六、重庆市近期房地产市场情况。
一）房产交易情况。
根据中国指数研究院对重庆房地产市场2023年的数据统计，重庆房地产市场出现了成交下降，****的情况，主要情况如下：
2008-2023年重庆市**走势。
2023年，全市**面积1432.59万㎡，同比2023年增加263.96万㎡，增长22.
59%，同比2023年增加272.78万㎡，增长30.45%.
2023年，全市**套数179857套，同比2023年增加34581套，增长23.80%，同比2023年增加60606套，增长50.82%.
整个市场**走向受政策周期性影响明显，开发商随政策环境变化而调整自己的预期与**，使得市场**随政策周期的变化呈现了如同2023年一样的明显淡旺季特征，唯一不同之处在于2023年市场淡旺季分水岭为房地产调控政策，而08年为货币政策。
2008-2023年重庆市各物业**情况单位：万㎡
2023年，洋房、别墅等高端物业占总**的比重明显上升，从08年5.70%提升至09年的5.96%，到2023年已提升至7.
12%，我们注意到同为政策敏感年份的08年和10年，高端住宅占总供给的比重均较高，而正常年份高端住宅比重下降，这种情况充分表明高端物业受政策影响小，其目标客户需求**弹性低，对政策具有较强的抗性，因而在市场趋冷时往往能有较好的表现，成为开发商在淡季回笼资金的利器。
与此同时我们还注意到，保障性住宅占总**比例在最近两年大幅度提高，**对保障性住房重视度明显加大，在未来有可能影响到房地产市场现有的供给格局。
2008-2023年各区域**情况单位：万㎡
2023年市场新增**量主要集中在渝北、沙坪坝和九龙坡区三个区域，分别占了全市总**量的17.98%,11.55%和12.
42%.其中受两江新区良好的规划愿景，增强了购房者对其的偏好，渝北区新增**增幅最为明显，由09年的12.34%拉升至2023年的17.
98%.规划内的江北区新增**量也一直维持10.29%的高份额。
同样，受西永保税区概念影响，沙坪坝区由09年的10.35%份额拉升至2023年11.55%。
重庆市2023年成交量价走势。
2023年商品房销售面积1900.23万㎡，同09年相比降幅为11.06%，销售均价为6085.
32元/㎡，同09年相比增长了39.24%，成交量虽然降幅较大，但成交**增长幅度尤为明显。
2023年重庆市商品房销售出现明显的周期性特征，成交量分布出现了明显的波峰和波谷，第一个波峰出现在4月，重庆春季房交会的举行，市场新增**。
量大幅增加，受此影响，成交量大幅上升。但是，由于4月中旬国家出台该年度第一次宏观调控政策，市场信心受到打击，市场成交量大幅下降。至9月，市场信心已有恢复，加上房地产市场传统销售旺季到来，市场新增**量大幅增加，成交量再次攀升至200万㎡以上。
而9月底，国家再次出台宏观调控政策，对市场预期产生了一定影响。
从成交**来看，2023年全市商品房销售**一路上行，至12月重庆市成交均价竟然高达7078.89元/㎡，达到近几年以来的最高峰。从市场情况看，部分商品房成交均价过万元，如南滨路阳光100国际新城的销售均价为18000元/㎡，万科、恒大等大量精装房入市也是****的主要**，此等项目成交均价大幅上行，也刺激了市场销售**的继续上扬。
由于2023年有两个季度市场成交情况较好，开发商回笼了不少资金，这也是2023年在各类政策频繁推出但市场成交均价仍能继续上行的主要原因之一。
2008-2023年重庆市成交情况。
重庆市2023年各物业类型成交量价表单位：万㎡
从各物业成交的情况来看，别墅、洋房类高端产品成交量较大，同一般住宅的成交**相比，高端住宅的成交**较为稳定。
2023年主城区一般住宅、别墅、洋房分别成交1344.68万.71万.
93万㎡，同比增幅为.84%；成交均价分别为5681.63元.
13元.51元/㎡，同比增幅为.90%和43.
16%.其中受新增**增加的影响，别墅、洋房类成交量价增幅尤为明显。
由上述数据可见，中低端住宅**涨幅最大，但2023年高端住宅成交在所有住宅中受四月密集调控政策影响最小，成交量同比增幅逆市出现大幅上升，由于其均价水平基数较高，高端住宅的均价绝对**数值实际上也要大大高于其它住宅，体现出了很强的政策抗性。
重庆市2023年各区域成交量价表。
受区域新增**结构影响，重庆市2023年成交量最高的区域为渝北区，共成交了287.37万㎡，占总体的15.12%.
从商品房销售的区域分布来看，北部新区、渝北和江北区仍然是商品房销售主要集中的区域。
重庆于2023年6月正式挂牌成立“两江新区”，交通、税收等一系列的政策吸引更多企业入驻，对三北地区的房地产市场前景形成良好的预期，带动了这几个区域房地产市场的发展。同样地，“西永保税区”、“主城西进”也为沙坪坝和九龙坡两个区域房地产市场带来了机遇。
三）分析目前重庆市房地产市场情况主要有以下特点：1.影响重庆房产市场的主要因素。
1）目前开发商推向市场的**主要以中小户型为主，包括30平米左右的单间配套、40平米左右的一室一厅、60平米左右的两室一厅，房屋单价普遍较高，但总价较低，从9月中旬的房屋销售数据来看，房屋套数增加，但销售面积在减少的特点就可见一斑。
2）重庆市的房地产**与区域内的其他城市（成都、贵阳）相比仍低约10%，有一定的涨价空间；
3）***对**平台融资检查力度加大，要求**融资适度、规范，势必造成地方**平台企业资金链紧张，而**平台的还款**主要依靠土地，有意提高土地挂牌**是**增加资金**的有效途径。
4）重庆市近两年来获批的保税港区、两江新区等政策，对重庆市建立西。
部经济、金融中心提供了政策支持，也吸引了广大的海内外投资者，广大市民对房价增值的期望值增加。
5）重庆市在未来一段时间内将增加1000万城市户籍人口，其对房产的刚性需求非常大。
6）目前cpi高启，投资渠道单一，**风险大等因素，使得房产成为广大市民规避货币贬值的有效渠道，老百姓买房子投资并不是想炒作房产，而是向通过房产使自己的资产能够保值增值。
7）大部分地产开发商从2023年地产热的时代就积累了大量的资金和低成本的土地，在货币政策对房地产行业趋紧的情况下，通过自身的资金以及放缓建设进度、推出低总价房等手段仍可维持经营。
8）房地产行业是带动下游100多个行业发展的龙头行业，对拉动gdp数据有重要作用，国家需要的是一个健康、稳健发展的房地产市场，而不是让房地产市场萧条。
虽然目前国内部分城市出现房产虚高的情况，但从国家对房地产市场调控的目的以及重庆市房地产市场的具体情况来看，重庆市场仍处于较为稳定、健康的状态，且重庆房市仍有一定的增长空间，但短期内房产**将以稳定为主。
四）相关政策对重庆市房地产市场的影响1．两江新区的成立对地产市场的影响。
经过近两年的不断论证以及***的多次调研，继上海浦东新区、天津滨海新区之后，国内第三个副省级特区重庆两江新区在近期获***批复成立，两江新区的成立对重庆建成西南经济中心，辐射西部、带动西部经济发展将起到极大的龙头带动作用，同时重庆市空港、水港保税区以及综合保税区已经成立，为重庆市乃至西南地区发展外向型经济提供了有利条件。
随着重庆市西南经济中心的地位的确定，重庆市房地产市场也将随着经济的不断发展，将呈现供需两旺的状态，大量的**、物流、资金流将不断向重庆市聚集，可以预计在两江新区成立的3年内重庆市的房地产市场将保持稳中有升的状态。
2．重庆市保障公租房对房地产市场的影响。
重庆市财政局表示，今年至少会安排10亿元用于公租房建设，未来五年内，财政将间接投入500亿元以上。
今年主城区有鸳鸯、大竹林、华岩、西永、蔡家五个片区500万平方米的公租房开工，年内建成200万平方米，预计建设投入要达到50亿元（2500元/平方米）。
3月份已先期安排5亿元，注入到了建设业主市地产集团，确保了鸳鸯、大竹林两个片区公租房工程如期开工。近期将再次拨付5亿元资金，启动华岩、西永、蔡家三个片区的公租房建设。目前鸳鸯片区的公租房已经完工。
公租房建设除预算安排，直接由市财政注入资本金外，还将会同有关部门，通过运用保险资金和住房公积金结余资金等，帮助建设单位解决资金缺口，降低建设成本。
重庆市的公租房建设透露了两个信息，一是房屋的建安成本为2500元/平方米以上，依此计算，商品房的综合成本应该在4000元/平方米（建筑面积）以上，**间接承认了目前商品房的建设成本；二是**在极力解决低收入家庭的住房问题，目前的准入门槛为家庭人均月收入低于2000元/月，而从目前建设的量来看，仅能解决10万人的需求（20平方米/人）。可见公租房的建设对商品房的冲击影响不大。
3．随着重庆市建设成为西南地区经济中心的步伐不断加快，经济不断发展，目前出现的情况是曾在沿海打工的人员回流重庆找工作、购房，重庆周边包含四川的区县均到重庆市内购房，重庆城市人口不断增加，拉动了市内的需求量。
4．***决定由重庆、上海试点房产税，目前房产税的具体方案尚未出台，但可以预计征税房产的比例将很小，房产税对市场的心理影响效应将大于实际营销效应，而重庆市作为试点城市是代表。
二、三线城市进行试点，也是重庆市**保民生、促和谐的一个手段，而实际效果有待观察。
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