“关内”供求表现突出。
—2023年9月深圳市商业物业市场综述。
深圳中原市场研究部。
一、一手商业市场综述。
1、月度市场概述——成交量价“虚高”
9月深圳房地产商业市场批售随着本月住宅批售、入市量增加而有所**，共批售商业2.05万㎡，较上月**63.27%。
批售物业均为社区商业，且关内物业在本月表现不错，福田、南山、盐田都有项目取得预售。而成交方面据取自深圳市规划和国土资源委员会的数据显示，全市9月共成交商业4.90万㎡，环比**53.
49%，但该成交数据中包含了商务公寓，而实际成交的商铺约为1万㎡。商务公寓大量成交不仅带动成交量数据的上扬，同时推动全市成交均价**，在福田的商务公寓世纪汇广场成交带动下，全市商业成交均价达34451元/㎡，较上月**31.74%。
2、市场**分析——关内批售多点开花。
9月，深圳房地产商业市场有4个项目取得预售，批售商业80套，环比增加63.27%，批售面积2.05万㎡，环比上月增加814.
50%。取得预售的项目多为近期开盘、推售的住宅项目中的社区配套商业，除了万科金域缇香花园一期位于龙岗外，其他3个项目均为关内物业，分别位于福田、南山和盐田，关内商业项目批售出现今年内罕有的多点开花局面。
图1 深圳商业物业预售面积走势（2010～2023年）
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
表1 2023年 9月深圳批准预售商业项目列表。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
本月市场开盘、推售的项目是位于宝安的龙光世纪汇裙楼商铺，该项目位于宝安前海中心区，整体规划为写字楼项目，商铺部分于9月25日开盘，现楼发售，首批推出单位共60席，位于大厦第。
一、二、三、五层，面积区间在35-300平方米，均价在10万元/平方米左右。
本月商业市场推广以将售项目宣传为主，卓越中心大道已经开始认筹，中海3里铺3期、中粮鸿云鸿荟等商业项目也已展开咨询，为后期销售做准备。
3、市场成交分析——商铺成交乏力，罗湖走量最强。
据深圳市规划和国土资源委员会公布数据统计，9月深圳一手商业市场成交面积4.90万㎡，环比增加53.49%，成交套数681套，较上月增长32.
23%。成交数据显示大幅攀升，主要受世纪汇广场、魅力时代花园等商务公寓成交带动，而实际成交的商铺类型，只有20套左右，面积不足1万平米，本报告将只针对市场成交的商铺进行分析。
图2 深圳商业物业成交面积走势图（2010～2023年）
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
从市场录得的数据来看，除去商务公寓，本月主要有9个商业项目录得成交记录，比上月少2个。其中，宝安的腾阁为本月新录得成交的项目，但该项目暂为开发商保留，并未对外推售。
本月全市只有四个区录得成交记录，其中南山和盐田均无商业项目成交，但仅罗湖和福田支撑的“关内”市场成交占比达89.32%，“关外”成交降至10.68%。
罗湖是本月成交量最大的区域，销量占全市的81.23%，全区仅成交凤凰印象花园一个项目，但录得6套成交，且都是大面积单位，成交体量达8098.68㎡。
福田本月有2个项目录得成交，成交量占全市8.09%。写字楼项目东方新天地广场裙楼有1套765.85㎡商业录得成交，中航北苑大厦本月成交2套，面积共40.33㎡。
龙岗本月共有4个项目录得成交，成交项目虽然最多，但成交量却最少，仅占全市的4.43%。其中中海康城花园（二期）录得成交3套，面积共220.
88㎡，东方瑞景苑、海轩广场、千林山居各成交1套，面积分别为.28㎡。
宝安本月有2个项目成交，成交占全市的6.26%。其中腾阁首次录得成交，共有4套成交记录，成交面积531.48㎡，玉湖湾花园成交1套92.35㎡。
从本月成交的商业物业来看，各区在售项目不多，同时缺乏新量带动，市场活跃度不佳，而同时罗湖在本月各区成交中表现尤为显眼，凤凰印象花园处于尾盘阶段，大面积单位的消化对全市商业成交贡献最大。
图3 2023年9月深圳各区商业物业成交所占比重。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
本月成交的物业类型中，依然以社区商业为主，同时写字楼底商和纯商业也有成交。写字楼项目东方新天地广场裙楼商业成交1套大面积单位，占全市成交的7.68%，纯商业有中航北苑大厦成交2套，占全市的0.
40%，其余有91.91%的成交项目为社区商业。
表3 2023年9深圳部分商业项目成交情况。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
9月深圳一手商业的成交均价为34451元/㎡，环比上月**31.74%。上月受桐林公寓和缤纷世纪公寓商业内部备案的影响，拉低全市均价，而作为本月成交主力的世纪汇广场、魅力时代花园无疑又对本月成交均价形成最大影响，尤其是世纪汇广场，成交均价在46000元 /㎡将全市成交均价抬高。
图4 深圳商业物业成交**走势图（2010～2023年）
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
由于成交的不稳定性，各区均价波动较大，没有连续性，受个盘物业及成交单位影响很大。
图5 各区商业物业成交均价走势图（2010～2023年）
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
个盘物业售价方面，由于商铺位置、户型等因素影响，不同单位售价差别较大，难以形成有效的比较。福田由于有世纪汇广场的成交带动，均价**，而罗湖的凤凰印象花园大面积单位成交**低，大幅拉低了区域均价。
表4 2023年9月部分在售项目成交均价。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部。
二、二手商业市场综述——成交略有起色宝安物业走俏。
9月深圳成交二手商业812套，比上月增加23.03%，成交面积4.54万㎡，环比上月增加3.
13%。大运过后，全市商业市场有所起色，且成交套数增长幅度大于面积增长，小面积单位成交有所上升，但房地产市场整体低迷，信贷收紧，全月成交量仍处于低位。
图6 深圳市二手商业成交套数图7 深圳市二手商业成交面积。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会。
本月宝安和福田较上月占比上升，而其余四区的成交比上月均有不同程度下降。各区中宝安成交最为活跃，共成交商业1.46万㎡，占到全市成交量三成比例；龙岗成交0.
95万㎡，全市占比为20.93%，市场份额较上月略有下降；福田成交商业物业0.86万㎡，占全市的18.
94%，较上月提升5个多点；罗湖成交0.83万㎡，占全市的18.28%，较上月下降5个多点，南山成交0.
31万㎡，全市占比为6.83%，较上月下降近4个点；盐田也较上月有一定下滑，仅占全市成交的2.86%。
图8 2023年9月深圳二手商业物业各区成交占比。
数据**：深圳市规划和国土资源委员会。
三、后市展望——市场调整与考验并存。
从本月商业市场的成交情况看，受整体市场环境不景气，投资信心受挫，信贷紧缩等因素影响，商业市场也难以有所表现。一手市场新盘入市谨慎，投资者也更为理智，二手市场中前期盲目追高热点片区物业的现象已有所收敛，而今次热点片区、价值洼地的物业价值被逐渐发掘，投资热点有所转移。目前的市场考验着开发商和投资者，同时也是一次有益的投资教育，有助于商业投资市场的成熟发展，相信经过一轮政策与市场的调整后，商业市场的发展将更为健康和成熟，更有利于商业市场的平稳发展。
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