“**项目营销策划案。
前言：本次策划主要在于对“**项目的营销推广进行整体、系统的超前决策，是营销策划与销售技巧的高度结合。对该项目我们公司通过市场调研、决策分析、营销策划技巧与**的经验做出本次策划案，使本项目能够在重新进行推广与形象塑造达到较高的层次，使本项目在聊城地区具有新、特、档次高的全新尊贵商务区形象。
本项目主要操作是通过前期的招商方式推动项目人气、**，推出一个新的商务概念来引起市场反应，最终达到入住企业、店铺经营旺盛繁荣的景象；在此基础上进行“产权式”销售达到回笼资金，树立精诚地产创造精品的企业形象。
只有通过此方式，才能达到项目销售的最大利润化，若第一时间就推出市场进行销售，在销售**上是无法达到一个高水平的，项目销售也将受到市场强硬阻碍。所以，在整个销售过程中，最关键的就是招商是否成功，本策划案主要重点是对于招商的策划，而后具体进行销售执行案的策划。
第一章营销推广策划。
一、区域市场动态分析。
二、项目swot矩阵分析。
三、卖点荟萃与卖点塑造。
四、项目目标客户群定位分析。
五、项目整体运作思路制定。
六、项目形象定位与包装。
七、**定位与策略。
八、广告策略。
九、媒介策略。
十、公关活动策划。
十。一、推广费用计划。
第二章项目销售策划。
一、销售策略。
二、销售执行（简）
第一章营销推广策划。
一、区域市场动态分析。
1、*城商业房地产市场总体供求现状分析。
1）*城市区商业格局现状。
以建设中的中心人民广场为商业核心商圈：该商圈是聊城市的传统商业中心，再加上城市广场和新东方广场、建工大厦、聊百集团商务大厦等大型综合性项目的开工建设，使该商圈的核心地位更加巩固；
南部商圈：以闸口为中心自利民路沿柳园路向南延伸。商圈内有铁塔商场、运河**、龙山副食批发**等传统商业设施，昆仑超市、聊百商厦、多乐多超市的相继进入为本商圈注入新的商业活力，再加上新建的新时代城市广场商业街及威尼斯购物公园，将有效的改善传统商圈的整体营商环境；
北部商圈：沿汽车站和香江大市场一线向外扩展。主要有香江大市场、北顺建材市场、五金市场、鸿顺新天地等，主要以物流批发为主，辐射力强，人员流动量大。
2）总体商业市场现状统计表。
2、“*项目周边竞争项目调查分析。
1)威尼斯购物公园。
位于利民西路与古老的铁塔商圈为邻，由聊城重阳房地产开发公司开发。
形象定位：购物天堂，百姓乐园。
a、总体规划；总占地面积27906.5平方米，总建筑面积52633.5平方米，上下四层，负一层为超市、停车场；首层为国内国际知名服装区，二、三层为流行时装、电子产品；
b、功能配套：集购物、娱乐、休闲、饮食、观光、旅游于一体。
目标客户群：大型超市、国内国际服装品牌、大型餐饮连锁店等等。
③推广策略：
a、产品策略：商铺面积从30—200平方米不等，以双首层、主题水景、景观中庭、运河步行街、灯火工程、大型停车为展示点；
b、**策略：二、三层联体，可租可售，最高售**12000元/平方米，租价2000--10000元/月不等。
c、推广策略：以“购物天堂、百姓乐园”为口号宣传。
2)铁塔商场。
位于利民西路，由聊城当代房地产开发公司开发，2023年建成，是聊城第一商业中心。
形象定位：购物中心，服装、小商品批发市场。
a、总体规划：总占地面积近300亩，建设了多栋商业市场建筑面积多达20万平方米，由14处市场组合而成；
b、功能配套：在健康路与利民西路交叉口两侧，东面主要是服装批发市场，服装集散市场；西面是小商品批发市场；
目标客户群：主要从事服装、小商品批发或销售的小型经营户，同时也吸引了几个大型的超市入驻；
推广策略：由于本项目建设很早，基本没什么大型的推广方式，当时建设本项目，属于聊城市场空白，是整合了市场资源，销售很快。
3)家美风尚。
位于健康路柳园路之间，利民西路北面，由聊城华港房地产开发****，由北京金宝鸿策划。
形象定位：家居广场；
a、总体规划：规划建设一条商业街模式，采用组团及直线式的布局，多面临街。可容纳250家商户入住，地上两层，面积为100120平方米之间；
b、功能配套：主要是靠周边现有物业配套，银行、邮局、超市、停车场、学校、医疗等配套完善。
目标客户群：主要是经营家居的商户，但实行的销售政策主要是针对投资型客户群体；
③推广策略：首先开盘主要是采用家美风尚大型有奖**活动，看房即可进行**的方式，引起了市场的高度关注，从而达到了宣传效果，并且目前的知名度较高。
(4)女人街。
地处柳园南路西，前许路东段。建筑面积约2000平方米，基本都是24 ㎡左右临街铺，约70户。规模小，中档**零售为主服装、饰品、鞋类、美容洗头、超市、摄影品牌服饰美容批发经营为主，专卖店，较繁荣。
5)聊百商务大厦。
地处聊城心脏，位于东昌路、柳园路中心，西邻市人民**，东靠鲁西商厦，与筹建中的人民广场对望。
形象定位。形象定位为水城地王，地标建筑。以宣传单页和沙盘的形式配合楼盘的销售。
a、总体规划：建筑面积3万平方米，共计16层；
b、功能配套：办公所需商务配套设施完备，高速电梯以提高工作效率，地面贴高档瓷砖，墙面刷仿瓷。
目标客户群。
现代公司、事务所以及驻聊机构、投资客。
推广策略。a、产品策略：107—150平方米面积不等，设施设备齐全，投资可包租；
b、**策略：均价3700元/平方米左右，一次性付清打9.3折，按揭9.5折。有一次性付清、银行按揭和分期三种付款方式；
c、策略：以优越的地理位置+投资优势为主要的宣传主题；
d、现场配合：售楼处布置一般，售楼人员着装不统一，但专业性强。
3、市场分析与结论。
城市近几年来商业开发量十分之大，五星购物广场、人民广场、香江市场、水城中街、威尼斯购物公园等一些大型商业物业开发，开发面积达到150万平方米之多，已经供大于求了，众多的房地产商业物业处于空置状态；招商方面也处于困境，如威尼斯购物公园、人民广场都有大量的空置商业。同时，大量的临街商业开发，也是对大型商业物业一种威胁。
聊城市商业物业处于供大于求，超饱和状态，各房地产开发企业也采用各种手段进行销售、招商方面的激烈竞争。
二、项目swot矩阵分析。
1、项目优势分析（s）
项目建筑形态。建筑采用古式建筑，外体面色彩、造型都相对特殊，建筑容积率低，建筑环境良好；绕运河而建，空气、绿化等都属于生态型；
②项目位置：**位于铁塔商业、威尼斯商业经济圈，城市商业副中心位置。
2、项目劣势分析（w）
项目已基本建设完成，但由于前期宣传、销售不力，给市场的印象不好，市场对其知名度、美誉度不够；
项目位于“铁塔商圈”范围内，但处于商圈边缘地带，人气及**不够，并面临威尼斯购物公园、女人街、铁塔商场、家美风尚等周边商业物业的激烈竞争；
项目物业单套建筑面积大，总房款高，针对普通市场商业经营户而言是无法承受的，购买力有限；
项目交通制约：由于本项目是紧邻运河而建设，门前道路是单行道，严重影响**。
3、项目机会点分析（o）
位于聊城经济大发展时代，随着经济的发展，工业与第三产业的进一步发展，外地企业、本地新兴企业、服务产业等入驻聊城，必将对聊城的商业物业提供市场；
如项目定位准确，寻找市场空白进行宣传与塑造项目形象，做好投资回报方案，必将引起市场注意，促进销售；
市场对人性化、生态化办公模式的需求。
4、项目威胁及困难点分析（t）
前期对外形象塑造方面。前期形象塑造主要定位于商业经营，但由于前期招商或销售不力，市场对本项目的看法基本都属于尾盘、无投资回报的盘，对此，容易使客户群产生先入为主的不良好的项目形象；
重新塑造新兴物业业态方面。重新定位市场，并本次定位市场客户群完全进行了大变化，转变太大；而且，“商务别墅”这个新兴的物业状态对于聊城当地企业、经营法人等都是第一次接触。
“商务别墅”这样的生态型办公环境在聊城一般企业而言，是企业公司领导都不愿意进行投资的。
总房款很高，所以销售难度大，非一般销售手段能够达到目的。
三、卖点荟萃与卖点塑造。
1、卖点荟萃。
①建筑风格：本项目建筑风格采用了仿古建筑，外立面是以白色为主，顶采用青灰瓦，四面都有窗户，通风好，光照好；
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