一、 营销推广背景分析（swot）
1、 优势分析。
汉正古镇一期到二期总共分为五个组团推出，其中住宅760套销售至今余50套，底商推出60套至今剩余一套。
汉正古镇以在汉川唯一的仿古风格产品规划显得独树一帜，加上优秀的营销团队及精准的广宣推广相互结合使得整体销售比较顺畅，在区域内已经建立了标杆项目的形象，可以说在川东集团的母品牌之下已经开创了汉正古镇这个新品牌，并且在客户中形成了良好的口碑效应。
2、 劣势分析。
汉正古镇目前可售**少，销售势态已经日渐转淡，客户选择余地已经不大，剩余**位置多半不佳，紧靠棉纺厂房，躁音及灰尘污染严重，客户有较大抗性，**位置的不理想及**选择性较少等问题销令消化剩余**变得困难。
幸福渠清淤治理工程未见进展，渠水污染严重，异味难闻对看房客户造成不利的影响，同时亦成为竞争楼盘攻击的弱点。
3、 机会分析。
随着项目独有的江南水系仿古商业街、大型超市、酒店、休闲广场等配套工程的推进与建成，都将更加巩固汉正古镇在新河区域的领导地位，甚至成为整个汉川新兴的休闲娱乐美食商圈。
2023年12月底迎来第一批业主收房入住，一期小区内道路环境及绿化已成全部呈现。以上利好形势为后期将要推出的bb区及纳入古镇旗下的汉正公寓销售工作奠定了良好的基础。
4、 威胁分析。
区域内竞争项目较多，规模等于或大于本案的项目有三个以上，并且产品户型类别多样，客户可选择的**较多，另一方面本案全多层的售价并不低于竞争楼盘电梯房的**，易受对手打压。
二、竞争项目及目标客群分析。
1、 竞争项目。
区域内主要竞争项目较多，除了小高层电梯房还有与本案同类的多层房，可谓竞争激烈，**战成为了争夺客户的主导手段。直接对本案后期提升**形成阻碍，及对创造更大利益的难度。如何在竞争对手中立于不败，同时争取项目的利益最大化将成为营销工作的重点。
2、 客群分析。
目标客群a：新河开发区工商业经营者及管理层。
此类客群因为工作及事业长期发展的需要，选择在开发区置业，他们收入稳定相对较高，对物业环境及档次有一定要求，他们为本案的优质客群。
目标客群b：新河开发区原住民及周边乡镇居民。
此类客群含有一些外出务工或经商者回乡置业，还有一些家境较好希望改善现有居住环境，向往接近城市生活的，选择物业的因素多半是从众心理或者裙带推荐。
目标客群c：投资型客户。
此类客户所在范围较广，有开发区服装城企业老板、汉川市内高收入人群等，他们比较认可古镇项目，并**到项目未来的发展趋势及升值潜力。
三、总体营销策略思路。
延续并加强常规推广媒介如：单张派发夹报、短信广告、户外道旗围墙、网络广告、车身广告、引客礼品、sp活动等达到长期储客的目的，灵活利用以上载体融入项目的核心卖点，优惠活动，销售节点促进项目顺利完成年度总目标。
1、 客户营销。
依附川东品牌在服装城乃至新河片区形成的良好口碑，再造古镇新品牌，创造了品牌更要维护好品牌，才能长久的发挥品牌的作用。利用和发挥老客户的人脉关系网，让老客户带动新客户并给予双方实惠礼品及购房优惠，成为川东及汉正古镇的忠实拥护者。
2、 实景体验营销。
由于一期业主入住，小区的格局道路，绿化环境均实景可见，为意向客户参观带来美好的感官印象，这比沙盘模型来得更加有效和实际，另一方面项目独有的一些配套如仿古街、超市、广场均已启动建设，加强了客户对入住后美好未来生活的憧憬。广宣中加入实景**，文字表达中尽可能邀约客户至现场，在项目各种展示条件下，通过大气的营销手法及适当的**杠杆策略，达致项目热销目标，以促成销售。
3、活动影响力营销。
本案推广范围一直拘于新河片区及周边乡镇，为了扩大影响力吸引更多客户关注，广宣触角应该深入汉川市区，同时举办全市范围内的客户sp活动，进一步扩大古镇的影响力，除了促进销售，也为古镇后期商业部分的招商及销售做好前期宣传。
四、阶段性营销推广策略。
汉正古镇前期的营销推广现已形成固有模式，为了完成集团下达的年度任务，本报告将从4月起对余下销售时间进行阶段性分解，进行对应的策略推广部署，力求有针对性，合理性的执行标准。
第一阶段月。
1、 阶段营销背景。
消化前期剩余**，4月底推出新品造势宣传广告开始蓄客。扩大推广力度，为迎接新品问世加推及五一购房小高峰做好宣传工作，5月、6月正式开始汉正公寓和bb区的加推工作，广告攻势亦全部展开，进行认筹和集中开盘。
2、 工程进度要求。
二期外立面成型，小区道路及绿化基本成型。汉正公寓基础工程完成主体施工开始，bb区封顶。
3、 阶段性营销目标。
消化前期剩余**，6月底完成汉正公寓和bb区共五栋**90%的销售量，广宣重心转向底商推售及住宅库存。
4、 阶段推广计划。
5月起加大每周夹报及短信量。
5月初户外广告延伸至汉川城区内。
·5月初户外画面全面更新，公布新品面市及认筹开盘信息。
·吸引来客的小礼品及老带新活动需持续。
每月发布乡镇条幅广告，即时传达项目信息。
5、 媒介组合及预算。
第二阶段月。
1、 阶段营销背景。
夏日淡季来临，工作重心转向维系客户感情及保障上客量为主，增加小礼品及为上访客户送清凉的贴心服务，除常规广宣以保证**率外，多增加与新老客户的联谊及互动，针对商业部分亮相举办一次公关活动，抓紧时间做好前期住宅的清盘工作，为下一步商业街开售做好蓄客，同时前期广宣展开。
2、 工程进度要求。
汉正公寓主体施工，bb区外立面施工，古镇一期商业外立面成型。
3、 阶段性营销目标。
继续做好前期所推**的清售工作及蓄客，老客户维护等工作，一期商业广宣逐步展开，蓄客开始。
4、 阶段推广计划。
7月中新版的一期商业宣传折页印制完成。
本阶段处于销售淡季，户外广告更换商业部分的内容，先扩大知名度。
保证每周夹报及短信等基本宣传手段。
·吸引来客的小礼品及老带新活动需持续。
在汉川范围内举办客户公关活动，如儿童冷饮节等亲子活动，为商业街亮相树立良好的公众形象。
5、 媒介组合及预算。
第三阶段月。
1、 阶段营销背景。
传统的房地产旺季“金九银十”，抓住时机不容错过，此阶段古镇商业部分将全面公开发售，商业项目的公开亮相、活动推广、广宣力度，炒作效果决定了本案商业部分的成功与否，此阶段非常关键。
2、 工程进度要求。
一期商业道路环境成型，二期商业部分外立面成型，汉正公寓主体封顶，bb区开始内部毛坯房施工，外部环境道路绿化施工。
3、 阶段性营销目标。
月二个月两期商业均将对外发售，二期住宅也将于10月初交房入住，结合广宣及活动营销做好一系列的认筹解筹开盘活动，力争11月完成一期商业部分总体90%的销售率。
4、 阶段推广计划。
处于销售旺季中广宣力度全面加强是非常必要的。
保证每周夹报及短信等基本宣传手段。
·节日期间提升小礼品档次。
所有户外广告画面需全部更新，公开认筹开盘及各种**信息。
贯穿中秋节、国庆节组织协调好三个大型活动，引爆市场。
6、 媒介组合及预算。
第四阶段12月—14年1月。
1、 阶段营销背景。
年底到来，圣诞节、元旦、春节相继而至，各种商业**活动层出不穷，本案亦迎来全年最后扩大战果的契机，利用节日贯穿刺激本案客群，抓住汉川市内及开发区中高收入人群，做针对性的宣传尤为重要。
2、 工程进度要求。
一、二期商业工程进入收尾，汉正公寓、bb区具备交房条件。
3、 阶段性营销目标。
完成。一、二期商业部分总计划90%以上，抓住回乡置业及投资客群力保在2023年元月最终完成年度目标。
4、 阶段推广计划。
保证每周夹报及短信等基本宣传手段。
·吸引来客的小礼品及老带新活动需持续。
增加乡镇条幅发布即时**信息。
12月底举办一次新年答谢会活动。
7、 媒介组合及预算。
汉正古镇项目2023年度营销推广方案，在具体执行中将根据实时市场变化做出调整，更多细化方案、执行计划和详尽预算将在实际工作中另行撰写。本方案是为完成项目年度计划做所的路线指引，更多细则将和上级领导及同仁共同研究，做好最终执行工作，争取顺利完成本案年度目标。
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2023年度培训总体规划
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