（三）已知某市房地产买卖中，应由卖方缴纳的税费为正常成交**的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交**的5%。试求以下特殊交易情况下的房价。
7．买卖双方在合同中写明“买方承担买卖中涉及的全部税费，并支付给卖方5350元/㎡的房价款”，则正常成交**应为（ ）元/㎡。
a．5000
b．5632
c．5095**建设工程教育网。
d．5753
8．买卖双方在合同中写明“买方承担买卖中涉及的全部税费，并支付给卖方5350元/㎡的房价款”，则买方实际支付的金额应为（ ）元/㎡。
a．6040
b．5350
c．5914
d．5250
9．买卖双方在合同中写明“卖方承担买卖中涉及的全部税费，买方支付给卖方4750元/㎡的房价款”，则正常成交**应为（ ）元/㎡。
a．4439
b．5000**建设工程教育网。
c．4524
d．5108
10．买卖双方在合同中写明“卖方承担买卖中涉及的全部税费，买方支付给卖方4750元/㎡的房价款”，则卖方实际得到的金额应为（ ）元/㎡。
a．4128
b．4207
c．4650
d．4750
×置业公司部分房地产估价结果报告（节选）
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象**建设工程教育网。
×置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围×××总占地面积12000㎡，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋建筑面积7800㎡的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000㎡的写字楼，目前正在建设中。
估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
四、估价目的。
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点。
经委托人和估价机构确认，估价时点为2023年6月30日。
六、价值定义（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法。
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用市场法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。**建设工程教育网。
十、估价结果。
经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元（大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整），其中超市的总价值为7355万元（大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整），单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元（大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。
十。一、估价人员（略）
十。二、估价作业日期。
2023年6月30日至2023年7月5日。
十。三、估价报告的有效期（略）
×置业公司部分房地产估价技术报告（节选）
一、估价对象状况分析。
×置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000㎡，其中建筑物为主厂房一栋，建于2023年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3．8米，建筑面积7800㎡。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为㎡。置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。
拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000㎡的写字楼（实物情况略），拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。
估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用。
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。因商业房地产的交易实例较多，对超市部分采用市场法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。**建设工程教育网。
五、估价测算过程。
一）超市的估价。
选取的三宗类似商业房地产交易资料如下（交易情况与房地产状况的详细分析略）
注：表内面积均为建筑面积。
根据可比实例，搜集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的**变动率为平均每月比上月**0．5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2023年12月28日美元与人民币的汇价为1：
8．3，2023年6月30日为1：8．27。
1．比准**a＝9300×（100/100）×［1＋0．5%）×100］/100＝9347（人民币元/㎡）
2．比准**b＝6300×（100/100）×［1＋0．5%）2×100］/100×［100/（100－25）］＝8484（人民币元/㎡）
3．比准**c＝1350×8．27×（100/100）×［1＋0．5%）6×100］/100×（100/110）＝10458（人民币元/㎡）
4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价：
9347＋8484＋10458）÷3＝9430（元/㎡）
总价＝9430×7800＝7355（万元）
二）在建写字楼的估价。
1．首先测算该写字楼开发完成后的价值**建设工程教育网。
根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500㎡。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1．2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。
年有效毛收入＝13500×300×1．2×8．27×（1－20%）＝3215（万元）
年运营费用＝3215×55%＝1768（万元）
净收益＝有效毛收入－运营费用＝3215－1768＝1447（万元）
收益年期取50年。
报酬率取光辉大厦的投资收益率10．12%
根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：
式中：v为房地产价值；a为年净收益；y为报酬率；n为收益年期。
14183（万元）
根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的收益**为14183万元人民币。
2．测算未来还需发生的各项成本及税费等。
根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估：
1）续建工程费及管理费等。
装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。
2）投资利息**建设工程教育网。
当地贷款的年利息率为5．85%，续建期为1年，则投资利息＝3490×［（1＋5．85%）0．5－1］＝101（万元）
3）销售税费。
当地的销售税费率为开发完成后房地产**的6%，则销售税费＝14183×6%＝851（万元）
3．在建写字楼的评估价值。
总价值＝14183－3490－101－851＝9741（万元）
六、估价结果确定。
按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/㎡，总价值为7355万元（大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整）；在建写字楼部分总价值为9741万元（大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。估价对象总价值为17096万元（大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整）。
答案：二、单项选择题。
7．d8．a
9．c10．b
解析：要记住两个基本公式。
卖方实际得到款额＋卖方应负担税费＝正常成交**。
买方实际支付款额－买方应负担税费＝正常成交**。
7．根据公式：卖方实际得到款额＋卖方应负担税费＝正常成交**，据题意，卖方实际得到**为5350元/㎡，卖方应负担税费＝正常成交**×7%，则正常成交**＝5753元/㎡。
8．根据公式：买方实际支付款额－买方应负担税费＝正常成交**，买方实际支付**＝5753×（1＋5%）＝6040（元/㎡）
9．根据公式：买方实际支付款额－买方应负担税费＝正常成交**，卖方实际得到**＋卖方应负担税费＝正常成交**，据题意，买方实际支付**为4750元/㎡，买方应负担税费＝正常成交**×5%，则正常成交**＝4524元/㎡。
10．根据公式：卖方实际得到款额＋卖方应负担税费＝正常成交**，卖方实际得到**＝4524×（1－7%）＝4207（元/㎡）
三、指错题。
1．估价对象描述中缺少权益状况说明。（如土地使用期限及其起止日期、剩余期限及在土地使用权出让合同中约定在期满后是否对收回的建筑物给予补偿等）
2．估价对象中区位状况描述不全，如缺少交通、公共配套设施、周围环境等区位状况说明。（建议参阅理论教材72－77页有关内容。）
3．估价对象中实物状况描述不全，如建筑物建成年份、结构、层高等实物状况说明。
4．没有说明房屋改变用途及拆除重建是否经**有关部门批准。
5．估价方法中缺少估价方法定义。
6．估价结果中缺少在建写字楼的单价表示。
7．技术报告中估价对象状况分析中缺权益状况的说明。
8．技术报告中没有说明对在建写字楼采用假设开发法估价的理由。
9．可比实例b规模与估价对象相比太悬殊，不宜作为可比实例。
10．可比实例a为拍卖，属于特殊交易方式，其交易情况应作修正。
11．可比实例b的房地产状况调整单项调整幅度超过20%。
12．可比实例c选用汇率错误，应用2023年12月28日汇率计算。
2023年房地产估价师《案例与分析》考点
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