第三周调研安排

《房地产开发与经营》课程项目制考试阶段性任务安排任务一：投资机会的寻找（找地）

目标：该项任务主要是投资项目地块的寻找，通过地块周边环境的调研，进行项目投资决策，为之后项目的定位、开发、投资估算及风险分析等内容奠定基础。1、

对地块的要求：

原则上是还未进行工程建设的空地，该地块可以是还未出让或刚刚出让的土地，可以是经过拆迁的熟地，总之最好是空地。

考虑到工作量及信息收集的难度，可以寻找已经完成工程建设或者是地上物业已经建成并且进行销售的地块，假设这块地上没有建筑物，进行该地块基础信息的收集。

考虑到同学外出调研的安全问题，我们将调研范围设定为重庆大学城范围之内。2、地块具体搜集信息：

1）土地面积2）规划建筑面积3）规划容积率4）规划土地用途5）地价6）地块周围交通状况7）周围配套设施8）竞争楼盘9）区位（具体位置，四至）10）绿地率11）建筑限高12）土地年限13）周边自然环境14）地块获取的方式（招标？拍卖？挂牌？

其他？）15）其他3、任务成果---地图的绘制。

将地块所处的区位环境绘制成地图，地图上要求绘制的要素包括以下几个方面：

指北针（地图上东南西北标清楚）、地块紧邻的道路及其名称（包括站牌的设点）、地块四至（东、南、西、北分别是哪些地方）、地块周边的配套设施（如学校、医院、商店，把名称标在地图上）、周边的楼盘名称等。总之，一定要详细。4、作业上交。

国庆后开学后以小组的形式提交，一个小组一份。（主要小组内成员之间工作的配合）。为了达到调研的实训效果，需要小组的全部成员在调研的地块旁拍照留念，并将**反映在任务二中。

5、调研时间：第三周（小组成员到大学城进行实地调研，进行选地，小组组长负责带队）6、作业评分。

本次作业总分为10分，分数的大小根据地块信息收集的完整性及地图绘制水平的高低综合评定。

任务二：项目市场环境分析。

一、作业具体内容。

根据任务一中收集的地块信息，进行下一步的项目市场环境分析。

本次作业包含两个内容：

1、房地产投资环境分析。

因为房地产投资环境涉及政治、经济、社会、自然等各方面的。

因素，内容较多，因此我们根据投资环境的主导性原则，着重分析其中比较重要的的因素：

1）房地产政策环境。

国家的房地产宏观调控政策及对全国楼市的影响②重庆市的楼市政策及对重庆楼市的影响2）城市及区域经济发展状况①重庆市经济发展状况。

财政收入、人均可支配收入、gdp、产业结构、通货膨胀②区域经济发展状况。

沙坪坝区对整个重庆经济的贡献及所占的地位。3）城市规划和发展前景。

例如重庆将建设“五个重庆”，将对房地产投资带来怎样的机遇；例如重庆北部新区将建设成内陆开放型经济示范区，形成高新技术产业研发、制造及现代服务业聚集区，这个发展规划对房地产开发又会带来什么影响？那么大学城的开发给我们开发商带来什么机遇？进行简要分析。

4）区位环境。

该地块所处的具体区位环境的好坏，如周边的交通、配套、周边的商业氛围对该地块的升值产生的作用；周边自然环境对该地块项目的影响；如地块处在大学城，将来项目的发展前景如何。区位环境侧重于对地块项目的微观因素分析。根据任务一中调查到的地块基础信息及周边环境信息进行分析。

2、房地产市场分析。

房地产市场分析侧重于对房地产市场的供求分析及竞争分析。1）房地产市场现状及供需情况。

可运用商品房开发投资、商品房空置状况、商品房销售面积、商品房销售**、租金水平、商品房开发状况、商品房存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、市场产品**结构、目标市场消费者偏好、收入情况等指标进行分析（网上查资料）

2）周边楼盘情况。

周边楼盘**、户型、区位、客户构成、销售情况、对本项目可能造成的影响和威胁。

注：如果选取的地块规划用途为住宅，则着重分析重庆市和沙坪坝区住宅市场的状况；如果选取的是商业地块，则着重分析沙坪坝区的商业地产的市场供需状况。二、作业上交方式和时间。

1、本次作业上交方式为word形式，以报告的方式撰写，题目为：“某某”项目市场环境分析报告，根据以上给定的提纲进行撰写。项目名称自己确定。

2、以小组为单位进行撰写，在第五周的上课时间提交纸质报告并把电子版报告发到老师邮箱：

3、封面、字体、报告写作形式小组自己设计，力求美观大方、内容要突出层次、整洁、字体要统一。

4、报告最后一页列明小组成员分别所做的工作。把任务一中。

实地调研拍的**附在报告的最后。三、资料搜集时间：第三周。

四、作业评分。

根据报告的撰写内容及报告的格式的好坏进行综合评分，本次作业总分为20分。