名词解释。
1.项目：项目是指对确定性对象按限定时间、费用和质量标准完成的一次性任务。
2.项目定义：对项目前期研究成果的总结，对已有的项目目标设计的检查，是以书面的形式描述项目目标系统，并提出初步完成的方式，可作为阶段决策的基础，通常是采用报告的形式提出，即项目说明。
3.房地产项目：在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产投资，而按特定的程序完成的一次性任务。
4.房地产项目管理：是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。
5.项目构思：对未来项目的目标、功能、范围以及项目涉及的各主要因素和大体轮廓的设想与初步界定。
它是一种创造性的探索过程，是项目策划的基础和首要步骤，其实质在于挖掘捕捉潜在的市场机会或社会需求。
6项目分标：指在项目结构分解的基础上，按一定的规则将整个项目任务和工作分解为若干个包（或标段）的过程。
7.项目组织管理层次：一个组织总的结构层次。
8.项目组织管理跨度：某一组织单元直接管理下一层次单元的数量。
9.组织协调：主动协调相互作用的子系统之间的能量、物质、信息交换，以实现系统目标的活动。
10.后评价：对建设完成后的项目的实际效果与预期目标额信息追踪和信息反馈是实施控制手段的一种科学方法。
11.因素差异分析法： 因素引起的变化量=实际量已考虑因素×（实际量－计划量）×计划量未考虑因素。
12.横道图：也称甘特图。横道图的横向表示时间，纵向表示项目活动，图中的横道的位置表示项目活动的起止的时间，横道的长度表示项目活动所持续的时间大小。
简答论述题。
1.项目特征。
（1）项目任务和成果具有一次性。（2）项目目标具有明确性。1）工期目标2）费用目标3）质量目标。（3）项目系统具有整体性（4）项目对象具有确定性。
2.房地产项目特征。
（1）项目时间目标的限定性较强。1）房地产项目的资金占用量较大 2）市场需求变化较3）市场上同行业竞争激烈（2）房地产项目质量目标要求较高（3）房地产项目的费用目标较（4）房地产项目具有较强的系统性（5）房地产项目具有特定的程序性（6）房地产项目组织的特殊性（7）政策法律条文的多样性。
3.房地产项目系统的特点。
（1）结合性。（2）相关性。（3）目的性。（4）开放性。（5）动态性。（6）不确定性。
4.房地产项目管理方法注意的原则？
1）适用性原则。2）灵活性原则。3）坚定性原则。4）开拓性原则。
5.房地产项目构思的特征。
（1） 地域性（2）前瞻性（3）创新性①目标设计理念的创新。②空间设计的创新。③经营策略的创新（4）多样性和变化性。
6.房地产项目的构思环境影响。
（1）宏观环境因素影响1）政治法律环境的影响2）经济环境的影响3）社会文化环境的影响4）技术环境的影响。
2）微观环境因素影响1）地区经济发展水平。2）产业结构变化的影响3）地区发展战略4）人口因素5）环境因素。
7.项目结构分解的原则及方法。
主要方法：（1）结构化分解方法。①按功能分解。
按项目系统各单元的功能层次进行分解；按项目系统各单元的功能表现形式进行分解②按要素分解。按项目系统各单元的组成要素进行分解。（2）过程化分解方法。
①按项目实施过程。就是按项目生命周期理论，把项目的实施过程科学的分解为若干各阶段②按项目工作过程。就是按工作过程的客观规律、逻辑联系、职能管理要求等，把项目工作进行过程化分解，形成项目的工作程序。
基本原则：应保持各层次内容的完整性，不能遗漏任何必要的组成部分。②应保持项目单元与上层项目单元隶属关系的唯一性。
③应保持有一个上层单元分解所得的下层单元具有相同的性质。④应保持项目单元的责任者和工作内容的整体性和独立性。⑤应保持项目结构分解具有一定的弹性。
⑥应注意项目层次和项目单元的合理性。
8.坚持责权利平衡原则的原因及注意问题。
原因：这是市场经济活动中应遵循的基本原则。由于房地产项目组织错综复杂的关系形成了一个严密的体系，在组织设置与运行的过程中，应明确项目投资者、业主、其他参加者及其他利益相关者的职责和权限，并通过合同、计划和组织规划等文件严格各加以限定，以保证各参与者及相关者的利益。
注意问题：①权责对等。②权力的制约与保护。
③责任到位，奖罚分明。另外，在责权利平衡的情况下，还应尽量注意公平地分配风险，通过风险分配，加强责任，更好地执行计划，发挥各方管理和技术革新的积极性。
9.解决进度拖延的原因和措施。
原因：（1）工期及相关计划的失误。如项目外部环境的变化，项目计划人员本身能力的限制等。
（2）边界条件的变化。如工作量的变化 ，外界（如**、上层系统）对项目新的要求或限制等。（3）管理过程中的失误。
如项目实施者缺乏工期意识，设计的变更等。
措施：（1）增加资源投入，如增加劳动力、材料、周转材料和设备的投入量（2）重新分配资源，如将服务部门的人员投入到生产中去，采用加班或多班制工作（3）减少工作范围，包括减少工作量或删去一些工作（4）提高劳动效率和劳动生产率（5）将部分任务转移，如将任务分包或委托给另外的单位，将原计划由自己生产的结构构件改为外购等（6）改变网络计划中项目工程活动的逻辑关系，如将前后顺序工作改为平行工作，或采用流水施工的方法（7）修改实施方案，例如将现浇混凝土改为场外预制、现场安装。
9.解决成本超支的措施。
降低成本的措施：
提高效率和劳动生产率。
合理安排项目顺序、进度。
加强材料管理及验收。
10.合理安排项目组织的管理跨度与管理层次：
管理跨度：又称管理幅度，是指某一组织单元直接管理下一层次组织单元的数量。管理层次：是指一个组织总的结构层次。
意义：由于现代房地产项目的规模大，参加的企业和组织多，组织结构十分复杂，按照组织效率原则，建立一个规模适度、组织结构层次较少、结构简单、能高效运作的项目组织十分重要。
组织形式：（1）采用窄跨度、多层次的组织结构。可使项目受到严密的监督和控制，一般不会出现失控现象，信息能在上下级间迅速传递。
（2）采用宽跨度、少层次的组织结构。组织运作灵活，结构层次少。
11.双代号网络计划形式及绘制规则。
双代号网络图中的实箭线表示一项工作，箭线两端的节点表示该工作的起点和终点，虚箭线只表示工作之间的逻辑关系，而不表示一种实际工作，是一种虚拟工作，其工作时间为零，箭线上下分别要加注项目活动名称和作业持续时间，节点也要按图示顺序编号。
规则；①一个网络只允许有一个起点节点和一个终点节点；②网络图中不允许出现循环路线；③网络图中不允许出现双箭线或无箭头的“连线”；④网络图中不允许出现没有箭头节点或箭尾节点的箭线；⑤网络图中不允许有相同编号的节点；⑥如果起始节点有多条外向箭线或终点节点有多条内向箭线时，可应用母线法绘制，使图形简洁等。
网络计划法：
项目工期网络计划图是由箭线、节点和加注的项目活动名称和作业持续时间所组成的网状形式图来表示（实质是一种双代号网络图）。
工作最早开始时间（es）。
它是指项目工作的各紧前工作全部完成后，本工作有可能开始的最早时刻。如果网络起始节点未规定其最早开始时间时，其起始节点的esi-j=0，其紧后的其他工作的最早开始时间为：
esi-j=max
esh-i—工作i-j紧前工作h-i的最早开始时间，dh-i—工作i-j紧前工作h-i的持续时间）
工作最早结束时间（ef）。
它是工作的最早开始时间加本工作的持续时间之和，其公式为：
efi-j=esi-j ＋di-j
计算工期（tc）。
它是由最早完成时间参数计算确定的工期，其公式为：
tc=max
eｆi-n—是以终节点(j=n)为箭头节点的工作i-n的最早完成时间）
如果没有规定工期，计算工期就是计划工期，即：tp＝tc
工作最迟完成时间（lf）。
它是指在不影响整个任务按期完成的条件下，本工作最迟完成的时刻。如果该网络终点节点未规定其最迟完成时间（或没有规定工期）时，其以终点节点（j=n）为箭头的工作的最迟完成时间为lfi-n =tp，其紧前的其他工作的最迟完成时间为：
lfi-j=min
lfj-k—工作i-j紧后工作j-k的最迟完成时间，dj-k—工作i-j紧后工作j-k的持续时间）
工作最迟开始时间（ls）。
它是在不影响整个任务按期完成的条件下，本工作最迟开始时间为本工作的最迟完成时间减去本工作的持续时间，其计算公式为：
lsi-j= lfi-j －di-j
工作总时差（tf）。
它是指在不影响项目工期的前提下该工作的最大机动时间，其计算公式为：
tfi-j= lsi-j －esi-j 或 tfi-j=lfi-j －efi-j
工作自由时差（ff）。
它是在不影响其紧后工作按最早开始时间开工的前提下，工作所具有的机动时间，其计算公式为：
ffi-j= esj-k －esi-j －di-j 或 ffi-j= esj-k－efi-j
例：某房地产项目的基础浇注混凝土工程，将按流水作业进行施工，它被划分为3个作业段，其中该工作的工序为：支模板、绑钢筋、浇注砼，各段的工作时间如下表：
根据上述条件和网络绘制规则，我们可以绘制如下的网络图4-13，假定节点1前面没有工作安排或时间的限定，整个活动也没有规定工期限制，则按上述公式可计算如下图4-14。从上述计算结果可知，该活动的计算工期为21天。
房地产项目管理总复习要点
1 房地产项目的全过程。p7 2 房地产项目系统的特点。p10 3 房地产项目管理的含义。p11 4 项目管理方法的应用原则和步骤。p18 5 现代房地产项目管理的新特点。p21 6 房地产项目构思的特征。p26 7 房地产项目构思的生命力 创新。p318 房地产项目策划的特征。p37 9 项目策划...
房地产项目管理培训
讲师 谭小芳。培训时间 2天。培训地点 客户自定。培训对象 企业中高层管理者。培训背景 欢迎进入著名企管专家谭小芳老师的 房地产项目管理培训 课程，此培训使学员们领悟到 往深层次地去考虑，我们的社会不也是在 运作 和 项目 这两类活动中不断发展吗？只不过以前项目管理学科还没有发展到像今天这样，人们还...
房地产项目管理方案
代建管理投标文件。技术部分。工程名称工程项目。投标人 xxxxxxxxxxxx 盖章 法定代表人 或委托 人 盖章 单位地址 xxxxxxxxxxx xxxxxxx 编制日期 年 月 日。一 拟投入本工程的主要技术装备和器具一览表。二 代建管理方案。一拟投入本工程的主要技术装备和器具一览表。二代建管...