行政宿舍楼物业设施、设备维修与维护。管。理。
方。案。
服务项目：行政宿舍楼物业设施设备修理维护与管理服务。
项目单位：
承包单位：物业设施、设备维修。
与维护管理方案。
1.0 目的。
在目前设备设施使用及运行的基础上，为了使其所具有的功能能够100%的发挥出来而实施专门的服务及管理，避免因设备性能下降或设施老化腐蚀而影响正常运行和使用，由此对其进行专业的、安全的、经济的维护和管理，提供优质的后勤服务保障，达到双方共赢的目的。
2.0 服务范围。
行政宿舍楼区域：
2.1非生产区域地面与道路：包括消防安全通道、露天停车场、路石路牙、花坛和台阶大理石以及安全通道标识划线。
2.2室内外供排水系统：包括生活用水管道阀门、热水循环系统管道阀门；污水井、排水沟道、化粪池以及卫生间卫生洁具。
2.3暖通系统：包括**空调机组、板式换热器、新风机组、室内轴流风机、循环水泵、管道阀门以及**空调远程控制系统。
2.4低压强电系统：包括配电室、配电柜、配电盘、照明灯具、动力设备等电气设施。
2.5建筑物设施：包括室内外墙地面、天花板、屋面防水、防火门、进户门以及各类窗户。
2.6 厨房设备：包括油烟脱排系统、炉台、冷库、冰箱、各类操作台、烤箱、发酵箱、蒸箱、压面机、和面机、洗碗机、消毒柜等。
备注：消防系统、电梯设备、弱电系统待双方协商后另议。
3.0服务内容。
3.1上述范围内的建构物本体（内外墙地面、屋面、道路）、门窗、办公家具、自来水系统及相关设施的日常维护及保养。
3.2上述范围的**空调运行，单体空调、电风扇、冰箱、饮水机水器、热水循环系统、厨房设备、消毒设施等设备的日常维护、维修及保养。
3.3上述范围内的围墙、大门、地下管网设施、低压电缆、低压电气配电设备、照明设施的日常维护及维修。
3.4上述范围内的卫生间、盥洗室等附属设施的综合维修。
3.5上述范围内所有雨水沟道、污水井、沉淀池等排水设施的维护。
3.6 上述范围内各类设备、设施单项维修费用超过2000元或因甲方原因进行技术改造、更新的全部由甲方承担，乙方全面做好相关配合工作。3.
7上述范围所有物品的调整、移位、搬迁（甲方可以适时提出调整方案，双方商定后，乙方具体实施）。
4.0服务标准。
4.1建筑物本体不漏水以及门、窗、家具等相关设施的五金配件要完整，有损坏要及时更换、维修。
4.2自来水、污水管道做到无渗漏、管路畅通无阻。所有沉积池、雨水沟道、污水井、沉淀池等排水设施及时定期清淤、疏通。
4.3办公设施、会议室、家具、桌椅完好无损环、五金配件齐全。
4.4分体空调设施能正常使用，有故障必须及时维修、除空调本体外对损坏的零部件要及时更换。
4.5**空调系统保证冷气和暖气正常**，同时做好日常保养维护工作，制定维护保养计划。机组年度大小检修由甲方承担，乙方做好配合工作。
4.6加强对上述范围及周围（甲方所管辖）场所的防火、防盗管理工作，做到物品不丢失、不被盗，确保安全第一。
4.7以上所管维护资产的所有权属甲方，乙方无权擅自报废，如需更换或大修须以书面的形式通知甲方，由甲方处理。
5.0 维护维修与管理服务。
5.1 设备设施管理。
1、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新根据设施的实际使用年限，定期检查使用状况。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向业主提出报告与建议并协助维修。
2、编织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、建筑等设施合理使用，不任意拆动原结构，不任意改变原设施的用途，各类设备设施信息记录清晰明确， 建立健全相关台帐，有计划、有措施的及时安排保养维修任务，保持房屋及公共设备设施的完好。
4、完善设施管理、维修保养、公共设备设施保养制度；完善日常管理、巡回检查、缺陷处理等相关考核制度。
5、建立和贯彻各项规章制度及各项标准，落实维修保养计划管理，科学安排维修、维护施工进度。
5.2 土建维修工。
1、按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》的内容要求进行修缮养护。
2、每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对该区域房屋建筑，公用部位、设施进行巡查。
3、将周期巡查、养护结果以及设施修缮工作做好详细记录。设施发生异常，及时报告并组织人员排除异常。
4、负责日常建筑物、道路等墙地面的维修工作。
5.3 维修电工。
1、每日一次巡视配电房设备，并做好记录。配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并做好相关记录。
2、负责编制年度、季度、月度的周期检查、保养、维修计划表，按照工作计划落实周期检查、保养，并做好记录。
3、供配电设备发生异常和故障及时报告，并及时组织人员进行排除异常和故障。
4、负责日常缺陷排查和修理任务。
5.4 供排水管道维修工。
1、每日不定时巡查，及时处理缺陷。
2、编制维护保养计划，做好各类管道、阀门的防寒防冻措施。
3、按照季节定期清理疏通各排水沟道、沉淀池、化粪池。
4、负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料计划的编制。
5、组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，做好检查巡视记录、交**记录。
5.5 空调维修工。
1、负责**空调机组正常运行，确保冷、暖气的正常**。
2、编制年度维护、保养、检修计划，并组织实施确保运转设备处于良好状态。
3、负责**空调系统及单体空调的日常缺陷排查和维修。
4、建立健全设备运行、检修、保养台账，并做好相关记录。
6.0 维修养护计划管理。
6.1 楼层设施管理。
1、各楼层、大厅的门窗每周一次进行巡检养护。确保开启灵活无阻滞现象，玻璃无破碎，本体表面平整无明显划痕，五金配件齐全，安装牢固。
2、对大楼门厅照明、楼道照明、应急照明等公共区域灯具每周一次进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。
3、对楼道、扶梯每月一次进行巡查。保证扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大理石）无破损、起壳等现象。 楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。
4、对楼面每季一次进行巡查。内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金配件完好；各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。
6.2 雨污水总管及屋面外墙管理。
1、对屋面雨水总管，污水总管每季一次进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落。
2、对污水总管出墙管每季一次进行疏通，保持出墙横管无堵塞。
3、对屋面每年二次进行巡查，保持屋面隔热板或防水层铺垫平整，无破损，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。
4、对屋面女儿墙每年二次勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。
6.3 道路、侧石、围墙管理。
1、对该区域内路面，侧石每月一次进行巡检。
2、该区域内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象；混凝土路面不起砂，无脱皮、断裂，明沟不断裂；路边侧石平直，保持高低一致无缺损。
3、对围墙栅栏每年二次检查保养，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏表面无严重，铁栅栏油漆每年一次。
6.4 雨污水井、下水道管理。
1、对该区域区内雨、污水管每季二次进行检查、清捞。
2、每年一次对雨污水井铁盖除锈油漆（油漆颜色为黑色）。
3、每季二次疏通该区域内污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。
4、汛期前组织维护人员对下水道进行疏通，清捞各排水沟道、沉淀池、污水井、雨水井内的淤积物。
6.5 路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯管理。
1、每日一次夜间对小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。 2、每年一次检查照明供电线路绝缘状况是否达标。
3、每周一次检查照明供电控制保护装置功能是否正常。
6.6 宿舍、淋浴房、洗衣房管理。
1、宿舍内桌椅等家具，空调机家用电器每月检查巡视一次，确保使用良好，家具无损坏、松动现象，五金配件齐全，各类电器工作正常，无短路。
2、每天一次对室内照明灯具、电源插座、开关完好。
3、每天一次对卫生间淋浴喷头、水龙头、快开阀完好，无跑冒滴漏现象。下水接口、地漏无脱落堵塞，卫生洁具完好。
4、各楼层洗衣房设备运转正常，水池等配套设施完好。
6.7 办公室、会议室、阅览室管理。
1、每周一次对各办公室、会议室、阅览室桌椅等办公家具、照明等电气设施进行检查，对发现的缺陷及时组织维修人员进行处理，保证设备设施完好。
6.8 厨房、餐厅管理。
1、每月一次对各类厨房设备进行检查。
2、每年两次对厨房油烟托排设备进行检查，定期对轴流风机转动部位注油养护，电气控制系统每半年检测一次。
3、每日一次对餐厅桌椅的等配套设施进行检查。
6.9 **空调系统及单体空调管理。
1、冷、暖气**期间每日24小时值班运行。
2、每一个制冷周期对机组盘管进行高压清洗，以及室内盘管风机滤网及空调进出风口清洗消毒。
3、每月一次对循环水泵轴承等转动部位注油保养。
4、每半年一次对各类控制阀门维护保养。
5、每年一次对机组系统进行小保养（协助）。
6、每三年一次对机组系统进行解体检修（协助）。
6.10 娱乐健身设施管理。
1、每月一次对娱乐健身设施检查保养，注润滑油，紧固螺栓等连接件，保持设施安全可靠，发现问题及时检修。
2、每年一次对设施油漆作防锈或打蜡保养。
7.0 组织机构。
7.1人员配置。
项目部经理1人；全面负责工程维护管理。
水暖维修工2人；负责日常综合维修。
运行工（电、暖）3人；负责配电室、**空调运行。
维修电工2人；负责电气设备设施的日常维修。
空调/制冷维修工1人；负责空调系统及制冷设备的日常维修。
土建综合维修工1人；负责墙地面等建构物的维修。
7.2管理组织结构图。
8.0维护费用概算**。
8.1人工费。
8.2维护、维修材料费用45.28万元/年（37732元*12月）
后勤维护管理方案
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