怡家公寓可行性报告。
第1章总论。
怡家主题公寓是华夏学院附近的一个休闲娱乐项目，主要功能是为需要住宿的消费者提供一个舒适的休息场所。怡家主题公寓针对不同消费者的不同需求为其提供不同具有特色的住宿环境。
1.1 项目背景。
华夏学院附近的宾馆和旅社主要是学校对面的七天连锁酒店，旁边的如家快捷酒店以及学校大后街的一些小的旅社。七天连锁酒店和如家快捷酒店相对于大后街的旅社来说，**稍微要高一点，环境要比旅社里的环境相对好一点。怡家主题公寓的**介于七天连锁酒店，如家快捷酒店和后街旅社之间，主要的特点就是环境温馨而优雅，能给人一种家的感觉。
针对不同的消费群体可以提供具有不同特色的房间。
1.1.1项目名称。
1）项目名称：怡家主题公寓。
2）项目性质：转让（康诚宾馆）
3）选题原因：怡家主题公寓的前身（康诚宾馆）不能给人一种家的温暖，名字太过于普通，没有自己的特色，不能吸引客户。所以针对这种情况，我们将宾馆名称改成了怡家主题公寓，想的就是能给人一种家的味道，让其能在这里找到家的感觉。
1.2 项目提出的主要依据。
1.2.1华夏学院的师生和周边人群对宾馆的需求。
华夏学院的老师和学生超过了一万人，经过我们对师生、上班族和周边居民进行问卷调查发现，有大概35%的人每个月会选择最少一次去宾馆住宿。所以通过调查结果可发现，华夏学院的学生和老师以及周边的居民对宾馆的需求量是很大的。
1.2.2考生以及新生对宾馆的需求。
华夏学院经常作为各种考试的考点，考生来自不同的学校，有的甚至还不是学生，是上班族。他们在考试前要提前参观考点以便考试的顺利进行，大部分考生都会在考点附近找一个住宿的地方休息，然后第二天直接去考试，这样可以节约大量时间。但是到了有考试的时候经常会出现找不到宾馆或者旅社的情况。
怡家主题公寓作为这样的一个宾馆就可以减少这种问题的出现，为参加考试的考生提供方便。
每年到了开学季，宾馆、旅社也经常出现**紧张，好多学生和家长在开学那两天都找不到合适的住宿地，学生的生活费也不高，对于学校前面七天连锁酒店的住房费用不是许多人都接受的了，而后街的旅馆虽然**便宜，但是卫生和安全问题参差不齐，学生也不能放心，而怡家主题公寓它的环境温馨，卫生问题都受到卫生局（武汉市五小企业卫生环境监督 ）的保障，并且**适中，所以其也能为那些对于住房问题担忧的学生家长提供一个更好的选择。
1.2.3 华夏学院附近上班族对宾馆的需求。
华夏学院附近有很多小区，小区内住的有很多人都是在附近上班的上班族，他们有时候会有朋友过来，所以他们也会对宾馆有所需求。
1.3项目工作范围。
怡家公寓主要的工作范围为华夏学院师生、华夏学院周边的居民以及在华夏学院附近上班的上班族以及来华夏学院参加考试的人群。
工作内容就主要是为需要住宿的人提供一个**适中、舒适温馨，又带有浪漫色彩的房间，在这里他们能够得到放松，找到一种温暖的感觉。
1.4项目的主要技术经济指标。
现金流量。固定资产折旧。
成本。销售收入、利润。
税金与税收。
净现值。内部收益率
1.5可行性研究结论。
经过对华夏学院周边环境及经济状况的研究分析，我们经过详细的市场调研后认为：
怡家主题公寓项目建设的整体环境、建设条件、设计思路、设计方案是可行的；
项目的新建是必要的，合理的；
在目前各种利好因素的作用下，怡家主题公寓的市场是乐观的。
第2章市场**与项目建设规模。
2.1市场需求的调查与**。
通过市场调研，我们对怡家公寓项目市场需求做了一个调查与**，主要是想通过这个调查对怡家公寓的市场做一个预估。
问卷**：分析总结：
1）职业与消费次数的交叉分析。
由此图可以看出我们的消费群体就是学校附近的上班族和个体经营户，虽然学校的学生和老师的比重较小，但基数较大，仍是我们的主要消费群体。
2）职业与消费目的的交叉分析。
由此图可看出消费者选择宾馆的目的主要是为了住宿。学生相对于其他职业的人来说目的相对丰富一些，因为同学之间经常会进行聚餐或娱乐活动。而老师会因为办公等原因会选择宾馆。
学校附近的个体经营户在周边都有居住的地方，所以他们会因为亲朋好友的到来而选择宾馆娱乐。上班族均匀的分布在住宿和娱乐。
3)消费次数与考虑因素的交叉分析。
由图可知无论何种消费频率，他们最先考虑的因素就是环境，其次才是**，因为环境会直接影响消费者的心情，好的环境能使消费者身心放松，相对的较差的环境只能降低消费者的满意程度。因此我们必须把环境建设作为我们的一个重点。
4）了解程度与所带来的享受的交叉分析。
由图我们可以看出，越是对华夏周边酒店熟悉的消费者对能享受到温馨氛围的需求越大。因此在客房设计方面我们除了要让消费者感到家的温暖更要注意营造一个温馨的氛围。
5）了解程度与周边环境的交叉分析。
由图可知，现在的消费者对宾馆的周边环境的要求还是比较高的， 不仅要相对的安静还要设施齐全，最重要的还要有便利的交通。因此在选址方面我们要把交通作为一个重要的指标。
2.2市场环境分析判断。
2.2.1从需求市场环境分析。
从调查问卷结果可知，有大约35%左右的人每月最少会去一次宾馆住宿，华夏学院在校生有一万多人次，每个月对宾馆的需求最少都是3500左右，这其中还有部分人每个月去宾馆的次数不只一次，有的一个月甚至去5-7次左右，所以，从需求市场环境的分析来看，市场对宾馆的需求是很大的。怡家主题公寓的市场是很乐观的。
2.2.2从供给市场环分析。
在华夏学院的周边存在的宾馆以及酒店有七天连锁酒店、如家快捷酒店、地一商务酒店以及学校大后街的一些小旅社。在市场供给上，质好价高的酒店和质次价低的社会旅馆数量大，而干净、安全、**适中的宾馆少。七天连锁酒店和如家快捷酒店的环境相对大后街的旅社来说要好一点，但是**却比后街的旅社要贵。
2.3**分析。
经过调查发现，七天连锁酒店，康诚宾馆，后街旅社的**分析如下：
七天连锁酒店。
康诚宾馆。后街旅社。
经过比较分析，七天连锁酒店的**稍微有点偏高，但是环境却比康诚和后街的要好一些。后街旅社的**比较便宜，但是环境却很差，而通过调查结果发现，绝大多数人选择宾馆都愿意选择环境比较好的。而康诚宾馆则是**和环境都介于七天连锁酒店和后街旅社之间，没有自己的特色。
综合上述分析和对消费者的**调查，大多消费所泵能受的**在80-120元，我们的最后定价如下表：
2.4竞争分析。
2.4.1竞争压力。
根据对华夏周边酒。宾馆的调查，怡加宾馆的竞争压力主要表现在一下几个方面：
1）华夏学院后街有大量的招待所和宾馆，而且学校对面还有一个档次较高的七天连锁酒店，这无疑对我们占领华夏周边的市场造成了巨大的威胁。
2）后街的招待所和宾馆普遍**较低。我们的市场定位是介于后街的宾馆和学校对面的七天之间，后街宾馆的普遍低低价对潜在消费者的吸引力还是比较大的。
3）华夏后街的整体市场情况较差，即使我们占领了华夏后街市场，但整体消费能力还是比较低的。
2.4.2竞争优势。
1）后街宾馆的的市场定位都是偏低端的，而我们高于后街宾馆的市场定位，打破了后街低端的市场，给消费者更多的选择空间。
2）后街宾馆都存在内部环境较差的问题，我们在环境方面是可以绝对保证的，注重内部环境使我们的一大优势，由此吸引跟多的消费者。
3）后街宾馆的**虽低，但内部环境差，七天酒店环境虽好，但**偏高，我们不仅在环境方面有保障，而且**为广大消费人群所接受。
2.5项目规模。
由于怡家主题公寓的项目是转让康诚宾馆的，所以项目的规模就是原康诚宾馆的规模。康诚宾馆总共有十七个房间，其中，**房有四个，大床房五个，电脑大床房三个，标准房四个，麻将房一个。所以，怡家主题公寓项目的规模也是十七个房间，在此基础上对房间内部进行装修和布置，将主题更靠近家的感觉。
第3章原材料、能源及公用设施分析。
3．1 原材料分析。
和大多数主题公寓一样，为了给住宿者提供方便，我们需要提供洗漱用品，包括牙刷、牙膏、拖鞋、毛巾、洗发水、沐浴露等等。考虑到我们公寓的经营类型，决定提供中等产品给顾客。
基于成本和盈利等多方面的考虑，除了毛巾以外，其他的洗漱用品均为一次性产品，每次使用的毛巾经过严格消毒，确保让每位顾客放心使用。
3．2 原材料及能源一览表。
由于我们公寓周边还有许多的旅社和公寓，我们所需要的原材料由**商自己运输，我们的提供商在武汉青山地区，行程大概25公里，运费由提供商自己解决，与我们无关。
原材料需求**一览表。
能源消耗一览表。
3．3 总体评估。
技术经济学作业
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