雨花石文化园别墅部分营销策划方案。
一、别墅项目概况。
六合雨花石文化园别墅规划总建筑面积约5万平米，平均面积为250平米左右（联体别墅200平米、独立别墅平米），总计约为200户，绿化率达到40％以上，整个别墅区有低密度的空间布置、
雨花石文化园别墅部分营销策划方案。
一、别墅项目概况。
六合雨花石文化园别墅规划总建筑面积约5万平米，平均面积为250平米左右（联体别墅200平米、独立别墅平米），总计约为200户，绿化率达到40％以上，整个别墅区有低密度的空间布置、
雨花石文化园别墅部分营销策划方案。
一、别墅项目概况。
六合雨花石文化园别墅规划总建筑面积约5万平米，平均面积为250平米左右（联体别墅200平米、独立别墅平米），总计约为200户，绿化率达到40％以上，整个别墅区有低密度的空间布置、合理景观组团、山水石的园林景观规划、小区智能化配置系统、生活功能配套一体化、人车分流组织系统、会所文化设施、运动场地、开放式的广场，充分体现现代的、生态的、休闲的、人文的风格，表达出该项目雨花石文化底蕴、建筑的文化内涵、景观的文化内涵。
二、别墅项目经济技术指标。
三、建设期及销售计划。
别墅项目计划按两期滚动开发，总建设期2.5年（含前期工作），计划于2023年4月初开工，于2023年10月底全面竣工并交付使用，一期楼盘销售拟在2023年9月初正式启动，整个楼盘于2023年1月底全部售罄。
在市场稳定的情况下，如果实现销售均价3100元/平米，80％的销售率，则别墅项目总现金流入约为1.28亿元；
在市场需求旺盛的情况下，如果实现销售均价3200元/平米，90％的销售率，则别墅项目总现金流入约为1.48亿元；
在市场需求不太景气的情况下，如果实现销售均价3000元/平米，70％的销售率，则别墅项目总现金流入约为1.08亿元；
四、产品定位。
1．产品定位。
别墅的产品形象定位为塑造人文社区的楷模，品质生活的典范，具体来说就是用科学的建筑设计、山水石景观、品质化的施工、品质化的建材用料所营造的人文的、生态的、休闲的、健康的高品质社区，同时再加上宇扬集团品牌力的形象附加，进行总体形象的定位。
2．产品特性：
a、建筑形态：独体别墅、联体别墅（2-3层）。
b、建筑环境：高绿化、园林式、生态化。
c、建筑风格：风格多样、高端、张扬个性、唯美、风格多样。
d、建筑使用率：建筑使用率很高。
e、使用面积单价：同等销售单价下，使用面积单价低。
f、内部空间：宽敞、立体感强，灵活、自由、随意。
g、自然通风采光优良。
h、停车位：每栋楼有独立停车位、园区内有公共停车场。
i、入驻感受：尊贵的、自由的、人性的、品位的、文化的。
3. 园林及环境定位。
园林的定位为自然山水石，以自然绿化和自然水景点缀，一切绿化及景点只须自然、随意的布置，石文化园林景观，人文涵义、亲和自然、精致、追求内在涵义胜于外表，有山、水、石之美， “山之美”，就是通过地势的起伏、落差来营造的一种自然之美。当然这里的“山”是指社区环境在平面上的高低落差，以此来表达一种绵延起伏、庭院深深、引人入胜的美感。 “水之美”是以水之柔情衬托建筑的刚性之美，达到刚柔并蓄的环境效果，巧妙地借“水”选景或应用上述“水”的艺术表现手法，使整个小区环境充满动感，充满生机，达到一种美的境界，园内布局有明确的功能分区和清晰的浏览路线，主要设置花木、草坪、水面、花架、凉亭、雕塑、健身休憩设施和园林石铺装地面等。。
，绿化景点的设计固然重要，但灯饰的布置也是非常重要，特别是在晚上小区的灯光从不同的角度不同的景点自然发放，会让客户置身于大自然的感觉，所以建议小区内部的灯光摆设位置要自然，如在花草丛中、水底下、树干或树伞上，水景和喷泉用多彩灯光映射。
4.会所设施定位。
建议将本项目会所定位为：
文化型会所。
a.功能包括：
a) 文化沙龙、中小型会议。
b) 定期组织会员文化旅游活动。
c) 定期组织雨花石精品鉴赏会、雨花石精品拍卖会、名家书画展。
d) 雨花石文化节。
e) 健康运动室（包括健身室、各种运动设施）
f) 石艺吧（即业主可以到这里制作雨花石艺术品、书法等）
g) 名画廊（供业主欣赏）
h) 家政服务中心（打理私家庭院、游泳池等）
i) 儿童乐园（儿童游乐中心、儿童电影世界、儿童玩具世界）
j) “私人宴会厅”提供会员私人宴会和酒会使用；
k) 健康护理中心 (面积为40-50平方米， 室内暖温香薰按摩浴池， 设有按摩放松器、桑拿香薰按摩放松器、水疗美容按摩床、健康推拿按摩椅、脚底穴位按摩器。
b.组织形式：
1. 邀请文化界人士及知名业主代表成为本会所会员。
2. 建议聘请专业的会所或经营公司对本物业会所进行管理或顾问服务。
3. 组织游园活动。
4. 组织各类文化活动（如小孩钢琴比赛、小型**会、书画表演会等）
5. 组织团体旅游活动。
五、卖点提炼。
别墅的卖点有如下几方面：首创雨花石文化社区会所、山水石园林景观、首创健康生活中心、开发商品牌、旅游度假圣地、田园风光、智能化物业配备、一体划的配套。
卖点的概念转化：
1. 文化概念：雨花石文化广场、会所，主题丰富，文化节日、活动众多。
2. 旅游概念：雨花石产地一日游，方山地质公园度假。
3. 生态概念：三重景观的规划与理念建造。
4. 品位概念：现代建筑元素、大面积开间。
5. 景观概念：亲光、观景的全景社区。
6. 生活概念：商业、会所、医疗、娱乐休闲，配套齐全。
7. 舒心概念：智能化配备和贴心物管服务。
六、目标客群定位。
别墅针对的目标客群主要为南京退休、文化人（和横梁有人际、亲属、地缘关系的外地人），这部分客源在这里或者有人际、亲属关系，或者在当地生活过和工作过，有一定的经济购买能力，职业上较为自由，多为二次置业；在外做生意的横梁人，以私营业主为主，该部分客源为有一定的经济收入，因乡土观念的缘故，功成名就回乡置业是他们最大的梦想。本地的高收入人群包括公务员、教师等行政事业单位人员，这部分客源收入较高，具备相当的购房能力，比较注重地段的便利性，为了方便工作，会较多考虑本案。
结合市场调研分析，别墅针对的目标客群总体上，南京占45％，六合18％，横梁22％，其他地方15％。
七、别墅的销售渠道组合策略。
1.媒介选择。
电视：六合电视台形象片、字幕广告。
广播：南京体育台《家有好房》、《买家时代》，江苏新闻台《美家制造》
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