ⅰ、工作职责2—3
1、工程主管2
2、维修班长2
3、综合维修员3
、作业程序4—6
1、电梯设备4
2、配电电器设备4
3、通讯监控设备5
4、空调系统5
5、房屋本体和附属设施6
6、防雷系统6
7、给排水设施6
8、排污系统6
、专项制度7—8
1、供电系统、配电室操作制度7
2、电器设备养护制度7
3、工具领用保管规定7
4、电器设备的养护管理规定8
、技术标准。
1、供电设备的正常维护和保养9
2、备操作、保养和维修规定9
3、供电系统的养护管理规定9
4、设备润滑管理制度10
5、防雷装置的一般要求10
6、给排水系统的养护10
7、给排水系统养护11
质量要求14
工作职责。岗位名称：工程主管。
直接上级：综合部经理。
直接下级：工程文员
直接责任：
1、 在综合管理部的直接领导下指导各物业有关工程各项工作的具体实施；
2、 熟悉和遵守国家有关物业各种设备、设施的运行管理的法规、及安全使用规程；
3、 负责协调各部门的工作，积极配合综合管理部及其他部门处理好客户的各种投诉事件。
4、负责制定公司工程维修的各项任务，并下达命令。
5、 积极配合国家有关部门对物业的各种特种设备、设施的检查工作；
6、 负责协调项目和国家上级主管部门、公司合作单位及开发商的各项工程问题的处理；
7、负责组织人员配合公司经营部对接管道进行物业接管验收和交接工作，负责物业全部工程资料的交接和使用管理工作。
8、 负责公司新接管物业的工程维修设计，编制岗位计划和管理流程，并牵头组织培训和实施，协助新接项目的物业管理走上正轨；
9、负责各物业内所有施工现场的统一管理和协调；
10、负责工程保修、特殊设备的保养、设备更新改造方面的工作，并负责监督乙方执行合同的全过程；
11、负责监督各物业各种设备、设施大、中修工程和更新改造工程的落实情况，对违规操作进行及时处理；
12、负责公司在采购工程设施的业务技术把关，保证设施设备能够符合采购要求；
13、负责组织实施小区重要部位雨季的防汛工作，消防设备、设施及系统可靠性试运行；
14、完成公司领导交办的其他工作。
岗位名称：管理处维修班长
直接上级：管理处主任。
直接下级：综合维修员。
直接责任：
1、对公司工程主管和管理处主任负责；
2、熟悉和遵守国家有关房屋及楼宇内公共设施管理，给排水及暖通专业国家标准、电气设备管理、运行及供排水、消防、制冷通风系统等方面技术规范，熟悉掌握所管辖范围设备、设施运行、维修的有关专业知识；
3、负责辖区内公共区域所有设施的管理、维修和维护工作；
4、负责辖区内工程维修投诉的解释和处理工作；
5、负责按公司及项目有关规定核定住户维修项目和标准，监督维修人员及时为住户提供服务，并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量并采取有效措施改进服务；
6、负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；
7、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；
8、负责落实公司的公共区域设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；
9、在管理处主任和公司工程主管的指导下具体负责小区内改建、扩建项目的施工及现场监督管理工作并全面负责施工现场安全管理工作；
10、负责维修员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训，并对培训效果进行考核，以促进维修人员业务素质的不断提高；
11、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本，使设备无漏油，漏电等现象发生，努力0故障；
12、负责向上级主管提出工程管理方面和流程操作的合理化建议；
13、完成管理处主任和工程主管交办的其他工作。
岗位名称：综合维修管理员。
直接上级：管理处工程领班。
直接责任：
1、对维修领班班长，按时各项任务；
2、严格遵守公司制定的劳动纪律及管理处各项规章制度；
3、负责在维修领班的安排下对小区门禁系统，监控系统、对讲系统，三表远传抄表系统，消防报警系统、小区有线电视和卫星电视接收传送系统的日常巡检的监督、维修/维护工作的具体实施，并对检查的结果汇总上报主管，确保房屋及配套设施完好率达到90%；
4、负责小区内值班，深水井、高层楼水泵房、水箱间、配电室、污水泵房等设备间清洁卫生及设备设施日常巡检的监督与实施；对小区内雨水、供水、供电、污水主管网/道的疏通和清理；
5、对空调、消防和给排水设备设施，水厂供水及消毒净化设备设施、深水井、热水锅炉及交换设备设施进行大、中修及更新改造计划的具体实施；
6、负责按照《报修流程》和《入户维修制度》进行业主家中有关弱电维修及其他特约服务方面的高质量维修工作，自接单后15分钟到达维修现场，确保零修、急修及时率达到90%，质量合格率95%；
7、负责小区卫星电视机房的值班管理，并协助国家有关部门对机房设备和接收节目的检查和验收工作；负责小区电气设备设施保修工作的监督管理工作；
8、负责在班长的统一安排下对消防系统和设备定期试运行工作，并做好运行记录；
9、负责按公司及项目有关规定监督、协助和指导本组员工及时为住户提供服务，确保维修质量并采取有效措施改进服务；
10、负责对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；负责小区突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理；
11、完成管理处主任和班长交办的其他工作。
作业程序。一、电梯设备。
目的：保证电梯的正常使用，使设备处于良好状态。
适应范围：适用于公司所管物业内的电梯维修保养。
职责：综合维修员工按岗位和程序作业；
班长或者管理员对清洁工作进行督促。
程序：1.电梯的专管员进行电梯维修保养时，应按（电梯维修保养年度计划表）进行。
2.电梯维修保养安全操作程序：
2.1在电梯门口放置“停用抢修”的标识牌。
2.2关闭门厅，不能关闭门厅时在门厅放置护栏，防止无关人员进入门厅井道。
2.3有人在轿顶上做抢修各种时，必须按下矫顶上抢修箱上的抢修开关，关好厅门。
2.4给传动部位加油、清洁或观察钢丝绳的磨损情况时，必须停闭电梯。
2.5电梯维保公司必须按照物业管理公司制订的合同条款执行。工程主管及时安排下属班组长执行维保公司派出的维保人员配合他们的日检、周检、月检的维保检查工作，监督实施对外维保人员的维护、维修工作，按照公司约定的条例，逐一进行检查、执行。
2.6工程部主管建立一套完整的日常电梯运行日记和电梯的维修保养记录，监督和配合维修人员的工作，达到电梯运行正常，做到有章有序。
二、低压配电设施。
目的：规范操作低压配电设施的维护作业，确保低压配电设施的完好率，提高工作效率和质量。
适用范围：适用于公司所管物业内低压配电设施的维护保养。
职责：综合维修员对低压配电设施进行有效运行监控，发生小型故障要保证及时修复，大型故障则配合工程主管的工作。
程序：1.大型维保（变压器、主空气开关的维保）程序：
1.1停电按《低压配电设备停（送）电作业指导书》中的停单台变压器低压系统操作规程执行。
1.2压器内部紧固检查：紧固穿心螺丝，接级头子。
1.3压器绕组外和绝缘电阻的检查：绕组有无变形，绝缘层脱落、烧焦（高压绝缘电阻在10m欧姆以上），否则禁止投入，须做绝缘干燥处理。
1.4变压器内部的风机检查：转动是否灵活，轴承是否需要清洗换油，风力风量是否足够。
1.5 设备的各连接点进行检修维保。
2.中型维保（支路空气开关、接解器、刀开关的维保）程序：
2.1停电按《低压配电设备停（送）电作业指导书》中的停支路电源操作程序执行。
2.2空气开关的回路检查：储能、合闸、跳闸回路动作是否灵活。
2.3气开关机械部分的检查，是否卡涩，螺丝是否紧固，三相触头是否对称结合紧密。
2.4指示标志是否正确。
2.5检查接触器动作是否灵活。
3.小型维保（日常维保）程序：
3.1电流互感器有无破裂，二次侧是否开路。
3.2电容组应保持清洁，接级柱子紧固，放电运行灯完好，自动手动切换灵活。
3.3直流系统着重对蓄电池进行检查，各接级端子紧固。
3.4母排是否固定，有无发烫，有无积尘。
3.5所有螺丝是否紧固。
三、低压配电设备管理。
目的：为规范低压配电设备的操作，确保低压配电设备运行安全，可靠的正常。
适用范围：适用于公司所辖园区内的低压配电设备管理。
职责：工程部经理（主管）对低压配电设备操作规程进行监督和检查，大型维保安排、严重异常情况处理安排；
维修班组长负责检查低压配电设备操作作业规程的执**况；
维修电工负责按照本规程进行低压配电设备的操作、运行、巡检、维修、保养。
程序：1.低压维修电工在对低压配电设备的停送电操作时，一定按照《停送电操作票》中的记录执行。
2.设备管理人员每两小时对低压配电设备进行一次巡检，并填写（低压配电设备运行日记）。
2.1检查变压器的温度有无异常的声音和气味。
2.2检查电压。
2.3三相电源。
2.4功率因数。
2.5直流母级电压。
2.6浮冲电流。
2.7各种指示灯状态。
2.8电力电容器。
3.维修班组长每周内对低压配电设备进行巡视检查一次，并填写（设备巡视检查记录表）。
3.1检查设备房清洁卫生情况。
3.2检查消防设备器材情况。
3.3检查（配电设备运行日记）表。
3.4检查（配电运行交**记录表）。
四、通讯、监控设备：
目的：维护好**、光纤网络、红外线等通讯、监控设备，保证运转正常，使用状况良好。
适用范围：适用于公司所管物业内的各种通讯设备的管理，日常维护。
职责：综合维修员对电信等通讯设备进行日常管理；
对物业内部的通讯设备的变迁使用进行作业，并且作纪录。
程序：1.**：每个月对所有**线路、设施大检查一次，保证通话顺畅；采取措施，保证通讯地保密安全；平时加强巡逻，对于住户需要的改动，做好记录。
2.宽带网络：保证服务器的正常运转，保证服务器的工作环境。每天巡逻一次，与网络管理员配合。
3.电视监控系统：每天检查2次，每月大检一次。填写作业记录表。
维修班班长工作手册
第一部分工作说明书。一 基本情况。岗位名称 维修班班长部门 仓储科。岗位编号 010004定员标准 1人。直接上级 货运课课长直接下级 维修工。二 工作概要。负责车辆日常维修及派工，节约成本，完成物流货运课下达的各项任务和指标，确保安全。三 岗位职责。1 认真贯彻公司八字精神，建立有团队精神的车队。...
综合管理部工作手册
1 目的和范围。1.1目的。本部室根据北京燕山华龙建筑工程 质量环境职业健康安全管理手册 第一版 第二次修改 程序文件 第一版 第二次修改 的要求。制定本部室工作手册，以达到以下目的 通过工作手册的建立和实施，规范本部室的各项工作，使本部室的各项工作质量不断提高，确保本部室工作目标 指标的顺利完成，...
星级酒店工程维修部工作手册
第一节工程部概述及组织机构。一 概述。工程部是保证酒店正常运转的保障部门，负责酒店能源 酒店所有设备设施维修保养 成本控制 设备购置 修理 环保 节能 安全 改造和更新等全过程工作，工程部工作状况的好坏，直接影响酒店的服务质量。二 组织机构。第二节工程部岗位职责。一 工程部主管。岗位名称 工程部主管...