“关外”唱罢，“关内”登场。
—2023年7月深圳市商业物业市场综述。
深圳中原市场研究部。
一、一手商业市场综述。
1、月度市场概述——“关内”市场终有突破。
7月深圳房地产商业市场整体看点主要集中在“关内”市场。全市共批售一手商业5.88万㎡，环比**40.
26%，虽然大部分**量仍集中在关外，但关内也有近3成**，对比长期以来关内**匮乏的局面，终于有所突破。全市成交面积1.81万㎡，环比增长200.
84%，增长幅度之大，主要受南山君汇新天花园大量内部成交影响，此外南山和福田的新项目开盘、成交，也推动了全市销量**。关内成交增加，必然影响成交**，7月深圳一手商业的成交均价为38336元/㎡，环比上月**18.65%。
2、市场**分析——“大运”促批售项目增加。
7月，深圳房地产商业市场共有7个项目取得预售，比上月多2个，批售套数446套，环比**16.75%，批售面积5.88万㎡，环比**40.
26%。随着大运会临近，许多项目赶在大运会前开盘，随着住宅批售、推盘量增加，社区商业批售量也相应增多。**体量较大的有位于坪山的东晟时代花园，批售面积近2.
5万㎡，福田的桐林公寓也有1.2万多㎡商业取得预售。
图1 深圳商业物业预售面积走势（2010～2023年）
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
全市除罗湖和盐田外，其余各区本月都有商业项目取得预售。长期**稀缺的福田和南山近两月也都连续有项目批售，福田继上月纯商业项目中航北苑大厦批售后，本月又有桐林公寓配套商业取得预售，南山近两月也有社区商业取得预售，暂时缓解“关内”紧缺的**。本月批售的项目均为社区商业，虽然都是住宅配套商业，但除了普通住宅配套外，还有高档住宅配套和公寓配套，如纯水岸和桐林公寓，社区商业**类型丰富。
表1 2023年 7月深圳批准预售商业项目列表。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
本月开盘推售的商业项目是中航北苑大厦，该项目为中航城置业打造，位于福田华强北商圈，振华路与中航路交汇处，占地4829.8㎡，总建面约9087㎡。项目商业部分为-1-3层，业种规划将以服装为主，一楼街铺有餐饮配套，-1层将来与地铁二号线接驳，但入伙时间预计在明年底。
此次开盘销售的只是项目内的部分商铺，发展商在每层中的较好位置都预留了一些铺位自行招商，以控制项目未来整体经营的档次和业种。项目内商铺**因楼层不同，差异也较大， -1层均价8万/㎡，1层在25万/㎡，2层均价为6.5万/㎡，3层4万/㎡，一次性付款可享受九七折优惠。
项目所在区域良好的商业氛围、周边中航大型综合体逐渐开发建成、以及未来的地铁接驳优势，使中航北苑大厦的销售情况良好，尤其是总价较低的层铺位，开盘不久便已售罄。
本月在**上推广的项目主要是三湘海尚，7月13日，三湘海尚于营销中心举行了“深圳湾1街商业价值研讨会”，现场邀请了专家及**到场，据悉，该项目第二批商业单位将于近期推出。
3、市场成交分析——成交格局转换，成交量价**。
7月深圳一手商业市场成交面积为1.81万㎡，环比增长200.84%，成交套数303套，较上月增长209.
18%。君汇新天花园大量单位内部成交，占据全市成交近6成比例，同时本月开盘的中航北苑大厦销售良好，带动全市成交量上扬。
图2 深圳商业物业成交面积走势图（2010～2023年）
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
从市场录得的数据来看，7月主要有11个商业项目录得成交记录，比上月少1个。其中，福田中航北苑大厦、南山君汇新天花园、三湘海尚花园一期为本月新录得成交的项目，而在本月开盘的仅中航北苑大厦，三湘海尚花园为上月底开盘项目，本月始录得成交记录，君汇新天花园的成交单位则为内部销售，而非公开发售。
本月“关内”物业大量成交终于逆转了长期以来全市的商业成交格局。7月“关内”共成交一手商业1.49万㎡，占全市成交的86.
39%，“关外”成交占比本月仅13.61%，且依然以龙岗物业成交为主。
福田一手商业**在持续了较长时间的紧缺局面后，本月终于有新项目销售，虽只有中航北苑大厦一个项目在售，但也算有所突破，成交占全市的15.34%。7月中旬，中航北苑大厦开盘销售，推出225套单位，市场消化速度也很快，尤其是层单位，直至月底，仅剩层还有剩余单位在售，本月录得成交132套，面积共2648.
67㎡。
南山本月也录得2个新项目成交，分别为三湘海尚花园一期和君汇新天花园，成交量共占全市的69.79%。三湘海尚花园一期为上月底开盘项目，虽然开盘时几近售罄，但本月在国土局成交数据系统中仅录得成交15套899.
69㎡，君汇新天花园则为内部销售，虽然并未对外销售，但该项目成交量大幅拉升了南山总体成交量。
罗湖录得成交的是凤凰印象花园，本月有1套大面积单位成交，面积为218.62㎡，成交量占全市的1.27%。
龙岗本月虽有6个商业项目成交，占全市成交项目数量一半以上，但成交体量并不大，多以前期开盘项目成交为主。本月全区共成交商业2212.05㎡，占全市成交量的12.
81%，上月开盘的千林山居本月录得8套成交，面积共500.9㎡，海轩广场录得成交12套819.5㎡，中海康城花园（二期）成交6套320.
79㎡，东方瑞景苑有3套成交，面积217.88㎡，振业城、嘉宏湾花园各录得1套成交，面积分别为141.21㎡和211.
77㎡。
宝安本月只有1个项目成交，全市成交占比仅为0.80%，成交项目为金地上塘道花园，本月录得成交3套，成交面积137.34㎡。
从本月成交的商业物业来看，近期开盘的三湘海尚花园一期、中航北苑大厦销售情况都比较好，“关外”尤其是龙岗在售项目相对较多，但类型单一，且多处于销售中后期，消化速度明显放慢，因此本月“关内”的一手商业市场明显占据上风。
图3 2023年7月深圳各区商业物业成交所占比重。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
由于中航北苑大厦入市，为市场带来纯商业项目**，但社区商业仍是**主流。从本月成交物业类型来看，社区商业占比为84.66%，纯商业销售占比为15.34%。
表3 2023年7月深圳部分商业项目成交情况。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
7月深圳一手商业的成交均价为38336元/㎡，环比上月**18.65%。本月新录得成交的2个项目三湘海尚花园一期和中航北苑大厦，一个位于发展前景良好的深圳湾片区，一个位于传统的华强北商圈，虽然物业类型、定位不同，但整体均价都在12万/㎡上下，受这两个**项目成交影响，本月全市成交均价**。
图4 深圳商业物业成交**走势图（2010～2023年）
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
由于成交的不稳定性，各区均价波动较大，没有连续性，受个盘物业及成交单位影响很大。
图5 各区商业物业成交均价走势图（2010～2023年）
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
个盘物业售价方面，由于商铺位置、户型等因素影响，不同单位售价差别较大，难以形成有效的比较。本月成交均价变化较大的区域集中在福田、南山两区，福田因中航北苑大厦开盘销售，拉高了该区均价，而南山虽有三湘海尚花园一期高档次的社区商铺成交，但成交量远不及大量内部成交且**偏低的君汇新天花园，这使得南山的整体成交均价反而出现下降。
表4 2023年7月部分在售项目成交均价。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
二、二手商业市场综述——销量增长趋势暂缓，福田投资氛围最浓
二手商业销量在连续四个月**后，本月有所下降，7月深圳成交二手商业1078套，比上月减少10.54%， 成交面积6.88万㎡，环比上月减少24.40%。
图6 深圳市二手商业成交套数图7深圳市二手商业成交面积。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会。
与上月相比，宝安和南山成交量波动较大，宝安成交占比较上月下降了近10个百分点，而南山则上升了8个百分点，其他各区则变化不大。就各区成交来看，福田上月成交大幅上升，本月成交量近2万㎡，虽较上月没有增加，但在整体销量减少的背景下，全市占比上升为28.82%，在各区销量中居首；宝安区商业物业前阶段持续热销，几乎占全市二手商业3成成交量，而本月遭遇下滑，成交量为1.
41万㎡，全市占比跌至20.52%；南山本月成交了1.29万㎡，升幅也较大，使得区域占比达18.
78%；罗湖、龙岗两区在全市成交减少的市场环境下，销量都有下滑，但总体占比较上月变化不大，分别为.01%，盐田本月成交二手商业900余㎡，较上月有所增加。
图8 2023年7月深圳二手商业物业各区成交占比。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会。
三、后市展望——“关内”市场短期内仍有表现。
在沉寂了一段时间后，“关内”的商业市场本月终于有所表现，同时推动全市一手商业**量和销售量齐齐**。“关内”商业物业的稀缺性、成熟性加快了市场的消化速度，推出的项目销售情况都比较好，且下月三湘海尚花园一期的二批商业单位也将推向市场，“关内”商业市场的风头短期内还将持续。但从二手商业市场来看，随着连续四个月的销量**，本月出现**，对市场的盲目自信和跟风，此刻有所收敛，贷款难度及利息成本增加，投资者出手时也显得越发谨慎和理智，从长远来看，这对市场的健康发展都是极为有益的，但在目前极易受外部政策等因素影响的房地产市场中，不可**性增加，后市的情形仍然有待观察。
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