经济法作业

经济法课程案例作业。

发布时间：2023年4月12日 21时28分。

阅读下面案例，回答问题：

韩某夫妇因单位住房紧张，租用了董某的一套房屋，月租金600元，租赁期限到韩某夫妇在单位分到住房为止。2023年8月，董某因老伴住院急需用钱，决定将房屋以50 000元****，并要求立即交付房款。韩某表示愿意买下该房，双方订立了书面协议，韩某第二天将50 000元钱交给了董某。

董某在护理老伴的过程中，认识了同病房的张某。张某得知董某将其房屋以50 000元**卖给了韩某时，当即表示愿以65 000元的**购买这套房。于是，董某通知韩某说房价已涨，如果要买，就再交15 000元钱，否则就要卖与他人。

韩某当即表示反对，认为房子已经归自己所有了，董某无权要求提高房价，更无权出卖。同年9月30日董某以65 000元的**将房屋卖给张某并办理了过户手续。当日，董某欲退还韩某的50 000元钱，并通知韩某在1个月内搬出，房屋买主张某需用该房经商。

韩某不同意接受退还的钱，也不同意搬走，并向法院起诉，要求依法保护其房屋所有权。

问题：法院是否应当确认韩某对房屋拥有所有权？为什么？案例所述争议应当如何处理？为什么？

答：我认为法院不应当确认韩某对房屋的所有权。本案中主要涉及的是房屋买卖合同的效力与房产登记之间的关系问题。

房屋是不动产，必须在国家职能部门登记备案，才能获得社会公众认可的权利。房产登记是国家强化对房产管理、确认房产归属的重要根据。因此，房屋买卖并不是只要签订了房屋买卖合同就万事大吉。

有关房产所有权的转移，我国《城市私有房屋登记管理条例》第6条是这样规定的：“房屋所有权转移或房屋现状变更，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”而《城镇房屋所有权登记暂行办法》也特别强调房屋所有权的取得、转让及房屋的改建等，都必须办理登记手续。

也就是说，房屋产权的取得、消灭和变更，如果没有经过登记，不能产生法律效力。由此可见，虽然是韩某与董某签订房屋买卖合同在先，但由于没有办理房子的过户手续，他无法取得该房的所有权；而张某虽然签订合同在后，却办理了房子过户手续，他可以合法地取得房子的所有权。

韩某与董某的买卖合同是否有效？

虽然韩某无法取得房产所有权，但这并不影响他和董某之间签订的房屋买卖合同的效力，他们之间的合同仍然是有效的。

因为，房产登记是物权行为，而房屋买卖合同则是债权行为。房产登记只能对房产的物权效力发生影响，不能对房屋买卖合同的效力发生影响，所以房产未办理过户登记并不影响房屋买卖合同的效力。这两者是各自独立的行为，应当区分开来。

根据《中华人民共和国民法通则》第55条有关规定，只要符合一般法律行为成立要件，就应当认定其为有效合同，并受法律保护。由此可见，韩某无法获得房屋的所有权，但韩某与董某的房屋买卖合同仍然是有效的。董某一房二卖，致使他与韩某之间的合同无法履行，所以应该承担相应的违约责任。

在合同中加入违约金条款从上述分析中我们可以了解到，在未办理房产登记之前，房屋的所有权并未发生转移，即使已经签订了房屋买卖合同，买方能否得到该房屋还具有一定的不确定性，风险仍然存在。为了防范这种风险，我们在买房时应尽早办理登记手续，完成房屋产权的转移。如因客观原因，无法及时办理登记手续，则可在房屋买卖合同中加入违约金条款，这可确保万一无法得到房子，还可以根据合同要求对方支付违约金。

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