交量，但二手商业市场却没有停止增长的脚步，6月深圳成交二手商业1205套，比上月增加25.13%， 成交面积9.10万㎡，环比上月**22.
87%，成交量延续前期**趋势，呈逐月递增。
图6 深圳市二手商业成交套数图7深圳市二手商业成交面积。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会。
与上月相比，福田和罗湖成交量波动较大，福田成交占比较上月**14个百分点，而罗湖则下降了12个百分点，其他各区则变化不大。就各区成交来看，宝安区商业物业持续热销，前海规划及地铁开通为该区域带来良好经济发展前景，使得该区成交量持续位居榜首，本月成交商业2.74万㎡，占全市成交三成比例；福田成交了2.
43万㎡，上升幅度较大，占全市成交的26.70%，仅次于宝安区；龙岗和罗湖成交量在1.5万㎡左右，分别占全市的17.
14%和15.05%；南山本月成交不到1万㎡，占全市成交的10.55%；盐田有近400㎡的商业物业成交。
图8 2023年6月深圳二手商业物业各区成交占比。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会。
三、后市展望——商业仍是楼市焦点。
从成交数据来看，本月一手商业市场虽然成交不甚理想，但推售的两个项目市场表现依然不错，月中开盘的千林山居取得近七成销售率，月底三湘海尚的深圳湾一街入市，开盘当天则基本售罄，目前该项目的成交数据还未反映在本月的数据当中。二手商业则反映出市场对商业的持续看好，投资热情呈现逐月上升的趋势。总体而言，商业市场在近期内仍然是楼市焦点，一手市场主要受推售项目影响，热点较散乱，而二手市场成交将主要集中在经济发展有良好预期的宝安、龙岗等地，以及成熟的商圈，福田、罗湖等区域。
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