2023年12月18日：《股权众筹管理办法（实行）》对股权众筹融资的发行方式、投资者、融资者等作出规定。
2023年7月9日：在北京发起成立“中关村股权众筹联盟”，包括京东众筹、牛投众筹、众筹网、中关村股权交易服务集团、大河创投等80家股权众筹机构开始探索“行业自律的技术标准”。
2023年7月19日：中国人民银行等十部委联合发布《关于促进互联网金融健康发展的知道意见》，明确对“股权众筹融资”等业务进行分类指导，表明股权众筹融资必须通过股权众筹融资中介机构平台（互联网**或其他类似的电子媒介）进行，股权众筹融资方应为小微企业等。
通常需要有项目发起人（筹资人）、支持人（投资人）和众筹平台三部分组成：
发起人：有创造能力但缺乏资金的人。
支持人：对筹资者的故事和回报感兴趣的，有能力的人。
众筹平台：连接发起人和支持者的互联网终端。
筹资者项目必须在发起人预设的时间内打到或超过目标金额才算成功。
未达成：没有打到目标的项目，支持款项将全额退回给所有支持者。
达成：支持者将得到发起人预先承诺的回报。
众筹**仅作为项目发起平台，不承担回报发放、项目执行等责任，仅仅负责项目审核，筹划发放的责任。
定向类众筹是在拿地前便能锁定客户并获得大量资金。但由于存在触及产权预售制度的嫌疑等问题，仍将是较为小众的产品。
拿地后即展开众筹的融资开发类众筹，可融的资金规模较大，能够在较大程度上解决开发商最为关注的问题“资金和客户”。或将是未来房产众筹的一个重点发展方向。
其他模式的众筹，虽然在项目进行过程中介入的阶段不同，但由于筹资金额规模较小，从本质上说仍是以营销、锁客、去化等为主。难以解决开发商的融资难题。
由于房产众筹属于刚起步，法律法规尚不完善，且存在项目周期较长，法律风险较大；存在于非法集资混淆、与《**法》、《公司法》等冲突的风险，这也给房地产众筹的产品设计和实施增加了难度，所以在众筹产品设计的创新上需进行商讨并谨慎对待。
项目发起人：以单位名义发起众筹项目，首先对发起人进行信用、背景、逾期收益、还款能力、有无担保、法律风险等进行审核。
保证金（劣后保证金）：项目发起后，投资人投资资金暂存入平台方签约的第三方支付账户，项目完成后，将扣除众筹总额的10-30%作为劣后保证金，在项目发起人兑现项目承诺后，将劣后保证金返还给项目发起人。在项目为兑现承诺时，平台有权支配该项目保证金以兑现对项目投资人的回报承诺。
资金支付渠道费：为了资金的安全以及合规操作，众筹项目的资金均通过第三方支付公司代为划转，由此产生的渠道费由发起人负担，众筹成功后扣除众筹总额的（%）作为资金支付的渠道费，并支付给第三方机构，如众筹未完成，则不收取（此地存在，具体事宜要与第三方渠道协商相关渠道费比例以及其他事项）
明确时间：明确项目发起时间和结束时间，截止项目结束时，如筹得金额低于标的物金额，则视为失败，如达到或大于标的物金额则众筹成功。
明确角色：平台方仅作为众筹交易平台提供信息发布服务，参与众筹与众筹人等本着自愿原则进行相关交易，平台方本身不承诺任何逾期收益。认筹方需自行承担项目潜在的收益风险。
房产众筹按实际操作的差异，可划分为两大类：开发类众筹和营销类众筹。开发类以项目进度情况分为定向类开发、融资性开发、营销型开发三类。
营销类众筹也分为材料类、购买+理财类和reits类。每种模式都有着独特的生存环境，根据不同项目的需求可套用以上6类众筹模式进行项目众筹。
开发类众筹依据获得土地的前后顺序，我们划分为三块，定向类、融资性开发类和营销型开发类。开发类众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，打到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。融资开发类的众筹一般参与门槛会比较高，并且需要投资者在拿到房屋预售证之后，房屋预售之前支付所有房款；并且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。
定向类众筹一般是在立项或者拿地之前进行，为了减少拿地以及后期销售的不确定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件，要求合作单位需对定向拿地具有一定影响力，并且有一定数量的购房需求人。定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投资者需要在拿地前支付全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。由于政策、合作单位选择等风险，现阶段除了众美集团外，市场上较少有案例出现。
项目示意图。
众美凤凰城的案例是使用绕开预售制，直接从购买土地入手开始进行众筹。
众美将这一案例成为“定制开发”，即先确定买房人是谁，再和买房人商量怎样做产品，买房人除了参与筹资拿地外，还可以对项目承建方进行考察、参与原材料采购、清查资金流向、参与工程办公例会、现场勘查项目进度、参与配套设施建设等。几乎涵盖了全部的流程。
首先确认购房单位，此项目由河北科技厅、河北师大、中石油等多家单位共同参与；并根据不同单位对房屋面积及户型的需求进行了户型的定制开发。其次在合作过程中各单位共同建立委托建房小组，并委托众美集团对涉及地块进行开发建设。众美委托第三方融资租赁公司代收款项后并立即打入共管账户。
众美通过共管账户提现后拿地并进行开发建设。在开发过程中建房小组全程参与并按期交付。
众美凤凰城项目是目前开发类（拿地前）众筹中一个典型的成功案例。在整个项目进程中，融资租赁公司起到了一个渠道的作用，众美委托融资租赁公司做前期的工作，从规则上规避了法律上的风险。提前锁定客户有益于项目去化，而全额资金注入从源头就降低了众美的资金压力。
融资性开发类众筹通常适用于区域房价**预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金成本情况。通过项目达到地后、建设前期进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率及提前锁定一批购房意向人群的目的。
开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款；且房价折扣一般基本保持10%年华收益率。
项目示意图。
2023年4月，碧桂园以6.08亿竟得嘉定区徐行镇02-05地块。此项目以“一平方米”为众筹单位进行融资开发类众筹，由平安好房将众筹项目包装为保险、债权、好房宝（平安好房的产品）等金融产品，并向平台用户进行认筹，通过金融产品设计，避免投资者与开发商直接接触，规避了集资建房的法律风险；融资完成后项目开工，在开发建设过程中，投资者以“小微开发商”的身份，对项目提出建议，参与项目设计及社区配套等建设。
在一定程度上实现了“定制开发”。楼盘完成后，投资者即拥有了某套房的整体或部分权益；而后，投资者有两种选择，第一选择众筹权利转为产权并直接拥有该套住房，第二委托开发商卖房后转为收益权。此模式意在锁定客户，要求投资者需是未来的购房者。
模式收益体现，投资者的收益主要体现在众筹的标的**远低于楼盘售价，价差将是主要的获利渠道；开发商虽然在销售**上作出让利，但通过众筹降低融资、销售环节从而转化收益，并提前锁定客户。而平台在此过程中只做信息提供，不参与具体投资，收益**于开发商的平台管理费。
营销型开发类”众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后期价值，营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高，如当代北辰coco moma项目两期众筹资金额度共计仅为2450万元，对融资环节的支持作用不明显。但由于众筹发起时间在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。因此，“营销型开发类”众筹的营销推广意义大于融资意义。
项目示意图。
2023年1月，当代北辰通过无忧我房发布coco moma工银瑞信一期众筹项目以coco moma384套公寓商品房为标的，共计筹得资金1340万元， 88份众筹份额于2小时内认购完毕。根据规则，最终认购或委托报销的投资者将获得5%的工银瑞信产品现金收益，以及coco moma项目的优先选房全和优惠购房权（除锁定22500元/㎡的购房**外，还将给与购房补贴，三档的补贴金额分别为493元元/㎡和2453元/㎡）而对在认筹期结束后选择退出的投资者，可获得按活期存款利率计算的投资收益。项目不设封锁期，在认筹期结束后（即建设期至选房期），投资者均可随时退出。
营销类众筹分为三种模式，彩票型、购买型+理财型和reits型。营销类众筹一般是在项目见识期间进行，虽然众筹期是在预售前且募集金额也是用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后期价值，营销开发类众筹募集资金额度通常不会太高。对融资环节的支持作用不会太明显。
但是由于众筹发起时间是在建设期，有利于项目的前期宣传，并且能为项目提前锁定一批有意购房客户。因此，营销开发类众筹的营销推广意义远大于融资意义。
营销型开发”众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预售前，募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后期兼职，营销型开发众筹的木槿资金额度一般不会太高，对融资环节的支持也不明显，但由于众筹发起是在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项目提前锁定一批有有房意向的客户。因此：“营销型开发”众筹的营销推广意义大于融资意义。
彩票型众筹实际多属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动，并且通过投资者竞价的方式，探寻市场对项目定价的接受程度。彩票型众筹的参与门槛一般较低，通过拍卖、高收益率等形式，鼓励尽量多的投资参与，从而达到扩大活动影响、炒热楼盘的目的。彩票型众筹的周期通常较短，且所有参与者均可获得收益。
同时也是对房产的一次定价询价的过程。
项目示意图。
苏州万科城为万科首个房产众筹项目。项目以苏州万科城一套全装100㎡、市值约90万元的三房作为标的，众筹金额为54万元。根据规则，投资者只要投资1000元以上，在众筹成功（即众筹金额达到54万元）后，便可参与接下来的竞买；万科通过搜房网作为众筹平台在投资者中进行拍卖，标的起拍价为54万元，拍卖时间为两小时；所有认筹的投资者都可以竞买，最终只有一位投资者买下该套房产。
中标者将获得折扣购房权，即可以以拍卖成交价购买该套标的；而成交金额超出54万的部分，将作为投资收益分给未能拍得房屋的其他人。在这一过程中，投资人的资金在众筹成功后至投资周期结束前，将被暂时冻结无法赎回。
股权众筹平台的模式研究
作者 周静张昕杨森戴佳俊。市场周刊 2018年第03期。摘要 股权众筹作为一种筹资新模式，凭借着低成本 低门槛 高效率的融资优势，为创业者和投资人构建起了资金互动的服务平台。近年来，股权众筹行业在 大众创业 万众创新 的政策环境下顺势而起，平台的规模和数量得到了迅速的发展。文章旨在研究股权众筹平台的...
对众筹模式的深入解读
互联网众筹平台按照出资和获得回报的方式分为债权型众筹 股权型众筹 预售型众筹和捐赠型众筹。债权型众筹就是我们通常所说的p2p网络借贷。以美国为例，既lendingclub和prosper这样的综合型p2p平台，也有sofi这样专门服务于高校学生而投资人限定于合格投资者的所谓垂直型的p2p平台。当然我...
众筹模式成功的关键要素
但相信其一旦爆发出能量，就会超出人们的想象，未来众筹市场前景十分广阔。筹是一种比较新的获得资金的渠道，本出资人及时准确地把握投资资金运转状况。一方面可以增强投资人对这一模式。身很有创新性，加预购的形式让创业者与大众在众筹平台上可以互动起来，帮助创业者完善项目想法，使项目更有吸引力。要适应移动互联网发...