（二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万㎡的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进**地产开发，具体计划详见表4—12。
表4—12由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/㎡：目前住宅需求旺盛，预计住宅市场**会以每年5%的速度**。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。
房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
5．房地产估价师确定现金流量折现法技术路线，正确的做法是（ ）
a．对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点。
b．对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点。
c．对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。
d．对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点。
6．在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（ ）**建设工程教育网。
a．目前住宅市场**。
b．未来住宅市场**，折现至估价时点。
c．各期开始销售时的市场**，分别折现至估价时点。
d．各期各年销售时的平均市场**，分别折现至估价时点。
7．在确定开发成本时，应采用（ ）**建设工程教育网。
a．该开发公司测算的开发成本。
b．现时的客观开发成本。
c．各期销售时的客观开发成本**建设工程教育网。
d．各期开发时的客观开发成本。
8．在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（ ）
a．销售费用、销售税费和开发利润。
b．销售费用、销售税费和所得税**建设工程教育网。
c．销售费用、销售税费和购地税费。
d．销售费用、销售税费、投资利息和购地税费。
三）某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270㎡的商业用地于2023年10月21日的土地使用权**进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/㎡和2300元/㎡。假设2023年10月和2023年10月该区域的该类土地定基**指数分别为，土地报酬率为6%。
9．运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是（ ）
a．［2000～2300］**建设工程教育网。
b．［2030～2270］
c．［2060～2240］
d．［2090～2210］
10．假设该宗地于2023年10月21日的土地使用权**为2250元/㎡，则该宗地于2023年10月21日的土地使用权**是（ ）元/㎡。
a．2136**建设工程教育网。
b．2165
c．2179
d．2206
封面和目录（略）
致委托人函。
×市中级人民法院：
受贵法院的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层整层957．3㎡办公用途的房地产（以下简称估价对象）进行了估价。估价时点：2023年3月5日。**建设工程教育网。
我公司根据《房地产估价规范》（gb/t50291—1999）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场**因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2023年3月5日的市场价值为：壹仟零玖拾肆万元整（rmb1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为：
壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（rmbll433元/㎡）估价报告应用的期限自2023年3月16日起1年。
随函附交3份房地产估价报告。
×××房地产评估****（盖章）
法定代表人：××签字）
2023年3月16日。
注册房地产估价师声明。
我们郑重声明：
1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。
6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7．本报告不可作为任何形式的产权证明文件。
8．未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
注册房地产估价师：××签名盖章）注册号：（略）
注册房地产估价师：××签名盖章）注册号：（略）
估价的假设和限制条件（略）
估价结果报告。
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象。
根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字［2000］第×××号）、《国有土地使用证》［证号：××地×字（1999）第××号］、实地查看情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下：
一）区位状况。
位置：坐落××市××路3号楼5层整层。
城市规划：行政办公区。
环境景观：优美整洁。
公共服务及基础设施完备程度：基本完备。
商务氛围：处于××市行政中心范围。
二）实物状况。
1．土地状况。
用途：办公。
地号：××区××街道163街坊1/6丘。
四至：（略）
土地等级：1级。
土地共用面积：3500㎡
地势：土地平整。
其中土地分摊面积：500㎡
2．建筑物状况。
建筑面积：957．3㎡
建筑结构：砖混一等。
层数：7层，无地下室，估价对象处于5层。
层高：3．3m，檐高：24m
用途：办公。
竣工日期：2023年12月1日。
装修：．室内普通装修、公共部分精装修。
设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等（略）
利用现状：现空置。
三）权益状况。
1．建筑物权益状况。
根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字［2000］第×××号）记载：估价对象建筑物权利人：××所有权性质：私有，用途办公，建筑面积957．3㎡，砖混一等。
2．土地使用权权益状况。
根据《国有土地使用证》（证号：××地×字l1999］第××号）记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让，土地共用面积：
3500㎡，其中分摊土地面积：500㎡，土地使用期限自2023年3月5日起50年。本报告按无续期考虑。
（史记：“本报告按无续期考虑”拟改为：土地出让合同中约定：
在建设用地使用权届满后对收回的建筑物不予补偿）
3．他项权利状况。
估价对象已设定他项权利（抵押权），抵押权人为中国工商银行××支行，至估价时点尚未注销。具体情况如下：
他项权利人：中国工商银行××支行。
权利种类：期房抵押。
建筑面积：957．3㎡
权利价值：574．38万元。
抵押部分：5层整层。
设定日期：2023年8月。
他项权证号：×房地×他字（1999）第×××号。
四、估价目的。
为法院办案提供**参考。
五、估价时点。
估价时点为2023年3月5日。
六、评估的价值类型和定义。
采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法。
本报告选用的估价方法为市场法和收益法。
市场法是根据类似房地产的成交**来求取估价对象价值的方法：即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交**进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于**估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
十、估价结果。
根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场**因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2023年3月5日的市场价值为：壹仟零玖拾肆万元整（rmbl094万元整），折合每平方米建筑面积单价为：
壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（rmbll433元/㎡）
十。一、注册房地产估价师及其他参与估价的人员（略）
十。二、估价作业日期。
2023年3月5～16日。
十。三、估价报告有效期。
本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即2023年3月16日到2023年3月15日。
估价技术报告。
一、估价对象分析（略）
二、房地产市场分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用。
本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。
市场法是根据类似房地产的成交**来求取估价对象价值的方法，即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交**进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。
收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于**估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
五、估价的测算过程。
市场法的基本步骤为：搜集交易案例→选取可比实例→建立**可比基础→交易情况修正→市场状况（交易日期）调整→房地产状况调整（区域因素、个别因素）→求取比准**。
其基本计算公式如下：
估价对象比准**＝可比实例成交**×交易情况修正系数×市场状况调整系数。
房地产状况调整系数。
一）市场法。
1．选取可比实例。
搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件，选择3个可比实例进行比较，详见表4—13。
表4—13可比实例表。
2．可比实例与估价对象比较分析。
可比实例与估价对象的各种房地产**影响因素说明见表4—14。
表4—14因素条件对比说明表。
3．修正调整过程。
2023年房地产估价师《案例与分析》考点
完成一个房地产估价项目，需要经历受理估价委托 拟定估价作业方案 搜集估价所需资料 实地查看估价对象 选定估价方法进行测算 撰写估价报告 估价资料归档等主要环节，不同的环节需要完成相应的估价文书，概括起来房地产估价的文书主要有以下几种 建设工程教育网 一 估价委托书。估价机构在受理一项估价业务时，需要...
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