月份市场月报

政策动态：沈阳市加大政策扶持力度。

年国家对于房地产相关调控政策层出不穷，而09年截至目前国家无重大出台，住宅及城乡建设部高层也明确表示，国家近期不会出台房地产新政。对沈阳市而言，1-2月份最有影响力的政策是“押旧买新”。沈阳市的救市政策总是走在全国的前列，这次的“创新”很有新意，“押旧买新”可以说是“一石二鸟”，使新房和二手房市场实现联动。

虽然初衷是好的，但是由于涉及中介公司、担保公司、开发商、购房者四方，实施起来可操作性较差，政策效果也尚待观察。

一级市场：土地市场持续低迷。

1-2月土地市场整体表现低迷。虽然2月份出现了较多新增**量，但受到元旦、春节假期和房地产市场低迷、开发商普遍资金链紧张的多重影响，土地成交量受到较大抑制。从**走势看，目前推出土地中最有低价出让情况，但由于成交量低，未见有低价成交土地。

二级市场：先抑后扬，**当道。

通过中原研究部对在售项目成交数据的监测分析，1-2月份的二级市场呈现了先抑后扬的走势，1月份由于受到元旦、春节、传统销售淡季以及金融危机的影响，沈阳市的在售项目普遍存在成交量低，看客量少的情况；而进入2月份以后，特别是春节以后，看客量明显增加，部分持币观望多时的消费者也已经开始出手，但目前仍有部分消费者抱着谨慎的态度，消费者对于现房、精装房表现的青睐更加明显。

总体描述：市场呈现成交回暖迹象。

从近期上海、深圳的成交情况看，出现了回暖的迹象。在保8增长的前提下，房地产市场成为拉动内需的重要推手，虽然房地产无缘十项振兴计划，国家近期也不会出台相关政策，但现阶段国家基本已经充分放权，对地方扶持政策抱着支持的态度。地方政策的极大利好推动了房地产市场的发展，而各大开发商的**清货更是激发了消费者热情，从2月份市场情况看，出现了成交转暖的趋势。

重点政策解读】

沈阳市明确精装房普通住房标准。

沈阳市首次界定精装房“身份标准”，即精装房在现行普通住房成交均价标准上，允许每平方米上浮500元。

各级别区域住房**低于普通住房**标准（含**标准本数）为普通住宅，高于普通住房**标准为非普通住宅。具体的**标准如下：一级区域6700元/平方米；二级区域5950元/平方米；**区域5370元/平方米。

依据精装房的“身份标准”——每平方米上浮500元，一级区域为7200元/平方米；二级区域为6450元/平方米；**区域为5870元/平方米。

中原点评：依据沈阳市“25条新政”，在2024年12月31日之前，售价在10000元/平米住房的都交纳1.5%的契税，故在2024年前，此政策的作用不大。

但此次是沈阳市首次界定商品房装修标准，表明随着市场上此类产品的增多，**对于精装成品房重视程度有所提高。

“押旧买新”活动。

从2月19日开始，房产部门正式办理“押旧买新”业务。个人可以用原有住房（旧房）进行抵押贷款，用以支付新购买商品住房（新房）的首付款，然后以按揭贷款或其他方式筹措资金支付新房尾款。旧房的抵押贷款期限为3年，偿还方式为“按月还息、一次还本”。

个人拥有已办理房证的住房，只要是房龄在20年以内、建筑面积在50平方米以上的，均可参加“押旧买新”。组委会要求参加活动的开发商一定要承诺，参加“押旧买新”的房价不会高于其房屋正常的销售**。

最大的利好是旧房抵押的利息、评估费、担保费、查档证明费、抵押登记费等费用，都由销售新房的开发商支付。这相当于给一套房子打了9.5折左右。

截至到2月底，已有67个楼盘，4800套**报名参与了此次活动，其中不乏万科、金地、远洋、恒大、首创等国内知名开发商，其中仅恒大报名**就达到了900套。

中原点评：此次活动对于发展商来说并不划算。首先，要一次性支付3年的抵押利息；其次，细则尚未明确，回款速度无法保障；再次，手续复杂。

但发展商仍然积极响应这次的活动，主要原因是发展商苦于无法直接降价，所以借**搞活动的机会推售**。从目前的监测效果看，押旧买新主要对于中低价位楼盘刺激作用较大，对于高端楼盘成交影响甚微。

此政策对二手房市场具有积极的推动作用，**数量将有所增加，中介公司、银行、担保公司均会受益。中原认为此项政策远不如**房或者直降更刺激市场需求。

七二四地区进行升级改造。

1月12日，从大东区获悉，今年大东区将对七二四地区进行升级改造，变身成为具有欧陆风情的“欧堡·国际社区”，并将投资5亿元建设25万平方米住房用于当地居民居住。

启动七二四地区拆迁改造。

今年，欧盟开发区的6平方公里生活配套区，也就是“欧堡·国际社区”将正式拉开全面启动的序幕。“欧堡·国际社区”将分为产业区、核心区和老城区三部分，其中老城区就是沈阳人所熟知的七二四地区。与其他地区不同的是，七二四地区的改造，**将出资5亿元，先建设25万平方米住房，改善当地居民的居住环境，腾出更多空间后再开发建设“欧堡·国际社区”。

改造后的七二四地区，将建成具有欧洲巴洛克城市特点的街道布局，更新现有的商业街、住宅区等区域，并将投资7—8亿元，用于道路、管网的基础设施建设。

芙蓉湖重现“花泊观莲”

重现的“花泊观莲”位于现在的芙蓉湖，也叫朱尔水库及三家子水库。今年，大东区将投资3000万元，对芙蓉湖周边环境进行整治，通过对水面的优化升级，使湖面面积可达0.8平方公里，生活服务区规划将以芙蓉湖为中心，形成环状放射性的“田园城市”格局。

楔形绿地将建森林公园。

另外，“欧堡·国际社区”占地面积6平方公里，其中有2平方公里的楔形绿地，全部是原生态的树林，将规划建设一个主题森林公园。充分利用现有的“东部青山半入城”结构性绿地，起到天然的隔离作用，将产业区和生活服务区分开，成为生活服务区的“绿肺”和天然氧吧，让市民能身临其境地感受森林城市所带来的原生态。

在保持原有生态环境的同时，还将开发富有特色的住宅区、建筑，将本土文化与国际元素相结合。核心区与产业区以绿地相隔，结合“离尘不离城的规划理念”，打造具有国际风格的“水影林幽”的休闲生活区域。

中原点评：6平米公里的规划面积，先期5亿元的**投资，无疑将会是一项历时长久的浩大工程，所以规划效果至少要一至二年的时间才能有所显现。但是7-8亿道路、管网的基础设施建设投资，将使区域的交通环境大为改善。

目前房地产发展速度较慢主要是受交通因素的影响。区域项目如东方欧博城、彤利紫竹茗郡、彤利紫竹尚苑等项目售价均未超过3800元/平米，但从地理位置来看，到市中心的距离与北二环区域比较相似。目前北二环区域均价大多在4000元/平米，所以如果区域的交通环境得到改善的话，仍有一定的升值潜力。

长白岛今年将再通四条公交线。

2月2日上午，市委常委、副市长邢凯率领市建委等部门相关人员到和平区长白岛地区进行调研。邢凯指出，长白岛要加大力度做好房地产配套基础设施建设。邢凯表示，长白岛必须要在短时间内构建一个完善的公交线网，要高标准地保证交通畅通。

市交通局当场表示，准备在长白岛内再开通4条公交线路。其中一条将在3月底前开通，另外三条将在5月底前开通。

中原点评：目前途径长白岛的只有4条公交线路，对于规划人口17万人的居住岛屿来说，确实有点太少，出行十分不便。5月底前再增加4条公交线，将使区域交通环境大大改善，对区域楼盘来说无疑十分利好。

而且公交线路的开通将在一定程度使苏家屯区域受益，缩短城区和苏家屯区的交通距离。

上市公司2024年业绩回顾。

据中国**报信息数据中心统计，截至目前，沪深两市共有40家房地产上市公司公布了2024年业绩预告，其中“报忧”公司逾四成，预增公司中多数增幅趋缓。

预收”所占比例高。

统计显示，在已公布业绩预告的40家地产公司中，共有9家预降、8家预亏，“报忧”公司逾四成。

与此相比，有18家公司业绩预增、4家扭亏，业绩增长超过七成的共11家。但这些公司中，2024年年底预收账款占当年营业收入比例在50%以上的有10家，万通地产(600246)、北京城建(600266)、华发股份(600325)、上海新梅(600732)、滨江集团(002244)2024年底的预收账款占当年营业收入的比例超过100%。

从上表可以看出，在沈阳有项目的6家地产上市公司中，除万科外，其他5家公司销售业绩较上年都有所增长。其中华润和保利销售额增幅最大，同比分别增长40.49%和20.

36%。虽然万科的销售业绩较去年有小幅下降，但其销售业绩仍然位于行业的首位。

值得注意的是，多数公司预增主要是对2024年销售业绩的体现，预计09年的销售业绩会比较难看。

1-2月上市公司在沈阳的营销活动。

万科七盘爱巢计划。

万科“情人节”之前推出了针对结婚购房客群的“七盘爱巢计划”。具体内容包括：

活动时间：2024年2月14日至3月31日

三大活动：一、全民幸福show，寻找最幸福的瞬间、最幸福的故事；二、周末对对碰，为您寻找ta，全城幸福招募中；三、婚房体验，开心牛年，沈阳万科看房团全城甜蜜招募中。

五大礼包：神秘礼包——“情人节神秘大礼包”；悠优礼包——海南三亚等度假游，价值4288元；牛运礼包——家电大转盘，品牌实用家电等你拿；美满礼包——万科园区拍摄婚纱照、全家福，价值3999元；欢聚礼包——所有到访客户均可获精美情侣套杯或情侣鼠标垫。

结婚购房需求可以说是刚性需求中购房意愿最强的，观望情绪也相对不那么浓。万科正式瞄准了这部分优质客群，在情人节前推出了一系列的优惠大礼包，像一枚温柔的炸弹，轰击着这部分客群最后的心理防线。

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