营销计划书。公司。
目录。一、 公司概况。
二、 项目概况。
三、 周边环境分析。
四、 周边同类产品概况。
五、 市场机遇。
六、 营销计划。
七、 投资测算。
八、 盈利**。
一、公司概况。
公司。二、项目概况。
一)项目一。
项目位于（简介）并配位置图。
1、周边配套（也可附图）
2、社区规划（可附实景图和效果图）
3、工程概况：
1)一期工程概况：(简介)
2)项目一期经济技术指标（可加行删行）
表1 经济技术指标。
3)二期工程概况：
(4)项目二期经济技术指标。
表2 经济技术指标。
二)项目二。
项目位于（简介）并配位置图。
1、周边配套（也可附图）
2、社区规划（可附实景图和效果图）
3、工程概况：
1)一期工程概况：(简介)
2)项目一期经济技术指标（可加行删行）
表1 经济技术指标。
3)二期工程概况：
(4)项目二期经济技术指标。
表2 经济技术指标。
三、周边环境分析。
1、具备多重资源，区域定位。
2、配套齐全，生活便利。
3、交通情况。
四、周边同类产品概况。
项目位于，具有***地缘景观优势。项目周边主要住宅项目以为主，目前该片区在售的主要项目有***及***
***周边小区名称1)(可附图)：
位于，占地570平方米，总建超过平方米，规划有公寓、别墅。
***于2023年8月1日开盘，住宅均价元/平方米，商铺成交均价元/平方米。车位均价元/个，**周边小区名称2)(可附图)：
位于，占地570平方米，总建超过平方米，规划有公寓、别墅。
***于2023年8月1日开盘，住宅均价元/平方米，商铺成交均价元/平方米。车位均价元/个，**周边小区名称3)(可附图)：
位于，占地570平方米，总建超过平方米，规划有公寓、别墅。
***于2023年8月1日开盘，住宅均价元/平方米，商铺成交均价元/平方米。车位均价元/个，五、市场机遇。
六、 营销计划。
一)开发进度及项目计算期。
项目总建筑面积平方米，分为。
一、二期建设。一期建筑面积平方米，其中小高层建筑面积平方米，低层住宅公寓建筑面积平方米，停车位个；二期建筑面积平方米， 其中低层住宅公寓建筑面积平方米，停车位52个。一期于***年**月动工，**年**月交付使用，一期项目计划***年**月开始销售，销售进度***
二)物业销售**。
根据上文分析，本案物业**定位如下：
1. 一期：
1)小高层部分共计**栋可售面积***平方米，销售均价为***元/平方米，预计实现销售收入***元。其中***年销售%、*年销售%。
2)低层住宅部分共**栋，建筑面积***平方米，销售均价为***元/平方米，预计实现销售收入***元。其中***年销售%、*年销售%。
3)车位部分共计**个，销售均价为**元/个，预计实现销售收入***元，其中***年销售%、*年销售%。
一期销售收入预估表（单位：万元）
七投资测算。
工程技术数据指标：
一期用地面积：47164.24平方米，其中建设用地面积41437.47 平方米，规划道路面积5726.77 平方米。
一期建筑面积：89021.30 平方米，其中地上建筑面积66104.
64 平方米（小高层57872 平方米+低层住宅公寓8232.64 平方米），地下建筑面积22916.66 平方米（小高层18065 平方米+低层住宅公寓4851.
66 平方米）
一期可售面积：82119.64 平方米，其中地上建筑面积65466.
64 平方米（小高层57234 平方米+低层住宅公寓8232.64 平方米），地下建筑面积16653平方米（小高层16653平方米即地下停车位435个平方米）
投资成本**：
1) 地价成本（含**支付的拆迁补偿费）：7861.19万元。
计算依据：总缴交地价款8892.6858万元×(一期建筑面积89021.30平方米 /一二期建筑面积100702.14平方米＝7861.19万元。
2)已付拆迁补偿费：1387.58万元。
计算依据：已付拆迁补偿费1569.6551万元×(一期建筑面积89021.30平方米 /一二期建筑面积100702.14平方米＝1387.58万元。
3)应付未拆迁补偿费：7254.53万元。
计算依据：应付未付拆迁补偿费估算。
已交安置房配套费 223.92万元
安置房建设费用6963.93万元(29016.36平方米×2400元/平方米＝6963.93万元。
拆迁补偿金2714.92万元(根据拆迁单位测算资料)
土地局可返还拆迁补偿费1696.34万元。
合计：223.92万元+6963.92万元+2714.92万元-1696.34万元=8206.43万元。
分摊至一期工程的应付未付拆迁补偿费：
8206.43万元×(一期建筑面积89021.30平方米 /一二期建筑面积100702.14)
7254.53万元。
(4) 前期工程费：89021.30万元×110元/平方米＝979.23万元。
设计费：35元/m2（包括主体工程设计及施工水电设计）
堪丈测绘招标**：5元/ m2
办理施工证交纳费用：20元/ m2
劳保费：17元/ m2
质监费：5元/ m2
图纸审批，晒图费等：2元/ m2
工地准备费用（围墙、占道费、苗木移植）：26元/ m2
合计：每平方米110元。
5) 建筑安装工程费：19175.68万元。
根据工程总承包合同，五栋小高层建筑安装工程费用15816万元；
66栋低层住宅建筑安装工程费6359万元，分摊至一期34栋低层住宅3359.68万元。
计算依据：6359万元×(一期34栋低层住宅建筑面积13084.30平方米 /一二期66栋低层住宅建筑面积24765.14平方米＝3359.68万元。
6) 基础配套及公建配套：5520万元。
市政电力工程：1600万元（2023年中祥1800万元，第一广场1400万元）
市政自来水：150万元。
煤气：120万元（348户*3000元/户+34户*5000元/户）
雨污水：200万元（香山100万元左右）
道路：300万元（香山120万左右）
景观园林：2800万元（红线内每平方米700元）厦门市中高档标准。
有线电视：150万元。
智能化：200万元。
合计：5520万元(620元/平方米)
7) 其他费用：2652.02万元。
计算依据： 3000万元×(一期建筑面积89021.30平方米 /一二期建筑面积100702.14平方米＝2652.02万元。
8)开发间接费用（资本化利息）：3888万元。
计算依据：按贷款30000万元期限三年，年利率以基准利率5.4%上浮20%为6.48%计，，年利息支出：30000万元×6.48%×1年＝1944万元。
2023年。2023年利息资本化金额：1944万元×2年＝3888万元。
2023年利息1944万元计入期间费用
9)竣工应缴交公维金(979.23+19175.68+5520) 万元 ×2%=513.50万元。
10)不可预见费用：1437.66万元。
按(4)(5)(6)项合计数25674.91的5%预估，即25674.91万元×5%＝1283.75万元。
综上：开发成本合计：50515.48元。
单位开发成本计算方法：
1)五栋小高层分摊开发成本：50515.48元×(五栋小高层地上建筑面积57234平方米+公建面积2050平方米/一期建筑面积面积89021.
30平方米)=33640.93万元。
五栋小高层单位开发成本：33640.93万元/57234平方米=5877.78元/平方米。
2)五栋小高层地下车库分摊开发成本：50515.48元×(五栋小高层地下车库建筑面积16653平方米/一期建筑面积89021.30平方米)=9449.81万元。
五栋小高层435个地下车库单位开发成本：9449.81万元/435=21.7237万元。
3)34栋低层住宅分摊开发成本：50515.48元×(34栋低层住宅地上建筑面积8232.
64平方米+低层住宅公建面积4851.66平方米/一期建筑面积89021.3平方米)=7424.
74万元。
34栋低层住宅单位开发成本：7424.74万元/8232.64平方米=9018.66元/平方米。
八、盈利**。
单位：万元。
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